房價飆升天津版本

　　記者 朱國棟/天津報道

　　最為大膽的預言是：天津房價只是起步階段

　　事實上，早在2003年下半年，天津房價就突然啟動，一路飆升，兩年里漲幅驚人。按照南開大學中國城市與區域經濟研究中心王家庭博士的說法，“天津的主流中檔房屋每平方

米價格，從2003年前的2000到3000元之間，上漲到2005年上半年的4000元至5000元之間�！�

　　相當多的學者和業內人士都把天津房價飆升歸結到拆遷放量和地價抬高。

　　天津房價漲幅業已十分驚人，國家金融主管機構和國外著名投資銀行也多次示警天津樓市，但天津房地產業內仍是漲聲一片，最為大膽的預言是:天津房價只是起步階段。

　　房價飆升

　　6月23日，60多歲的麻花攤小販徐師傅，在驕陽下顯得有些煩躁。大熱天生意不好，一天的賺頭不到60元。更令他心煩的是，一個原本以為板上釘釘的購房計劃可能要泡湯了。

　　徐師傅的房子2003年被拆遷，20多平米的補貼是7萬元不到，為了盡早給兒子買婚房，徐師傅希望一步到位，所以一家人就在外面租住。盡管一家三口都在賺錢，但收入追不上房價漲速，原本看好的一套房子，首付預期在11萬元左右，但到了2005年6月，已漲到 17萬元了。徐師傅只能作罷，目標從中套降到了小套。

　　一家愁一家歡。小飯店老板王利民在2003年上漲期購入4套房子，到2005年4月轉手時，就已賺了50多萬元。

　　哀愁和歡喜都是拜天津房價飆升所賜。6月20日一天，天津市新建商品房成交203套，均價每平方米4407元。這個價格幾乎是2003年同期的170%。

　　根據王家庭博士的說法,“盡管數據很不統一,但普遍認為2003年6月至2005年5月兩年間的漲幅,實際應該在50%—70%之間。

　　2004年第一季度,根據天津城調隊調查,該市的私房交易價格同比上升了22.9%。

　　在2003年上半年之前的天津，4000元是一個分界線。4000元以上是高檔房，也是地位和身份的象征。但到了2005年6月，4000元只是中等房產的最基本價格。2005年高檔房的底線是6000元。

　　萬科水晶城是天津的高檔樓盤之一,在2004年時,5000元/每平米的價格還能買到,但到了2005年6月,部分新房已逼近7000元。

　　順馳在梅江等地開發的樓盤，新房價格在6000元以上。

　　融創置地的海逸長洲是整個天津最為高檔的樓盤，盡管項目還沒有完全完工，但物業管理的保安清一色高大英俊，彬彬有禮，見人見車就敬禮。海逸長洲四周都是高層建筑，中間是別墅群和人工湖。這個項目在法國和香港等地都有推介。高層建筑起價6000元以上，最高逼近萬元。而海逸長洲中心地帶的別墅單價是每平米5000美元，總價在1000萬元以上。

　　拆遷“托市”

　　從20世紀90年代初，天津有商品房開發開始，房價一直處于不溫不火的狀態。在十年時間里，天津房價始終在1000元到2000元之間徘徊。

　　天津市因為經濟發展相對滯后、國有經濟比重較大等許多原因，在一段時間里曾被人戲稱為“中國最大的縣城”、“中國最大的計劃經濟城市”等，在人們的印象中，房價飆升是北京、上海、南京、杭州、寧波等城市的事，一直與天津無緣。

　　由于特殊的城市經歷，天津市的房地產需求長期以來以拆遷回置需求為主。經歷唐山大地震之后，天津有60%以上的房屋受不同程度損壞，此外，天津還有大量條件簡陋的工人居住區。在天津老城區，三口、四口之家擠在20多平米甚至十多平米的房子里的，比比皆是。

