房款資金賬戶無人監管 合肥桃園事件資金鏈迷局

　　本報記者 范利祥 合肥報道

　　7月7日，手拿合肥桃園房產銷售有限公司(以下簡稱桃園公司)合約的艾女士趕到合肥市公安局，發現這里早已擁堵了大量的人群。

　　“都是來報案的。”稽查處一位負責人這樣告訴她，并讓她登記其房屋交易時間、地

點、經過、貸款情況等等內容。

　　本報記者從合肥市公安局稽查處了解到，與艾女士有同樣遭遇的購房者為數不少。截至7月10日上午，前來登記的受害者光二手房買賣客戶就已經達到了500多人，涉案資金在3000萬元左右。

　　“以后會涉及多少資金現在還不知道，還有人源源不斷地來登記。”公安局稽查處一位工作人員說。

　　“現在我們的交易資金及抵押房契均不知去向！”7月9日，一個在公安局稽查處剛剛登記損失將近60萬元的客戶對本報記者說。

　　“桃園事件”

　　3個月前，艾女士看中了位于合肥市黃山路附近的一套60多平米的二手房。由于是第一次買房，她來到合肥市公積金貸款管理處，詢問相關購房事宜。工作人員告訴她，要使用公積金買二手房，必須通過中介公司。

　　由于桃園公司在合肥當地具有一定的名氣，5月15日，艾女士決定通過桃園公司來買自己看中的那套房子，并在建行合肥分行辦理分期付款，首付款是10萬元。

　　5月16日，艾交給桃園公司5000元定金；5月17日，她按照桃園的安排把余下的9.5萬元首付款打到該公司的賬戶上；5月24日，桃園公司通知艾女士房產證已辦好；5月26日，艾和桃園公司的工作人員一起到市公積金管理處辦理公證書、保險等手續。

　　6月16日，艾女士到合肥市蜀山區房產局辦過《他項權利證》后，把這個證件押在建行，辦理了抵押貸款手續，房產證仍然在桃園公司的手里。

　　7月1日，建行通知艾，抵押貸款已辦好。但艾趕到桃園后，發現“桃園難說話了”，“說銀行的錢還沒到，要等幾天才能拿到房產證，一直拖著不給我”。

　　而本報記者在艾女士所買房屋原業主李先生處了解到，桃園公司此前已把艾女士的部分首付款給了他，他也把房產證交給了桃園公司。

　　“拿到房東的房產證后，(桃園)公司就用這些證件，去銀行為購房者辦理抵押貸款，這樣，銀行的錢就會打到公司的賬戶上。”建行合肥分行一位內部人士說。

　　本報記者了解到，從銀行辦理過抵押貸款后，桃園公司并沒有把余下的資金交給李先生，于是，抵押貸款(有的還包括客戶首付款部分)這部分資金就被截留在了桃園公司。

　　“我現在既拿不到房產證，每個月還要還銀行的利息。”艾女士無奈地說。

　　7月6日下午4：00，當艾來到桃園公司一個位于合肥市長江路的營業網點時，工作人員告訴她，“我們馬上要破產了”，不再進行交易；而在當天下午3：00的時候，艾發現這個營業網點還在正常營業。

　　“當時心里就‘咯噔’一下！”艾女士說，她“說什么也不相信”，在合肥當地頗有名氣的桃園公司“會在一個小時左右就宣布破產了”！

　　第二天，艾早早從床上爬起來直奔位于合肥長江大廈的桃園公司總部，發現桃園公司已大門緊閉，四五位公安人員神情嚴肅地把守在這里。

　　公安人員告訴瞠目結舌的艾女士，桃園公司已經被“查封”，并讓她速去合肥市公安局廬陽分局經濟犯罪稽查處(以下簡稱“公安局稽查處”)報案。于是，出現了本文開頭的一幕。

　　涉案資金流向何方？

　　目前，桃園公司的客戶們最大的擔憂是，這筆資金流向何處，還能不能追回來？

　　本報記者從合肥市工商局了解到，成立于2002年2月28日的桃園公司是一個典型的家族企業，法定代表人、副總經理為張坤霞，其弟弟張坤平則擔任總經理，負責公司一切事務。

　　桃園公司擴張得相當迅猛，并先后在合肥成立了東、南、西、北、中五大營銷中心，開了六十多家營銷網點。2004年下半年，桃園公司挺進江西南昌，成立南昌分公司，并在這里開設了數十家營業網點。

　　桃園公司內部人士表示，該公司以代理銷售二手房起家，賺取了第一桶金。后來想到“一手房銷售代理很來錢，所以就決定進行一手房銷售代理”。如此迅速的擴張，為桃園事件埋下了伏筆。

　　這位內部人士分析，一手房代理銷售的運作模式是，要想取得房地產開發商一手房的獨家銷售代理，中介公司必須先給開發商預付一筆數額可觀的“保證金”，以及培養自己的專業銷售隊伍，在對外推廣樓盤時，又要先為開發商墊付廣告費等各種費用。“必須完成銷售任務，開發商才能給你錢。”

