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作者：謝紅玲
7月初，以“絕對豪宅”高調亮相的北京星河灣逆市開盤。積累三載的客戶開盤日換簽落訂107套，有數的幾套千萬元級別豪宅也悉數訂出，給調控打壓下日見低迷的高檔房市場帶來一抹亮色。
在記者最近隨機進行的采訪調查中，北京的專業人士集中反映：“盡管這次受政策寒流影響最大的是高檔住宅市場，但其中的總價在500萬元以上的高端產品市場受傷不重”。在不久前本報聯手《新地產》、搜房網發起的“豪宅沙龍”上，來自納帕溪谷、萬城華府、香江別墅、NAGA上院4家高端樓盤的一線高管證實了這一說法。
這一結果有些出乎人們的意料，風動樹梢搖，難道位于金字塔頂端的北京豪宅(指總價在500萬元以上的產品)市場另有玄機？在上海，近一個月來高檔別墅交易已是寥寥無幾，貸款總額的限制更是讓千萬元級別的頂端豪宅元氣大傷。
成熟的置業型買家擁躉是關鍵
京西城市豪宅代表、萬城華府副總經理遇繡峰并不否認宏觀調控開始后樓盤銷售受到一些影響。“從我們項目的成交情況來看，5月份沒有反常變化，延續了4月份的成交高潮。不過到了6月份，明顯感覺到客戶成交的周期在拉長，客戶決策慢下來了。但總體來看，成交的情況還是比較不錯的。” 遇繡峰介紹，萬城華府從去年9月份開始銷售，三期總套數近700套，平均每套面積在300平方米左右，去年開盤價為1.3萬～1.4萬元／平方米。今年從4月初到現在，單價在1.7萬～2萬元／平方米，每套價格在500萬元上下，成交客戶100%為自住型。
位于亞北的高檔別墅項目納帕溪谷的反饋比萬城華府還樂觀。有著10年別墅市場經驗的項目銷售總監尹群說：“從我們的銷售情況來看，政策對項目的成交情況影響有一點兒，但并不大。因為我們的產品面對的不是投資客，更不是炒家，而是自住客戶。目前納帕溪谷所有成交客戶都是買下房子自住的，退房率幾近于零。納帕溪谷去年提出的口號是‘細節決定成敗’，從一開始我們就在產品品質上下工夫。在別墅一線工作10年，我接觸過的業主不計其數，納帕溪谷的業主是素質最高的。項目的銷售業績在很大程度上也得益于業主的口碑傳播，80%的新客戶是老客戶介紹的，其中一個老客戶帶動了15個新客戶，還有一個帶動了13個。這個層面的業主對產品好壞確實是有很強的分辨力的。”
“我們不久前開盤的香江別墅銷售情況不錯，個人感覺政策調整對高端市場的影響比對中低端市場的影響小得多。我們在做市場調查中也發現，確實有些打投資牌的高端項目銷售量在下降，因為政府打擊的也是這一部分。但真正以滿足自住需求為主的產品，到目前市場受的影響都不太大。只要產品做得好，是實實在在的好東西，市場還是認可的。”香江國際副總裁潘明朗稱。
負責城市豪宅NAGA上院銷售的北京君龍時代房地產經紀有限公司總經理袁欣也告訴記者，這幾個月來NAGA正在為9月份的開盤積累客戶，到現在為止，接待的訪客量沒有減少，客戶儲備一直在遞增。“近幾年來，我一直在做單價在2萬元／平方米以上的高端公寓。據我觀察，這些買得起500萬元以上房子的高端客戶，通常社會閱歷豐富，有自己的判斷力，富有主見。而且本身他們用按揭支付房款的比例就很小，所以金融政策調整影響不大，他們對人民幣升值問題、歐元和美元的問題關注度更高。因為買房對他們而言，其實是在置業，是想擁有一套高檔的好房子。另一重意義是他們兼帶把買房當做一種不動產投資，并不是想賺投資回報率，也不是賺租金。”袁欣說。
由市場的反饋我們似乎可以得出這樣的結論，客戶群購買動機的不同是導致京滬現階段豪宅市場不同表現的一個重要原因。北京師范做大學教授董藩在參加沙龍活動時曾作出相應分析：“北京和上海市場的區別確實有兩地文化差異的因素的影響，上海就是投機文化盛行，上交所、期貨交易所都設在上海，格外助長了人們的投機行為。在上海，街頭巷尾到處都流傳一夜暴富的故事。所以，上海市場炒房的特別多，人們特別有投資意識。”
產品性價比決定競爭力
并不是所有的高端項目都那么幸運。在旺市之下，大家的日子都過得去；市場難度一增加，高下就分出來了。而且決定高下的最重要因素就是房子的品質。對自用型買家而言，物有所值的好房子最具說服力。
最近一條消息在業界不脛而走，北京高檔別墅項目萬萬樹最近被當代集團億元收購，更名為“萬萬樹Moma”。這是今年北京高端市場第一個倒掉的項目，而且是個以“造林運動”、“造院運動”揚名京城地產界的知名項目。記者從多個渠道了解到，該項目的失敗原因一方面輸在自有資金實力不足上，另一方面正是輸在產品競爭力弱上。盡管一期銷售業績不錯，但開發貸款的收緊，后期產品的滯銷，導致了開發商現金流的枯竭。“表面上看，萬萬樹似乎是宏觀調控的犧牲品，其實還是輸在產品上。賣得好的話，回款有了，銀行放貸也痛快了。”一位業內人士分析。據悉，當代會用科技地產的思路對萬萬樹進行改造，Moma公寓的成功能否移植到別墅上還有待其產品品質的提升和確定能被市場接受的價格定位。
月初逆市開盤的星河灣能夠受到上百個買家的青睞，秘訣也在產品上——開發商修路、改造水系、移樹運石造景，展現在買家眼前的儼然已經是一個美麗成熟的豪宅社區；能在亮相時吸引數千人士現場關注的原因還在產品上——用近乎手工打磨般的工藝“三年造一盤”在當今樓市頗富傳奇色彩。否則，單憑著該項目“品質豪宅”的自我標榜、“熊市”試水的勇氣是打動不了北京人的，更不會因此吸引到那么多開發企業自老板到中層經理的登門造訪。
在準備中等待9月黃金季
隨著北京酷暑的來臨，以及宏觀調控政策后效應的逐漸顯現，近來多家高端住宅開發商也感受到了訪客量的減少。原本以產品的環境因素為一大賣點的豪宅銷售本身就有季節性，所以大家紛紛把希望寄托到九十月天高氣爽時節。
不過，開發商們并沒有就此沉寂，反而加大了吸引客戶眼球的活動力度。其中，最出位的當屬NAGA上院掀起的一場“物業革命”。這個尚未正式面市的項目日前在現場召集數十家媒體記者，宣布自己為業主策劃的一種新的物業管理模式，要把開發商先期投入資金成立的物業管理公司在賣房子的時候以股權形式無償贈送給業主，以此保障業主管理小區的自主權。最終能否實施有待時間檢驗，不過此舉確實讓NAGA上院大大賺了一把眼球。
9月黃金季能否來臨，北京豪宅前途如何，本報將繼續關注。
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