房屋中介瘋狂時代的沒落

　　滬上中介門店16000余家，目前已經倒閉的達三成。在樓市投機浪潮中獲益的中介們，已經開始為非理性擴張付出代價。

　　外灘記者 陳賢鋒／報道

　　整整一個上午，沒有一個人來看房，應靈膏無聊地玩著電腦游戲。他有些沮喪，在這

幾月時間里，他眼看著身邊的同事一個一個地離開，而自己的收入也在逐月減少。

　　“形勢好的時候一個月光提成就能拿1萬多元，現在沒有成交，只有基本工資了�！被貞浧饚讉�月前樓市火爆的時候，應靈膏的臉上才露出一些笑意。

　　應靈膏是先原房地產經濟有限公司東城店的副店長，這家房產中介店位于浦東世紀公園附近的錦安西路上。

　　中介時代

　　在錦安西路附近，這幾年冒出來不少的新樓盤，有名的有上海綠城、錦繡天第、錦繡華庭等樓盤。

　　這些新出來的樓盤集中了大量的炒房者，以上海綠城為例，據應靈膏估計，上海綠城二期的房子僅溫州的炒房者就占到70%-80%，一期的溫州人比例盡管沒有那么高，但杭州人、紹興人、臺州人也不少，投資比例也達到70%左右。

　　大量炒房者的進駐，讓中介看到了這個巨大的市場。

　　實際上，去年4月時，除上海綠城二期以外，楊東社區各家售樓處幾乎都無房可售。以愛家亞洲花園為例，售樓處早已售罄，但售樓處對面的一排中介公司內，囤積了大量愛家的樓書、房型圖，中介手中有各個房型、各個樓層的住宅。

　　2004年年初，該區域進入交房高峰期，同時大量新房開盤后就進入二手房市場，使得更多的中介進駐該區域。

　　從去年七八月份開始，在錦安西路邊上的東建路開始，陸續出現大量的中介公司，錦安西路則是從去年11月開始出現大量的中介，隨著中介的大量進入，逐漸使錦安西路成了非常有名的中介一條街。

　　“我們店是去年6月入駐東建路的，當時已經有不少公司在這開了分店，如中原地產、太平洋房屋等。”傳家房產工作人員告訴記者。之后瑞銀地產、置富行地產尾隨而至，到今年2月，東建路中介到了“鼎盛時期”，店面數達30家左右。

　　去年11月，應靈膏所在的先原房產成為了錦安西路上的第一家中介店。

　　“剛開始的時候，生意真的很好，我們一天同時有十幾個人一起上班。”應靈膏告訴記者。

　　開始開設的幾家中介公司的火爆，吸引了越來越多的中介介入。自從先原房產在錦安西路上開設第一家中介門店開始，錦繡天第在錦安西路上的臨街商鋪幾乎全被房地產中介所占據。

　　應靈膏告訴記者，光錦繡天地第這一排的商鋪，“最多的時候有23家房產中介”。如果算上街對面、轉角的東繡路上和邊上的東建路上，房產中介的數量超過了50家。

　　“按照周圍樓盤的量來說，有這么高的投資比例，50家的中介要生存下來也不是問題�！睉�靈膏說。

　　市場突變

　　但宏觀調控的出現，使情況發生了變化。

　　從4月份開始，先原再也沒有成交過一套房子，據應靈膏介紹，周圍的中介就算有成交的，那也是非常偶然的事情，“有些特別低價的房子拋出來，可能會有成交，這樣的情況很少，大部分的中介都是零成交”。

　　在形勢轉變之后，開始有中介公司撐不下去倒閉了。據記者統計，錦安西路上一共有12家中介關門，而轉角處也有幾家關門。也就是說，在這中介一條街上，已經有超過半數的中介關了門。

