|
土地閑置的原因遠比人們想象中的復雜，而清理閑置土地也絕非政府收回那么簡單，開發商會通過種種方式回避土地上交，但不管怎樣，開放商不得不釋放出手中的土地，這正是此次土地調控的目的由樓市引發的土地供應量爭議還在繼續。
在房地產商一再重申“地價決定房價”以及“地荒論”后，2005年6月18日，國土資源部部長孫文勝在無錫舉行的市長研討班暨國土資源廳局長座談會上透露，目前全國城鎮規劃
范圍內，有395.61萬畝未利用土地，相當于現有城鎮建設用地總量的7.8%。
國土資源部對閑置土地的調查從去年年底開始，于今年3月形成報告上報國務院。這次對存量土地的摸底，是國土資源部對房地產商“地荒論”的反駁。
隨著存量土地的官方數字曝光，各地清理存量土地的工作也全面鋪開。
“假如那些沒有開發土地都能按預期建成房子，投入市場，就會大大增加商品房的供應量，緩解供需緊張矛盾，平抑房價。”SOHO中國有限公司董事長潘石屹說。
這對前段時間房價瘋漲的各地樓市來說，無疑是個利空。
哪些土地被閑置
對于395.61萬畝這個數字，國土資源部研究咨詢中心主任劉文甲表示懷疑。“我肯定這是個低估的數。”他說。
曾任國家土地局副局長的劉文甲告訴本刊，中國的土地資源總量并不富裕，但城鄉建設用地所占的比例卻非常高。按13億人口計算，人均建設用地達到了180平方米。“這個用地特點，在全世界都是獨一無二的。”劉文甲說。這意味著，每年有大量的土地被出讓為建設用地。
這樣粗放利用土地的一個后果，便是未開發的存量土地激增。在國土資源部的報告里，395.61萬畝未利用土地被細分為了三類：閑置土地107.93萬畝，空閑土地84.24萬畝，批而未供土地203.44萬畝。
據劉文甲介紹，空閑土地多發生在老的部委或者工廠等地。國家劃撥后，由于單位搬遷或撤消，原來的用地計劃取消，留出一片無主之地。“這樣的土地清理起來相對簡單，由國家直接收回，通過土地儲備中心重新進入市場。”劉文甲說。
閑置土地則是已經完清用地手續，但沒有進入開發的土地。房地產開發商手中的土地大多屬于此類。
批而未供是指已經在用地規劃上紙上談兵或者地方政府的口頭承諾中劃撥，但因為企業出讓金沒交全，或者用地手續沒完清，最終沒有劃撥出讓的地。“在這些存量土地里，開發區用地的量應該是最大的。”中國土地學會副秘書長邵捷傳對記者說。
后兩類未開發土地，成因錯綜復雜，通常有地方政府的利益摻雜其中。國土資源部副部長鹿心社將其總結為三類：一是政府在出讓土地簽訂合同時，跟開發商作了承諾，包攬拆遷和大配套，但由于政府的財力有限沒有兌現，這些土地到期沒有開發；二是有些項目由政府招商引資來，開發企業資金不到位，政府又未做出處置；三是有些土地涉及到司法查封、銀行抵押，不能簡單收回處置。
在房地產商“地荒論”高唱入云之際，這近400萬畝未利用土地中房地產用地的閑置數量就特別引人注目。2005年6月，國土資源部副部長鹿心社接受媒體采訪時透露，根據國土資源部組織的一期未開發土地的調查，現在全國房地產開發商手里逾期沒開發的土地有近40萬畝。雖然房地產商手中的積壓的地不是最多的，“但通常是地段最好，價值最高的。”中國土地學會副秘書長邵捷傳說。
房地產商為何攢“糧票”
潘石屹是北京地產界的“資本家”代言人。據他介紹，三年前企業準備在美國和香港上市時，就曾因土地儲備的問題被拒之門外，兩地的證券所對其進行上市前的資格審查后，認為他沒有足夠的土地儲備量。
一份由房地產商贊助調查的《2004年中國房地產市場年度報告土地市場分報告》顯示，房地產開發企業購置土地和開發土地的數量差，在2000年之后逐漸拉大。到2004年末，全國“庫存”超過10萬公頃的房地產開發用地。
