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作者：周城雄
7月11日，國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布最新調(diào)查報(bào)告顯示，二季度35個(gè)大中城市房價(jià)均有不同幅度的上漲，比去年同季上漲8%，比一季度上漲1.5%。其中，6個(gè)城市房屋銷售價(jià)格同比漲幅超過10%。
這樣的結(jié)果對于聲勢浩大的宏觀調(diào)控來說也許是意料之外的，但是筆者看來卻是意料之中的事情。因?yàn)椋壳暗暮暧^調(diào)控措施對于房地產(chǎn)市場來說存在三大缺陷：
首先，調(diào)控措施對于房地產(chǎn)市場的投資需求打擊不夠。目前，我國股市低迷，銀行存款利息明顯偏低，實(shí)際利率可能為負(fù)。對于一般的百姓，投資房產(chǎn)的目的是保值增值，一般是中長期的投資動(dòng)機(jī)。雖然目前的一些措施可以打擊部分短線房產(chǎn)炒家，削減投機(jī)者的收益，但是房地產(chǎn)中長期的投資收益基本上不受影響。投資價(jià)值基本上沒有受到?jīng)_擊，房地產(chǎn)市場的投資需求依然十分旺盛。
其次，房屋占用成本過低。目前，在一些城市，在許多人買不起房、無房可住的情況下，卻有許多人擁有兩套以上的住房。他們的多套住房可能來路各不相同，但是一個(gè)共同的特點(diǎn)就是房屋的占用成本特別低。目前，我國對于住房基本上不征收任何稅費(fèi)。如果房子空置，房主基本上是不用付任何費(fèi)用的。在這種情況下，房主不僅沒有將閑置的住房轉(zhuǎn)讓的急迫感，甚至連將房子租出去的積極性都不高。因此，各地在房價(jià)居高不下的同時(shí)，卻有很多房屋閑置。目前各地沒有準(zhǔn)確的擁有兩套住房家庭的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，也很難統(tǒng)計(jì)房屋空置率到底有多高。但是，筆者曾經(jīng)在一個(gè)房地產(chǎn)論壇所作的調(diào)查中看到，北京市許多網(wǎng)友反映自己居住的小區(qū)空置率非常高，有些小區(qū)甚至60%～70%的房子晚上都是不亮燈的。這么多房子閑置，不僅浪費(fèi)了緊缺的房地產(chǎn)資源，使得二手房供應(yīng)量嚴(yán)重不足，而且也使得房屋租賃市場供應(yīng)不足，房租居高不下。這又進(jìn)一步打擊了租房者的積極性，推動(dòng)了購房需求。
第三，調(diào)控措施打擊不夠精確。目前，由于全國各地的情況不一，政府的宏觀調(diào)控措施略顯粗糙，未能完全區(qū)分投資型購房者和消費(fèi)型購房者。例如，提高貸款利率，提高首付比例等等。這些措施只打擊了那些投機(jī)炒房者和消費(fèi)型購房者，對于中長期投資型的購買需求基本上沒有多大影響。
因此，政府的措施要在這次宏觀調(diào)控中見效，真正提高居民福利，就必須大力壓制住房的投資需求。迫使閑置的住房進(jìn)入市場，也就是要讓人們特別是那些中低收入的人們住進(jìn)那些空置的房子中去。要達(dá)到這樣的目標(biāo)，我們認(rèn)為可以從以下幾個(gè)方面采取措施：
第一，可以提高閑置住房的占用成本。這就是要讓那些占著房子不住的人坐不住，資源閑置的社會(huì)成本必須由他們自己承擔(dān)。例如征收高額房產(chǎn)稅，對于擁有的住房超過一定范圍的面積征稅。可以采取累進(jìn)稅率，占有的住房面積超過越多，稅率越高。
第二，降低轉(zhuǎn)讓收益。讓那些希望通過住房投資的需求動(dòng)力消失，以免投資需求與消費(fèi)需求爭奪資源。這可以通過嚴(yán)格征收轉(zhuǎn)讓住房的所得稅、土地增值稅等方式實(shí)現(xiàn)。目前雖然有一些相關(guān)法規(guī)，但是各地方政府執(zhí)行并不嚴(yán)格，最近就有一些地方政府迫于市場壓力而放棄征收二手房轉(zhuǎn)讓的個(gè)人所得稅。此外，對于居住5年以上住房轉(zhuǎn)讓，目前的稅法規(guī)定可以免征這些稅收，也過于寬松，不能有效打擊一些中長期的投資購買行為。我們認(rèn)為，在目前我國多數(shù)居民住房條件落后的情況下，對于一些使用時(shí)間不長的二手房交易，甚至可以全額征收住房轉(zhuǎn)讓收益作為稅收，讓住宅徹底失去投資價(jià)值。
第三，降低購房成本。對于目前沒有住房或者住房條件較差的居民，應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)他們購房。可以通過優(yōu)惠利率，減免購房稅費(fèi)等等措施，降低他們的購房成本。如果購買二手房的，可以把向賣方征收稅費(fèi)的一定比例補(bǔ)貼給購房者，這樣也可以調(diào)節(jié)社會(huì)公平、縮小貧富差距。
總之，住房是人們最基本的生活需求之一，只有實(shí)現(xiàn)居者有其屋，實(shí)現(xiàn)人們在居住條件上的公平，才能最終實(shí)現(xiàn)社會(huì)的公平。如果充分利用目前空置的住宅，解決城市的居住難題，那么不僅可以緩解我國資源的緊張狀況，提高我國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的效率，而且有利于社會(huì)的公平和穩(wěn)定。
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