　　自1994年起，天津啟動了5至7年危改工作，目標是完成覆蓋城區1／3面積的危陋平房中，面積超過2萬平米的區塊的改造工作。來自財政支持的拆遷貨幣補償為天津樓市釋放了巨大的購買力。但是，由于長期以來，天津市房產的需求是以滿足基本居住型為主，所以房價長期在低位徘徊。

　　天津房價突然發力，是在2003年下半年。標志性數字是2003年9月，單月成交量超過100萬平米，達到了113萬平米，從那時起到2004年初期，價格一直飆升。從2004年初開始速度有些回落，但漲幅仍遠超過2003年價格啟動之前。

　　到底是什么原因，導致了2003年天津房價的飆升呢?在《望東方周刊》記者的采訪過程中，無論是對天津未來樓市悲觀還是樂觀的業內人士和學者，幾乎都認為這輪樓價上漲，和2003年大面積拆遷和大規�；�建有關。

　　戴相龍市長履新后，天津市的基礎設施建設速度陡然加快。根據天津市的“十五”規劃，天津市的固定資產總投資，2003年至2007年間，將達到7000億元，其中城建投資約3000億元，巨大的基礎設施建設，形成了大面積的舊房拆遷。

　　天津市制訂有五大發展戰略。五大戰略之首是海河改造工程。海河開發總體規劃為三部分,海河上游全長20公里,腹地面積42平方公里,將主要體現親水的國際化大都市形象，建設以公共設施為核心內容的濱河服務型經濟帶、文化帶和景觀帶;海河中游,全長18公里,腹地面積120平方公里,規劃為以高新技術為主的都市型工業區和生態風景旅游區;海河下游至入�？�,全長34公里,腹地面積150平方公里,將建成港口貿易經濟區。官方的說法是,到2010年,海河區域綜合開發總投資將達1050億元,其中,上游區域520億元,中游區域180億元,下游區域350億元。海河改造工程的推出,需要進行巨量的舊城拆遷。

　　天津社會科學院經濟社會預測研究所所長盧衛在分析天津房價上漲時，認為拆遷是一個重要原因，他告訴《望東方周刊》，“2003年天津由于海河開發、舊城改造等工程，導致了大量的舊房拆遷，統計數據是500萬平米左右，但事實上還可能不止，形成了拆遷戶對房屋的剛性需求，市場上的二手房、閑置房都在2003年被賣空，然后就轉向新房，導致房屋市場整體供給不足，最后拉動房價上漲�！�

　　天津房地產商會副會長、秘書長齊世宏也認為2003年一輪房價飆升和500萬平米的拆遷量很有關系。事實上，在2003年之前的5年里，天津市的拆遷量始終徘徊在100萬到200萬平米之間。

　　王家庭博士則認為，500萬平米的拆遷量，帶動的商品房需求可能是500萬的兩到三倍。他認為，根據馬斯洛的需求層次理論，人總有不斷滿足更高層次需求的趨勢，拆遷30平米的舊居，購買的新房總會要個60—80平米以上。

　　王家庭還認為，除了拆遷戶的需求被拉動外，大量持幣待購的中層收入者，看到房產市場開始啟動上漲，長期以來因為不看好不溫不火的房產市場而蟄伏的潛在需求，也隨著追漲心理而變成現實需求。于是，一大批中高檔樓盤的出現，也滿足了這些中等以上收入者的需求。

　　地價狂飆

　　受需求鼓動不斷暴漲的土地價格也是天津房價上漲的重要原因。

　　2003年之后，金地、富力、陽光100等中國名列前茅的地產商幾乎悉數進軍天津，但進入的門檻卻遠遠高于它們當初的預期。

　　在內環地段，那些打定主意準備在市中心拿地的外地企業，由于要對抗本地企業的競爭，往往要付出比預估高得多的成本。譬如平山道建國樓地塊1.1萬平米土地，原先預計土地成交價格會在8000萬元左右，政府拍賣底價為7400萬元，最終飛林房地產以1.4億元拍走，這樣的價格導致開發成本達近6000元／平米;紅旗路青年路交口18號地，預估土地成本1.5億元，實際大連億城1.89億元購得，預估開發成本接近5000元／平米。

