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4月、5月、6月，在中央、地方兩級政府多項政策重拳出擊之下，二手房中介門可羅雀，滿目蕭條。賣方掛牌量不減交易價不降；買方望房興嘆持幣觀望。二手房交易量急劇萎縮，市場陷入整體低迷狀態。
曾經的輝煌VS如今的凄涼
“今年3月份中原的二手房交易量開始急劇下降，3月份到5月份成交量以50%的降幅暴跌，70多家分店的傭金總收入從3月份的4千多萬跌至5月份的1千多萬。而這種低迷狀態在7月份之前還看不到任何改觀”。6月1日上午，中原地產上海區副總陳宇玨女士接受我們采訪時坦言中原目前的處境很不樂觀，這也是目前上海整個城市房產中介公司的現狀。這些維系房產交易上家和下家之間的橋梁在多方博弈的僵局中，已經不復往日的車來車往。
買賣雙方的觀望導致本市二手房成交量大幅度下降，諸多中介機構業績大幅度下滑也在所難免。在一些知名房地產中介機構中，除中原地產以外，上海浦潤地產、信義房產、安家集團4月份的成交量比3月份減少50%之多。而上海智恒房產已經關閉了將近30家分店，占總店數的30%左右，據說還有內部裁員的舉措實施。戴德梁行旗下的泛城租售網業務總監鄭兢奮也談到今年5月份泛城的業務量與2004年5月相比下降了50%左右，一些門店的業務員由于接不到業務而辭職另謀出路。至于一些不知名的遍地開花的小型中介在4月10日以后幾乎都未“開張”，上海整個城市房產中介都在苦撐。
回顧中原地產去年8月份持續到今年2月份樓市高溫時期的收益，陳宇玨還是流露出一種淡淡的喜悅：“那個時候的市場是出人意料的火爆，而‘兩條腿走路’，是上海中原一貫堅持的原則，即一、二手聯動，在這兩個前提下，中原地產的整體交易量穩居全市首位，每天的交易量相當于如今一個月的交易量。而且漲幅驚人，每月成交額和業務量都以超過15%的漲幅飛速攀升，到2月份漲幅創造了歷史最高值”。
對于當前這種慘淡局面的形成，陳宇玨認為：“這是一個階段性的問題，就像以前的那種高溫火爆也是一個階段性市場一樣，其實這兩者都是不正常的，屬于兩種相反的過激狀態，只不過相對于原來的火爆，目前的這種慘淡是大家更不愿意看到的。”
全民中介
除此之外，陳宇玨認為中介本身也存在諸多需要調整的因素，從管理上來看，上海中介傭金收取的比例透明度極高，目前都保持在售房收取成交額的2%-3%，租房收取月租的70%，這一點和北京相比應該說還是合理的，據記者了解，北京的這兩項收費分別為3%-5%和月租的100%。盡管如此，上海的房地產經紀行業還是到了整合階段，這是中介海量發展后必然面臨的問題。今時不同往日，在從火爆趨于理性回歸的前提下，市場已經無法吸納多如牛毛的中介機構，隨著目前交易量的持續停滯，必然有實力不夠競爭力偏弱的中介機構被擠出市場。所以，在尚且看不到成交量回升希望的日子里，中介應該做的或者正在做的是厲兵秣馬、休養生息，為進入下一輪的理性競爭提高自己的核心競爭力。
有良好公司背景的品牌中介尚且陷入如此尷尬境地，那么其他散落在馬路邊那些名不見經傳的小中介又是如何度日呢？在棲霞路的一家中介門店中記者了解到他們去年今日的天淵之別：時值中午，10平米左右的店內只有兩張辦公桌、兩臺電腦、一部電話和一個30多歲的業務員，了解到我們是想購買附近的二手房之后，他先是很熱情地招呼我們坐下，告訴我們他是負責租賃的，然后馬上打電話聯系另一個負責售樓的業務員，真是“麻雀雖小，五臟俱全”，如此微型的一個門臉居然租售皆宜，幾乎可以和中原地產的“兩條腿走路”原則相媲美了。
