拖欠土地出讓金違規出讓 順馳速度遭遇神秘舉報

　　記者朱國棟/天津報道

　　2005年6月，一份名為《順馳之亂誰之過》的網文在不少網絡地產論壇輾轉。

　　快速開工，快速開盤，快速回流資金，這一直是媒體對“順馳速度”的總結。

　　2005年6月，一份名為《順馳之亂誰之過》的網文在不少網絡地產論壇輾轉，同時，不少媒體還接到不同版本的反映順馳涉嫌違規的舉報材料。無論是網文還是材料，內容之詳細，描述之清晰，見過的人都判斷出自“高人”之手。

　　《望東方周刊》記者按照舉報人留下的電子郵件地址，給他發了信件，但無回復。在出現網文的論壇，記者給發布網文的會員留下了消息，要求約見，同樣沒有回音。

　　網文和材料,內容并不復雜:主要是指順馳部分項目拖欠土地出讓金、違規協議出讓等。這些問題,媒體曾有過多次報道,順馳也曾多次澄清。舉報內容的核心是,順馳部分項目在沒有取得土地證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、開工證等情況下,就辦理了銷售許可證，認為這是順馳為了資金快速回流而置各種規定不顧,直指順馳引以為豪的“順馳速度”。

　　而這之前引起順馳與業主糾紛的順馳太陽城項目，業主也指順馳為趕進度減成本而粗制濫造。順馳南京則因違規提前收取定金而被查。

　　按照順馳人的說法，順馳的項目比較快，主要是因為事先準備工作做得好，團隊之間合作緊密，執行力強。這與舉報材料中所述截然相反。

　　順馳速度

　　在房地產業內,從拿地到售房,常要花1到2年，有時更慢。但順馳能把時間縮短到幾個月。快速開工，快速開盤，快速回流資金，是媒體對“順馳速度”的總結。

　　順馳南京公司總經理助理樊雷對媒體說，辦一個證件正常時間是30天，但順馳將它改為15天，后來又改為7天，“必要的程序我們一個也不少，但辦證時間可以節約”，“一旦看準了就立即進入”。

　　2003年12月18日，順馳北京以9億多元天價買下大興“地王”后，當即宣布該地將在2004年6月18日開盤，四座皆驚。6個月后，順馳“領海”果然如期開盤，而“藍調國際”4個月就實現開盤。事實上，順馳在各地的項目，從土地中標到銷售，幾乎都控制在半年內。

　　順馳中國控股華北集團董事長劉涵告訴《望東方周刊》，“順馳的原則是該快的快，該慢的慢。之所以能比有些企業快，是因為順馳在拿地之前，就會有各個部門提前介入，拿地后各個部門并聯操作。這跟公司的文化有關系，順馳強調團隊文化，協作文化，強調執行力。”

　　由鄭愛敏作的《解讀順馳》一文對“順馳速度”闡述得很仔細，作者認為“順馳在土地獲取前，包括研發、銷售、企劃、運營等各個部門就成立了項目虛擬小組，對目標市場、客戶、房型、成本等進行了深入的分析。并且形成了能夠直接指導后期操作的項目發展報告，結合設計師做了初步概念規劃研討。在土地環節確定之后，順馳各個部門就開始全員行動、齊頭并進，研發、開發、策劃、工程、銷售、物業管理等部門都同時參加，各部門協同作戰緊密配合，大大縮短了時間。”

　　歸納起來，順馳的觀點很簡單，順馳事先準備工作好，事后執行力強，所以能做到周期短，質量好，守規范。

　　但順馳太陽城的部分業主，以及四處發網文反映順馳問題的神秘人士，似乎不認同這種觀點。

　　太陽城糾紛

　　順馳太陽城糾紛發生于2003年下半年到2004年初。2003年8月房屋交付時，太陽城業主們認為精裝房和樣板間差距太大，他們認為，這是“太陽城趕工程進度、節約成本所致”。

