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1998年，上海住宅平均銷售價(jià)格還只有3026元／平米，到2004年底，按照上海市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，上海商品房平均價(jià)格已經(jīng)升至8124元／平米，其中靜安、長寧、徐匯、虹口等6個(gè)中心城區(qū)的平均價(jià)格均超過1萬元／平米。上海樓價(jià)從遠(yuǎn)低于北京到大大反超，只用了兩年多的時(shí)間。2003年和2004年，市區(qū)房價(jià)漲幅更是狂飆突進(jìn)，每年超過30%。
長達(dá)八年的上海樓市盛宴中，現(xiàn)實(shí)的需求、政府的推手與投機(jī)者的炒作始終交織在一
起，其中有形的強(qiáng)力調(diào)控之手可謂“居功至偉”。
亞洲金融危機(jī)過后的1998年，外商到上海的直接投資下降很快，上海房地產(chǎn)市場也很低迷。當(dāng)時(shí)的上海市市長徐匡迪在日后接受鳳凰衛(wèi)視采訪時(shí)坦言，當(dāng)時(shí)市領(lǐng)導(dǎo)逐個(gè)出國，以優(yōu)惠的條件上門到各大跨國公司招商。時(shí)值上海正大規(guī)模進(jìn)行市政建設(shè)，資金短缺迫使市政府出臺刺激房地產(chǎn)的政策。
1998年“購房退稅”政策出臺，鼓勵(lì)人們購房。該政策簡單概括起來，即在1998年6月1日至2003年5月31日期間，在上海購買商品住房并在上海繳納個(gè)人所得稅的房屋主人，可享受個(gè)人所得稅抵扣。同一年，上海又修訂藍(lán)印戶口制度，從戶籍制度上鼓勵(lì)人們購買上海住宅，直到2002年4月廢止。
與此同時(shí)，舊城拆遷速度加快，剛性需求被放大，而同時(shí)期土地供應(yīng)實(shí)行偏緊的政策。這種局面下的供求缺口自然越來越大，房地產(chǎn)價(jià)格的上揚(yáng)自是題中應(yīng)有之意。
此外，上海從2003年開始，建造3500元/方米的安居房，這些面向拆遷戶的安居房地處上海外環(huán)線以外。而當(dāng)時(shí)在外環(huán)線以內(nèi)的部分樓盤的價(jià)格也就在4000元/方米以內(nèi)。外環(huán)線以外安居房的定價(jià)直接刺激了外環(huán)以內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格的扶搖直上。
在這一階段，政府有形之手在房地產(chǎn)
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