20分鐘之后，售樓的業務員滿臉希望地趕了過來，看著外面馬路上刺眼的陽光，記者真有些于心不忍。據他介紹，這附近的六、七十年代的老房子目前掛牌價沒有低于10000元/平米的，而且賣方沒有要降價拋售的意思，他五月份的業務量只有三單，相當于去年10月份之后每天的成交量，“那個時候，有掛牌的就有接盤的，成交額每月翻番的漲”，談到往日的輝煌，他一臉的回味，只是這種日子真的是“黃鶴一去不復返了”。
當記者問及他們的中介費收取標準時，他說按房屋成交價格上家下家各收1%，按這個比例可以大致算出去年十月份前后該門店的收益狀況，當時每天成交量是現在一個月的成交量，也就是每個月成交90單，保守一點估算成交額均價為50萬/單，每月中介費用為：90×50×2%＝90萬。而公司付給他個人的提成是5%左右，那么他個人月收入為4.5萬，如此高的收入誘惑，這也就難怪上海的房地產中介門臉比飯店還多，據有關數據統計，截至2004年末，上海大大小小的房地產中介門店有1.4萬家，而到今年上半年，據有關媒體報道有1.6萬家。而如今這種門店的月收入大致只能維持在3、4萬左右，加上租金、工資、水電、稅費的各項開支，支撐不住的小中介必然要倒下。
離開這家中介店鋪，記者在中山北路不到300米的馬路邊看到了10家分屬不同公司的中介門臉，而且大都是“門前冷落鞍馬稀”。冷冷清清的店內只有兩三個工作人員表情淡漠地坐在電腦前面，記者在觀望的半個小時內只看到有兩個人進了一家店內，不到十分鐘就匆匆離去。
走在大街上，可能因為手中拿著一沓售樓信息宣傳單，記者迎面碰上的一個清潔工師傅都要我留下名片說等有了合適的房產通知我。真可謂“全民中介”。
賣方“死撐”的幻想動力
在這一輪的洗牌中，預計上海關門的房地產中介門店占30%左右。按照這樣的比例計算，上海關門的房地產中介門店的數量能達到三四千家。
然而，在如此嚴峻的形勢之下，賣方的掛牌價格是不是會有所松動乃至降價拋售呢？陳宇玨就這一點談了自己的看法，她認為即使是目前如此強硬的政策、市場、銀行多面夾擊之下，二手房的賣方掛牌價格依然沒有大幅跌落的趨勢。“那是因為大家還期望著能像去年一樣再一次從低谷到山峰”，陳宇玨談到：“其實去年5~7月份，也曾出現過跟現在的僵持現象極為相似的觀望狀態，那一輪的觀望主要是因為2004年4月26日期房限轉政策的正式實施，買賣雙方相互觀望氣氛濃重，成交量走低。但當時的雙方心態是不同今日的，賣方對房市預期依然樂觀，買賣雙方在成交價點上存在較大認知差異，市場表現為成交量持續走低而成交價格緩漲的態勢。經過三個月的觀望之后，8月份，壓抑的需求獲得部分釋放，成交量開始攀升，到9月份價格漲幅隨即有明顯增大。自此買賣雙方對市場走勢有了統一的認識，對市場充滿了信心。一方面委托掛牌量上升，掛牌價格上揚；另一方面，購房客戶明顯增加，出手果斷。海外熱錢涌入也在一定程度上抬高了市場價格。二手房市場價量齊升。這種趨勢一直持續到2005年1月份。
2月份是中國農歷春節，由于過節的原因，成交量比1月份有所下滑但價格并未有所影響， 3月份，兩級政府開始出臺新政：3月7日，上海對居住不滿一年的住房轉讓征收5.5%的差價稅；3月17日，中國人民銀行決定調整商業銀行自營性個人住房貸款政策：上海各商業銀行房貸利率由原來的5.31%最多可上調至6.12%；兩項政策的接連轟炸讓上海節后樓市回暖稍縱即逝。之后便一步一步陷入僵局，直到目前的近乎凍結狀態。
