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本報記者 陽靜純 深圳報道
“紅樹西岸將分四批銷售，銷售周期大約要兩年。”備受外界質疑的百仁達地產總經理羅雷言語間底氣十足，“我們沒有急于回收資金的壓力，如果有壓力就不會安排那么多諸如預約看房等銷售細節。”從開盤以來，百仕達首批單位按既定略高的2.7萬均價發售，銷售額已達8億多。
“我們在銷售安排上完全不受新政影響。”羅雷說。像羅雷這樣“悠”著賣的開發商還不少。去年就拿到預售證的西麗山莊將47套別墅“捂”了近兩年后，也將在8月份推向市場，而“售價也從去年預設的1萬多提高到2.5萬均價”，西麗山莊的開發商林江地產總經理李旭紅表示他們首批推出的也只有10多套，“沒打算一下子賣完。”
“高端地產開發商一般不急于回收資金，更多是追求高額回報。”深圳中原地產總經理李耀智認為。
惜售
受新政考驗最多的好像還是普通住宅。既然未來普通住宅將加大供應量，那普通購房者自然會捂緊錢袋，他們想的是供應增加了，房價自然會下跌。現在還是先等等看，反正銀行利息增加了，存錢反倒劃算。
市場加劇的觀望氣氛，使普通住宅開發商失去轟轟烈烈的營銷激情，這從媒體廣告投放量的減少可以明顯感覺到。
但豪宅們的營銷依然優雅。“百仕達·紅樹西岸”冠名的深港國際帆船公開賽、“西麗山莊杯”中法象棋比賽，以體育競技的熱情使備受壓抑的樓市暫時擺脫新政的陰影。
去年中海與信和以地王價拍到的“九萬三”地塊也成為今年的市場焦點，每平米7000多的地價一度將其推到不少于1.5萬銷售均價的市場猜測。項目雪藏半年后才推出“香蜜湖1號”案名，打著各類廣告的姿態也始終不溫不火，“10月份我們將推出南區的部分別墅，價格將在5萬左右。”香蜜湖1號的某項目負責人透露，“我們的價格是在政策以外的東西。”該人士言下之意是新政對其定價的影響微乎其微。
“我們的目標客戶對價格的敏感性相對較弱。”據其介紹，前來問詢的客戶對價格的承受能力較強，“他們一來都會問‘現在還有嗎？’，‘還能定嗎？’潛意識里已經認為你這個產品已經很緊張，繼而他們才會詳細地問到戶型設計和價位。”
如果說百仁達1307戶，香蜜湖447戶尚有銷售壓力的話，那么只需要尋找到47位買家的西麗山莊獨立別墅群當有理由輕松自如了。西麗山莊是目前深圳關內惟一的純別墅項目，共有獨立別墅47棟，每棟面積約在310-330平方米之間。項目早在2004年就已經基本完工，卻遲遲未見發售。李旭紅認為去年的銷售價位尚未達到其認可的高度，所以選擇“放一放”。
當然放是有成本的。“如果他們未來預期的價格上漲能夠沖抵他們等待時間段的資金成本，開發商當然可以選擇等待。”金地集團總裁張華綱此前曾表示。
5月份，正當新政，在一片猜測聲中推出的紅樹西岸將2.5萬均價上調了2000，且銷售成績不俗；終于要走上前臺的香蜜湖1號別墅的5萬價格也看不出絲毫的向下余地；而西麗山莊的價位比去年足足上調了一萬。
不少人認為，新政對大面積高端住宅的限制，反倒促進了對現有豪宅市場的消化，此前業界曾對今明兩年200多萬平供應量的豪宅能否消化有很大的質疑，但現在成為稀缺產品后，這種顧慮已在慢慢減少，并且今年特區內已無新增土地供應，這使處于市區的香蜜湖1號和百仁達的位置優越性得以進一步凸現。
而對明年的預期，一方面是小區自身配套成熟后帶來的升值，更重要的是西部通道開通后市場的打開。“首批銷售單位中，40%左右是港人。”羅雷說，“西部通道開通后，深港距離拉近成為現實。這將增加港人深圳購房的可能性。”
“香港經濟正在漸漸回穩，西部通道開通會使兩地的接觸越來越多，以前港人多購置普通住宅，現在深圳經濟的發展和住宅質素的提高也吸引到港人對豪宅的關注。”基于過往口岸樓盤的經驗，李耀智認為交通的改善將給樓盤帶來10%左右的升幅。
憂慮
但并不是所有的人都將進入豪宅的狂歡。深圳最大規模的TOWNHOUSE群振業城的出師并不利。6月26日開盤的振業城適逢深圳暴雨連連，“此前預測的1萬均價并未達到，踩盤的價格在8000左右。”星彥地產顧問研究部經理青忠貴說。
“新政對豪宅不可能一點影響都沒有。” 李耀智表示，“至少豪宅的投機市場被掐斷了。而投機者的減少，一定程度上影響到樓盤的銷售氣氛，產品緊張的氛圍出不來，也會使購房者更加理性。”
以前高端住宅多采取香港的認籌式營銷來集聚人氣，“長的認籌期可達一年。”青忠貴說，但四月份深圳市行業整頓“禁止無證認籌”等幾大舉措齊下，“客觀上延后了這些樓盤的推盤時間，短短十天半月的認籌期，極大影響到其前期客戶的積累和銷售人氣聚集。”雖然萬科第五園等改成抽簽選房的集中成交方式對現場氣氛有控制，但其效果也不如從前，他認為。
李耀智表示其實從產品來看，振業城還是不錯的，但片區的不成熟對其定價有較大制約。從銷售業績來看，他認為也不能說賣得不好，“高端住宅的買家是不著急的，因為他們已有房子，所以不會像普通購房者那樣很快落定。”李說，“高端住宅追求一日銷售幾百套是不現實的，而且有時賣得太快反而不好，說明你定價是不是定得太低？”
高端開發商對價格的偏執并不是所有的人都認同，“如果他們的房子能一次性以高價全部賣出去，還用得著這樣分成幾批來賣嗎？”某業內人士認為這不過是開發商銷售難的借口而已。
開發商捂盤的背后還有些不可為人道的原因。有的是因為資金緊張而不得不延遲，“因為蓋了房子后，連營銷的錢也沒了。”某業內人士透露某曾捂盤者的尷尬。當然，由于不高的協議用地地價也使這位捂盤者的資金成本并不高。
而價格是否真的能賣到他們的預期，該人士并不樂觀。
其一，豪宅或大戶型稀缺論并不可信。豪宅未來是否真的就沒有了，或者以后真的就很難買到144平方米以上的房子？青忠貴認為這就如同土地稀缺論一樣是一種誤導。“土地拍賣是市場化的，政府又何以有權干涉開發商做多大戶型？” 青忠貴詰問，“政府連自己的經濟適用房都會做部分的四房甚至復式，又怎能干涉開發商做多大房子呢？”他認為這些政策的可執行度非常小。“土地回收說了兩年，有沒有真的執行呢？”
另外，“不要以為有錢的人就對售價不敏感。”青表示這里有個“度”的問題，如果真的是“天價”售房，或者房子品質一般還非要一廂情愿的賣高價，到時的結果只能是“賣不動”。
“其實真正支撐深圳樓市的還是穩健的經濟增長。”李耀智表示。在廣州老八區跌幅300多元的形勢下，深圳5月的樓市仍保持著5.85%的升幅。堅挺的深圳樓市是當地開發商信心的基石，“深圳經濟的穩步增長帶來人民收入水平的提高；而頂尖財富人群的增長，一定會大大快于普通人群的財富增長。”這是羅雷的論斷。
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