　　該人士分析，在這種情況下，“真正拿自己的利潤部分打‘保證金’，很難做到，所以桃園可能會大量挪用客戶資金。”

　　桃園的一位老員工也對此給予了證實。他透露，桃園經常故意拖欠房主購房資金，“經常與房主發生爭吵”。

　　在桃園公司，形成了這樣的一個資金流動圖：用拖欠的客戶資金，作為開發商的保證金等支出，等一手房銷售完畢，賺取開發商的傭金和房子差價后，再歸還客戶資金。

　　在運作前期，由于合肥房價上漲很快，炒客紛紛加入，桃園公司代理的房子銷售得非常快，資金流動也比較順暢。去年下半年，桃園公司“(一手房代理銷售)做了一個多億的交易量，光傭金收入就要200多萬，這還不包括房子差價”。

　　很多開發商也樂于把自己開發的房子交給桃園來代理，前提是桃園仍然要先付給他們一定的保證金。

　　桃園公司內部人士說，這樣一來，桃園的盤子鋪得更大了，“死命拼量”，現金流大量被開發商和各種開支所占用。

　　但桃園公司看起來無所畏懼。因為公司管理層認為，當時房屋銷售形勢一片大好，挪用的資金很快就能回籠。

　　但意想不到的是，去年底以來，一系列的宏觀調控措施，徹底擊碎了桃園公司的美夢。

　　宏觀調控措施連續出臺后，二手房銷售明顯放緩。合肥某報在國家七部委政策出臺后曾發表過相關文章：一房蟲一日在一中介公司曾拋售八套住房，指的就是桃園。

　　此外，桃園代理的“金孔雀度假別墅”、“金雅園”、“寶文國際公寓”、“阿奎利亞”等樓盤全部滯銷，但其光在“金孔雀度假別墅”上的廣告投入上就達到了200多萬。

　　這樣一來，桃園無法及時歸還大量客戶資金。

　　桃園公司總經理張坤平在接受本報記者采訪時也承認，桃園深受宏觀調控影響。但他否認了公司要破產的說法。“(桃園公司)固定資產超過7000多萬”，“哪有破產，怎么可能會破產？”張對傳言顯得忿忿不平。

　　“我們只是停業整頓。”張坤平表示，在國家宏觀政策的影響下，桃園開始虧損。而停業整頓，則可以快速止住虧損，“否則，人員工資、水、電等，開銷都非常大。”

　　張坤平還表示，桃園牽涉到的客戶資金僅1000多萬。“這點錢算什么？緩一段時間不就對付過來了？”

　　他進一步透露，目前安徽世紀聯華公司正打算整體收購桃園，并于7月9日簽訂了意向書。該公司準備向桃園注資5000萬。

　　桃園內部人士透露，除了桃園公司總經理外，張坤平還有另外一個身份——合肥華坤房地產開發公司(以下簡稱為“華坤公司”)的法人代表。

　　所以，有關桃園的客戶資金流向問題，還有另外一個版本：桃園是否把客戶資金挪用到華坤公司？是不是現在華坤公司同樣遭遇到了宏觀調控，所以客戶資金無法及時歸還？

　　對此，張坤平給予了否認。“華坤與桃園任何關系都沒有。”他說。

　　而桃園公司法人代表、副總經理張坤霞則以“講話不方便”為由拒絕接受采訪。但她狡辨，桃園公司走到這一步，是“國家政策的影響”。

　　體制漏洞

　　一個疑問是，客戶資金和銀行的抵押貸款為什么會攥在桃園的手里，全部打入到桃園的賬戶？這種相當明顯的風險，難道無人察覺？

　　上述桃園公司內部人士說，要是銀行把抵押貸款打到購房者手里，“他自己也有權使用”，“客戶可能會假交易，騙取貸款”；而如果銀行把資金打到賣方手里，“賣方則可能會仍然守著房子，遲遲不給購房者。”

　　“還是要通過中介公司中轉一下”，所以，很多客戶與桃園簽協議，讓桃園幫他們貸款，這樣，“錢就打到桃園的賬戶上了”。

　　“這是體制造成的。”該人士表示，去年11月份，桃園在合肥市房產局開了一個“客戶房款資金監管賬戶”，“以確保客戶房款安全”，但“作用不大”。

　　“很多客戶反映，買方要用這個監管賬戶貸錢，非常煩瑣；賣方從這個賬戶取錢，也要很多手續，非常麻煩。”更主要的原因是，“房產局必須安排專人來管(這個賬戶)、來跑(貸款)”。但“房產局沒有這個人力、物力”。

　　“所以，最終還是要通過桃園來跑貸款。”這又為桃園挪用客戶資金提供了方便。

　　“在合肥，大部分中介公司都是這樣操作的。”他最后說。

　　(安徽媒體人士王艷對此文亦有貢獻)