　　當時一家北京經濟媒體這樣描述業主的情緒:“ 太陽城簡直就是‘紙糊的’，墻體出現大量裂縫，偷換裝修材料、‘馬路游擊裝修隊’裝修等等!”“當初就是沖著順馳的品牌來買的房子，沒想到順馳更坑人，整個裝修幾乎都是假的。”業主們氣憤地說。

　　2004年春節前后，業主委托律師給順馳公司發出律師函，要求糾正違約行為。

　　2004年2月21日，雙方就裝修質量問題發生了爭吵。之前的2004年2月7日、8日，部分業主在太陽城銷售大廳的墻壁和地面上，噴涂“昔日全國十大名盤，今朝津門第一欺詐”等字樣，并在沙盤上擺放各種標語。

　　2004年2月25日，太陽城紫玉園部分業主收到法院傳票，理由是貶損天津順馳的商業名譽。

　　2005年6月，《望東方周刊》記者再次詢問此事時，順馳華北集團品牌傳播中心經理馮微告訴《望東方周刊》，“媒體的報道是有些失實的，那時我們剛開始做精裝修房，確實有一些問題，但給出了合理的補償，問題沒有媒體和業主說得那么夸張。實際上，業主和開發商之間多少總有一些糾紛。有些業主提出了過分的要求，我們不能接受。”

　　針對將部分業主告上法庭之舉，馮微認為，“當開發商的合法權益受到侵害時，訴諸法律也很正常。”

　　而在南京，順馳違規過早收取預付款的行為被南京房管局叫停。南京市房管局商品房預售管理部門在2004年4月，獲悉南京順馳地產有限公司開發的順馳濱江奧城開始進行“排號”選房的情況后，發現其尚未領取商品房預售許可證，在這種情況下，讓購房人到指定的銀行存錢作為選取房號的條件，雖然是以購房者本人的名義存款，但這種做法是變相收取預付款或定金。而原準備于2004年4月17日讓購房人排號選房， 這些違規動作最后都被南京市房管局叫停。

　　神秘的舉報信

　　來歷神秘的舉報材料和網文內容基本一致，除反映順馳項目拖欠土地出讓金和違規在大限之后繼續協議拿地之外，重點是順馳在沒取得“四證”前提下，就拿到了銷售許可證。

　　舉報的內容包括“太陽城項目，因未付清地價款，土地證、建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證至今尚未辦理，而該項目已于2002年6月29日開盤銷售并取得了銷售許可證(銷售許可號2002-070、2002-226、2003-152、2003-228)”。

　　“翡翠城項目,集體土地征用手續都沒有辦理,更不用提五證齊全,但該項目已于2003年8月16日開盤銷售,并取得了銷售許可證(銷售許可證號為2003-199)。”

　　“海逸長洲項目(其實該項目并非順馳項目,而是融創的),集體土地征用手續都沒有辦理!但該項目已經于2004年5月15日在天津西來登飯店(注:原文如此)舉行了內部認購(天津日報2004年5月18日報道,內部認購火爆,當天認購368套)。”

　　“北岸華庭項目，該項目的東西地塊建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證分別于2003年9月和2004年3月才辦理下來，而該項目已于2003年8月16日開盤銷售(銷售許可證號:2003-137、2003-194)。同時該項目存在一證多售的情況，已銷售了7萬3千平米。同樣不知怎樣取得了銷售許可證。”

　　“欣水園項目(藍水二期),該項目建設工程規劃許可證于04年4月2日才辦理完畢,但該項目已于2003年8月16日開盤銷售(銷售許可證號為2003-170、2003-224)，該項目存在一證多售的情況。”

　　“半島豪庭項目，建設工程規劃許可證于2004年4月12日辦理完畢，但該項目已于2003年8月11日開盤銷售，2004年才取得銷售許可證(銷售許可證號為2004-064)。該項目無證銷售。”

　　“城市系列——城市之星、城市之光、城市星座，以上項目都是五證不全。城市之星于2003年5月17日開盤，城市星座于2003年5月開盤。”

　　該舉報信還指出，“2003年底，天津市規國局監察總隊，對順馳的在售項目進行了一次突擊證照調查，重點是檢查各項目的銷售許可證。在調查中發現，順馳的每個在售項目都有正式的銷售許可證!而大多項目根本沒有辦理規劃許可證，又何以有正式的銷售許可證?”