從本質上講，兩級政府的政策目標都不是打垮上海的房地產市場，而是希望上海房地產價格實現軟著陸、慢慢平穩。所以很多人都期望這一輪的政策調控過后依然可以象去年那樣循環輪回。但是就目前趨勢來看，即使市場僵局打破之后，也不大可能會回到去年那樣的價位水平了。只能說未來房價漲幅會放緩到合理的比例，物業的投資回報率將趨于合理。不過在近期的博弈中，也有可能出現暫時性的整體房價下調現象。至于近期各種關于掛牌價格大幅降低的說法在中原地產的客戶中還沒有出現，當然也存在極少一部分因為資金鏈的問題急需回籠資金還貸的賣家，他們會在原來價位上做小幅度的下調，比如原來的房子是從10000漲到15000，后來掛牌價格到18000了，結果沒人買了。那么這3000塊錢必然要降下來。那就是把18000換成15000。其實下調范圍依然在原來上一輪漲幅之后的范圍內，也就是說依然處于盈利范圍，這部分人占總體比例不超過10%。目前還沒有出現大幅降價賠錢拋售的現象，所以，近期二手房市場呈現的整體局面是量跌價穩”。
塵埃落定：即買即賺年代終結
具體到區域來講，高價位的樓盤主要集中在市中心靜安、盧灣、浦東等極具升值潛力的板塊，目前中原成交的代表性樓盤有靜安區的“中凱城市之光”，根據戶型的不同成交價為21359-24950元/平方米；盧灣區的翠湖天地，成交價格為39744元/平方米；浦東區的仁恒濱江園，成交價格為27637-36770元/平方米。而這些房子的價格絲毫沒有松動的跡象。這主要是相比中、外環線區域，中心區域匯集了絕大多數的商貿、娛樂、交通設施，同時從近兩年土地供給的格局也可以看到中心城區土地投放量非常少，未來中心城區住宅土地供應資源稀缺。房源的稀缺性和旺盛的供求矛盾決定了中心城區較強的抗風險能力，因此中心城區二手房即使在目前成交停滯的狀態下，依然保持一副唯我獨尊的姿態，等待黎明。
據上海市房地資源管理局分析：上海目前每年因舊區改造和市政建設而動遷的量大致是10萬戶，這些家庭如果按照每戶80平方米(緊湊型功能型商品房平均建筑面積)計算的話，這些動遷戶對新房的年需求總量將達到800萬平方米左右，而這個量是上海去年新建住宅總量的一半。根據目前的實際動遷情況看，有1/3的動遷戶選擇的是差價換房的動遷方式，市場每年需提供約240萬平方米的房源來解決動遷戶的住房安置或改善問題。其中因重大工程拆遷的動遷戶大約占總動遷量的20%-30%，對動遷商品房的需求量在160萬~240萬平方米之間。另外2/3的動遷戶選擇貨幣化動遷，顯然，這部分人很難奢望去購買高價的一手房，政府提供的一年300萬平方米中低價商品房的建設量也只能基本解決20%-30%左右的動遷戶，他們必然要選擇購買或者租賃二手房，那么必然產生二手房市場供不應求的矛盾。目前不管是重大工程配套商品房還是中低價商品房，都已邁出了幾十平方公里的上海中心區，走向了幾百平方公里的“大上海”，這一部分二手房價從量上來講暫時還難以撼動中心城區的二手房價格。
總之，上海的二手房市場已經告別即買即賺的時代，而且逐漸從全面火爆進入冷靜思考狀態。房價繼續上揚的希望接近于零，關鍵在于眾多握有大小固定資產的賣家還能堅持多久。僵持的雙方究竟哪一方會采取讓步來讓市場重新活躍起來？我們還需要拭目以待。
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