　　在錦安西路、東建路上，到處都可以看到，鋪面轉讓的告示，大部分中介都鎖上了大門。

　　在這些關門的中介中，甚至還包括21世紀不動產、太平洋房屋這樣上海非常有名的中介。

　　21世紀不動產開在東繡路上，開設的時間比先原房產還早，據應靈膏介紹，這家店是當初所有開設的門店當中生意最好的，但隨著之后生意的清淡，21世紀不動產成為了比較早撤退的一家。

　　這些中介中，更多的中介比21世紀不動產更慘，先原房產隔壁的同步地產在調控開始以后才開設起來，等內部裝修好、招聘好人員，市場已經進入蕭條期。

　　結果，同步地產連一套房子都沒成交就關了門。

　　如果沒有成交，又要支付一個月2萬多元的房租費，還有人員工資等各種費用，對于房產中介來說，關門是一個不錯的選擇。

　　在世紀公園、大華社區等積聚了大量炒房者的地方，中介的倒閉速度非常快。在這些地方，這幾年房子價格上漲過快，社區配套不夠成熟，一旦二手房沒人接盤，租賃市場又不夠活躍，中介將面臨顆粒無收的境地。

　　而在一些成熟社區，由于集中了大量的自住者，價格相對理性一點，而且，做不成銷售，租賃也能緩解一下中介公司的壓力。

　　應靈膏對后市并不抱太大的期望，七、八兩個月是傳統的房產淡季，從目前的情況來看，九、十月份都不一定會有起色。按照這樣分析，先原房產至少半年的時間沒有交易量。

　　“如果真這樣，估計也有可能要關門，但最終的決定還要老板來下�！睉�靈膏顯得很無奈。

　　三個只能活兩個

　　錦安西路僅是上海的一個代表。

　　“滬上中介門店16000余家，目前已經關門的達三成�！睗h宇第三營業部總監楊堅東在接受采訪時表示。

　　“在這段時間里，倒得最快的應該是三種類型的公司，一是小公司，加盟店，資金力量太過薄弱，入行資歷淺，沒有實戰經驗，大戰來臨抵御能力不強；二是多元化公司，并不以中介為其主業，大勢不好即可調轉槍頭，關店另求生路；三是中介密集地區的新樓盤開發地區，成交量驟減，經驗業績和管理理念弱的公司自然很難生存�！鄙虾Ｖ性�物業代理有限公司總經理譚百強如此回答。

　　與譚一樣，幾乎所有的人都會認為，在這場風暴里，最不能抵御風險的就是那些小中介，“那些靠著一張桌子兩部電話來開展業務的夫妻店一定是最先退出市場的”。

　　而事實上，在目前情況下，不管大公司也好，小公司也好，都面臨著巨大的壓力。

　　以中原為例，數據顯示，3月份上海中原物業代理有限公司的營業額為近4000萬元，4月份下降到了1400多萬元，5月份營業額則為600多萬元。據了解，中原每月運營成本在1600萬-1800萬元之間，5月份的營業額表明它已虧損近1000萬元。

　　有媒體報道，2004年底，中原曾夸下海口，要在2005年內把門店從68家擴展到150家。到今年樓市調控時，中原門店也確實已經擴張到110家左右。面對上半年如此急劇的擴張步伐，它付出的代價是一個月1000萬元的損失。

　　作為上海最成功的中介品牌之一，中原已經是中介公司中表現最好的了，其他的中介的情況甚至更糟糕。

　　據了解，4月份品牌中介的營業額比3月份大約跌去三分之二，而5月份的營業額較之4月份又跌去三分之一。

　　智恒房產副總經理徐海波告訴記者，目前各家公司面臨著同樣的問題：成交量奇少，門店面臨關閉，從業人員收入驟降。

　　智恒房產在錦安路上也有一家中介門店，近一個月來周圍房源不斷涌來，然而接手的人卻少之又少。在生意慘淡的同時，店員所需要面對的，還有不斷傳來的關于公司的不利消息。

　　“又一家門店關門了，公司在一個多月內已經關掉了近30家門店�！币晃恢呛銌T工嘟囔著。而令他更加不安的是，有消息說，公司還有近40%的裁員計劃。