　　2004年，外地開發企業在津購置土地總面積為131.7萬平方米，面積僅占全市的16%;成交價格73.7億元，占全年成交價格的52%。而2000年前后的天津，每年土地出讓收入還不到2億元。土地成交的情形令2005年天津市中等區位房地產價格已有沖破5000元／平米大關的可能。

　　在天津拿地最“猛”的外地地產企業是合生。早在2003年，地產巨鱷合生就一次性在天津拿了2萬多畝地，一時被業界視作盛舉。到了2004年中旬，合生又在天津吞下了4萬多畝土地�？偣策_到6萬多畝，合40平方公里，幾乎是一個中等地級市的市區規模。

　　土地價格之所以飆升，和2003年起天津全面推行土地拍賣出讓有關。2003年年初，天津市城建部門制定了中心城區土地市場建設“四個100%”的工作目標:凡《劃撥用地目錄》外的土地，100%實行有償使用;凡各類有償使用土地，100%入市交易;經營性建設用地，按照向國土資源部上報的方案100%實現招標、拍賣、掛牌轉讓;土地出讓全市政府收益在2002年的基礎上力爭實現增長100%。

　　2004年，天津市土地交易中心公開掛牌地塊為25幅，另外還有天津港保稅區整體出讓土地31幅，合計為56幅。成交土地面積700萬平方米，土地出讓金總額141.7億元，平均價格2024.285元／平方米。140多億元的土地出讓金，對財政收入只有500億元左右的天津市政府來說，已是一筆重要經濟來源。要知道，在天津土地協議出讓時期的20世紀末，天津土地出讓金每年還不到2億元。

　　很明顯，不斷抬高的地價也成了房價上漲的重要因素。

　　盧衛還認為，天津房價升高，和高檔房的建安成本增加也有關系。盧衛告訴《望東方周刊》，“天津在2003年以前，普通商品房項目多是磚混結構，磚是土磚，每平米建安成本在650元，但高檔商品房的框架結構房子，建安成本至少是1500元每平米�！�

　　王家庭則認為,天津的奧運分賽場概念與市區戰略東移,對樓市火爆也有影響。

　　金融機構的警示

　　盡管天津房價飆升的原因多種多樣，但這種劇烈變動到底是否合理呢?

　　2005年4月26日，國家銀監會表示，將對天津、沈陽、上海、南京、杭州、寧波、青島、重慶八大城市，對四家國有商業銀行和十二家股份制商業銀行的房地產貸款進行全面檢查，由此也掀起對房地產宏觀調控的一次新的行動。令人意外的是，排在第一的并非是人們猜想中的上�；蚝贾�，而是天津。

　　銀監會對此次檢查目的的解釋是:因為“市場供求結構明顯不合理，房屋空置率明顯提高，租金收益率波動明顯，存在以高檔住房為主的不合理貸款需求�！�

　　美國花旗銀行在2005年2月份公布的調查報告中說，中國四個城市可能存在房產泡沫，天津排在第二位。

　　事實上，天津市委市政府也在想方設法平抑房價。6月14日，天津市召開房地產調控措施新聞發布會，出臺了六項舉措穩定住房價格。

　　首先是增加中低價位普通商品住房供應。2006年計劃住宅新開工面積1500萬平方米，比今年增加15%，新增居住用地1000公頃。其中經濟適用房260萬平米。

　　其次是提高居住用地在土地供應中的比例。2005年，中心城區供應各類土地800公頃，其中居住用地供應700公頃，占總供地量的87.5%。加大中低價位普通住房和經濟適用住房建設用地供應量，普通商品住宅供地比例由年初計劃的73%提高到80%。

　　除此之外,還有優先審查中低價位普通商品房建設項目;2005年上半年的拆遷量再調減20萬平方米;個人購買住房不足2年交易的,全額征收營業稅;所有住房項目審批情況全部實行網上公示等四項措施。

　　還要上漲?