上海荒島房產工作室研展部經理馮偉介紹，從拿地到開發，再到供應上市，一塊房地產用地的生產周期是一年半，因此，為了保證企業正常運營，開發商手里總會儲備一些地作為“糧票”，但即便是這樣，“10萬公頃的存量已大概可以滿足現有企業兩個開發周期的需要。”該報告的主筆——首都經濟貿易大學不動產研究所所長洪亞敏說。
官方和民間的數據都表明，房產商手中囤積著大量土地。
以北京市場為例，首創置業被稱為北京地產界最大的“地主”，2003年6月19日該公司在香港上市時披露的土地儲備為建筑面積340萬平方米。經過一年半的開發，首創置業的土地儲備不減反增。據首創置業營銷管理部有關人士介紹，截至2004年9月，該公司擁有的土地儲備為367萬平方米。該公司的網站顯示，公司有340萬平方米建筑面積的土地儲備位于城市的黃金地段。
限量保價，是開發商囤地的最直接原因。“這就好比土地是一種面粉，持有者如果不將其變成面包提供給市場，或者加長面包制造的過程，就會使得市場上始終有種饑餓感。”中房指數研究院華東分院副院長陳晟說。土地政策的不確定也是開發商囤地的一個誘因。“未來土地政策是不可控的。如果將土地掌握在自己手中，至少對自己企業的經營是可控的。”陳晟指出。
2005年，北京市推出了第一份土地供應計劃，規定政府公開出讓的可供房地產開發的土地將達到2500公頃，這與2003年的土地供應量基本相當。
但順馳置地(北京)房地產開發有限公司董事長荊宏卻表示，開發商更關心的是“供應區域”、“供應節奏”等細化指標。比如“供應節奏”，如果是年初完成土地交易的，可能在本年度內形成有效開發；但如果是在第三、四季度完成土地交易的，這種供應就很難對本年度形成有效開發，轉而進入到下一年度。當這些細節不確定時，開發商囤積土地，入袋為安的心理不會改變。
2005年6月初，從國土資源部舉辦的“房地產市場土地供應調控情況座談會”上傳來訊息，已經有28個城市將清理閑置土地作為平抑房價的重要舉措。北京市國土資源局官員也表示，北京市清理閑置土地只有兩個出路，要么按規定將土地建成產品進入市場，要么被政府收回作儲備再投向市場。
那么，巨額的存量土地是否將在這次新政后轉化為實際的供應量進入市場呢？
根據國土資源部頒布的閑置土地處理辦法，除了慣有的“自建設用地批準書頒發之日起，滿1年未動工收取閑置土地費，兩年未動工收回”以外，已動工開發建設，但開工面積占土地總面積不足三分之一，已投資額占總投資額不足25%，且未經批準中止開發建設滿1年的，也將被定性為“閑置”。
此前，一些開發商規避閑置土地禁令的慣用手法是以挖坑表示破土動工，但此后并無實質的開發進度。如果這一有關開工進度的條款嚴格施行，將擊中一些因資金短缺而拖延開發的房地產商的命門。
他們將不得不釋放出手里的土地。“將手中的項目實行股權轉讓是一種方式。”陳晟說。
目前，在房產市場上，為一些大型房地產企業尋找轉讓項目的中介相當活躍。一位從事此業的中介人員透露，他目前正在幫助京城兩家大型房地產公司尋找轉讓項目，而他手中已掌握的20多條地產項目轉讓信息，面積從幾千到上百萬平方米不等，其中不乏位置不錯的地段。
“開發商一般不肯直接把土地還給儲備中心，”陳晟說，“在未來一段時間內，我們會多次聽到類似項目公司轉讓這樣的消息。”
和有實力的房產企業合作也是有地無錢的開發商的另一種選擇。
這些釋放土地的不同途徑，最后都會達成一個效果：增加存量土地的開發量，從而增加市場上的房子供應量。“這正是這次土地調控的目標。”陳晟說。
(文章來源：《中國新聞周刊》作者：陳曉 )
| 