　　“監察總隊對各項目的銷售許可證進行了拍照留證后，內部緊急召開會議通報調查結果。會議后的三天，天津市房管局即出文，文件中稱房管局當時并不知道其所有的規劃許可證全部是假的，而且承認經調查后，得知順馳是拿了假的規劃許可證辦理了銷售許可證。”

　　該信還稱，“2004年1月，天津政府組織相關部門召開專題會議，經研究決定: 自2004年1月，對順馳的在建項目(天津)全面停工整頓，并罰款1732萬元。”

　　“歷史遺留問題”

　　針對網文和舉報材料所反映的情況，《望東方周刊》記者趕赴天津采訪。6月27日下午，記者來到了天津市規劃與國土資源局。按照政府職責權限，規劃證與土地證等的辦理是該局的職責所在。

　　天津市規國局一位負責宣傳的官員接待了記者的采訪。針對記者關于舉報材料涉及內容的提問，這位官員打電話詢問了天津規國局監察總隊后，告訴《望東方周刊》，“監察總隊確實查過這個事，當時給出的處理是全面停建”。

　　《望東方周刊》提出希望能了解這次檢查的具體細節，并查看這些項目的“四證”取得的具體情況。他走出辦公室，去其他辦公室經過一番詢問后告訴《望東方周刊》，“領導不在，具體細節采訪不好安排了。至于四證，一般檢察院、法院或律師來時，我們才給查看，對媒體不便公開。”

　　6月30日上午9點，《望東方周刊》記者來到順馳中國天津總部采訪，順馳華北集團董事長劉涵接受了采訪。

　　針對記者“有舉報材料表示,順馳的幾個項目沒有拿到四證就獲得了銷售許可證,并在規國局監察總隊檢查之后,被停工罰款”的提問,劉涵表示,“順馳是符合當時的各部門的各種要求去做的,天津房地產市場,有一個從不成熟到成熟的過程，比如說早期的拆遷,和現在的拆遷就不一樣。”

　　“順馳是一個非常市場化的企業，在行業規范化等方面，一直走在許多企業前面。比如天津第一塊公開出讓地，就是順馳跟幾家一塊拿的。早期的梅江、塘沽等地塊，就是順馳拍賣拿來的。以前的事情，它有它的歷史階段。順馳在這些方面，對自己的要求還是很高的，畢竟順馳不是小項目公司，總不可能做完項目就跑了。我們還要可持續發展下去，不能讓這些成為拖后腿的東西。我們的做法符合當時的政策。”

　　劉涵還表示，“2003、2004年說得最多的就是解決歷史遺留問題，包括土地問題。”至于什么是歷史遺留問題，劉涵的觀點是:主要是土地協議出讓時期過渡到土地招拍時期遇到的一系列問題，舉個例子說，比如我有一個土地出讓協議，有個建委投資計劃，或者是我們的土地證正在辦理當中，行，開個證明，先去辦理銷售許可證。”

　　針對舉報材料中“順馳”拿了假的規劃證辦理銷售許可證的質疑，劉涵的回答是“不可能”。

　　對于“項目全面停建”的說法，劉涵的回答是:“那不可能。實際上，建委的，國規局的，各個區綜合執法的，對全市在建項目的檢查隨時都在進行，現在也有。比如監理質量不合格，就下個通知，要求限期整改。我們這個(停建)也不是全面的，可能是針對哪個階段性項目的，部分的。”對于被罰款1732萬元的說法，劉涵也予以否認。

　　舉報人身份眾說紛紜

　　誰在舉報順馳?舉報的目的是什么?

　　對于舉報人的身份，眾說紛紜，有人認為是順馳員工，有人認為是太陽城的糾紛業主，有人認為是有關部門的公務員，也有人認為是好事的民間調查者……

　　其實,順馳如果沒有任何問題,那么任何舉報對它也沒有意義。從這個意義上講,能舉報它的只有它自己的行為。