　　盡管質疑聲一片，天津市也采取措施平抑房價，但天津業界和學界部分人士認為天津房價還有穩定上漲空間。

　　王家庭說:“現在天津處于幾十年來發展最快的上升時期，天津人的人均收入正在不斷提高，而海河改造、快速路、地鐵等建設項目，是一個較長的周期，拆遷還會持續下去，按照我的預測，天津市的房產價格還有上升通道，能夠實現穩步上漲，在短期內局部范圍內市場上出現價格小幅回落，也是正常的，但這并不影響長期的上升趨勢�！�

　　王家庭的另外一個理由是，目前的天津市房地產市場還是比較健康的，絕大多數購房者都是自住的，投資房的比例很小。這和上海等地國內外投資者占相當比例不同。同時，京津高速鐵路和京津高速公路二線的建設與開通，將使京津兩地的交通更為便捷，將帶來一批北京的購房者，這也是利好因素。所以他認為，“天津市場哪怕是有泡沫，也是在合理范圍內，會被不斷上升的需求所覆蓋�！�

　　順馳華北研發體系市場部經理孫健也不認同銀監會等作出的判斷，他告訴《望東方周刊》，“順馳還是很看好天津的房地產市場。房地產需求是真實的，會有一個穩定的上升空間。”

　　對天津房價最為樂觀的是齊世宏，他認為，2003年房價突然啟動至今，只是天津房價的起步階段。他告訴《望東方周刊》，“現在濱海新區大開發，不但會給天津帶來大量的投資資金，基礎設施建設也將大大加快。濱海新區的開發會大量涌入購買力較強的外來人口，這一切都會導致天津房地產價格的上升。屆時，外地的炒房團看好天津的話，也會介入。天津現在的房價還只是一個起步階段，可以說是上海的90年代中后期的那個階段。”

　　在《望東方周刊》記者的采訪對象中，對天津房價走勢惟一取保守態度的是天津社會科學院經濟社會預測研究所所長盧衛，他的觀點是，天津房價以前的特點是穩而溫，這個漲幅周期過去之后，天津房價還應該是穩而溫。天津房子沒有理由也不應該出現較大幅度上漲。

　　盧衛認為，首先是近一年中將有大批的中高檔房上市，這對樓市有一個抑制作用。另外，由于天津市區的可供開發的中心地塊已很少，大量房產將在郊區或郊縣開發，這些房產以普通商品房為主，那里的土地等成本相對較低，也會帶來房價的平穩。

　　盧衛還考慮到了需求因素,他告訴《望東方周刊》,“天津的人均收入大約是北京的四分之三,上海的二分之一,由于歷史原因,天津市人口中,低收入的產業工人占很大比例,高收入階層較少,民間資本不雄厚,從購買力來講,不足以支撐高房價。另外,天津的外來人口只有120萬,遠遠低于長三角、珠三角的一些重要城市，外來商務人口少，也是需求不足的一個因素。”

　　盧衛還認為，作為一種區域經濟發展戰略，天津也需要低房價。他認為，如果天津的房價炒得和北京、上海一樣高，帶動商務成本的提高，哪怕到時候天津濱海新區的政策再好，外面的企業和人才還愿意到天津來嗎?如果天津保持比較低的房價、地價，北京等地的那些土地需求量較大的企業，才會選擇到天津落戶。濱海新區一直以來引以為豪的就是中國國家級開發區中投資回報率最高的，要保持這種高的回報率，就需要一種低房價的戰略，保持低價優勢。

　　而麻花小販徐師傅的話，似乎能代表天津許多底層百姓的心聲:“天津窮人也是天津人，窮人也要有房子住。”