|
6月的上海樓市清淡到讓所有關(guān)于跳樓、跳地鐵的新聞統(tǒng)統(tǒng)被傳成了因“炒樓”失敗而輕身的八卦。無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是投資客手上的大小固定資產(chǎn)都開(kāi)始發(fā)燙，繼續(xù)等待還是拋樓退市？大家開(kāi)始陷入了迷茫。
中央的 “國(guó)八條”到底給上海樓市產(chǎn)生了怎樣的影響，是好？是壞？還是沒(méi)能達(dá)到預(yù)期的效果？一直在關(guān)注和研究上海房地產(chǎn)的搜房網(wǎng)華東地區(qū)研究院院長(zhǎng)陳晟就“國(guó)八條”對(duì)
上海樓市產(chǎn)生的幾點(diǎn)影響進(jìn)行了分析。
開(kāi)發(fā)商應(yīng)體諒國(guó)家政策
“國(guó)八條”出臺(tái)后的兩周來(lái)，我參加了好幾個(gè)研討會(huì)，跑了上海的三十多家開(kāi)發(fā)商，發(fā)現(xiàn)“國(guó)八條”等政策對(duì)上海樓市已經(jīng)產(chǎn)生了影響。特別是在上海具體政策沒(méi)有出臺(tái)之前，售樓處基本看不到人，景象很凄涼。開(kāi)發(fā)商面對(duì)有樓無(wú)市的局面確實(shí)很難，但是我個(gè)人認(rèn)為開(kāi)發(fā)商應(yīng)該對(duì)國(guó)家政策給予理解，體諒國(guó)家的良苦用心。
“國(guó)八條”出臺(tái)的主要目的是為了抑制房地產(chǎn)積累的金融危險(xiǎn)傳導(dǎo)到進(jìn)行中的金融改革和匯率改革。上海外匯管理局等部門(mén)公布數(shù)據(jù)顯示，上海房地市場(chǎng)集中了大量的熱錢(qián)，我們并不但心這些熱錢(qián)的比例有多重，而擔(dān)心這些熱錢(qián)快進(jìn)快出的速率對(duì)房地產(chǎn)帶來(lái)的連鎖金融反映。
就目前政府出臺(tái)的一系列政策來(lái)看，政府的調(diào)控手段還是相對(duì)正確和高明的，為什么這么說(shuō)呢？當(dāng)在公平的原則下市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)無(wú)法起到作用時(shí)，政府一定要引入第三方進(jìn)行干涉，使市場(chǎng)重新回到公平狀態(tài)。
而對(duì)普通商品房和非普通商品房，這種市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的房地產(chǎn)產(chǎn)品政府只是使用了稅收手段，并沒(méi)有使用行政手段。如果政府一旦使用行政手段，房?jī)r(jià)下降是很容易的事情�？紤]到市場(chǎng)的健康穩(wěn)定和符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律等因素，政府并沒(méi)有這樣做。只從供給和需求兩方面作引導(dǎo)、抑制投機(jī)需求、輸導(dǎo)投資需求，然后指導(dǎo)消費(fèi)需求。
消除熱錢(qián)和盲目預(yù)期的危害
雖然我對(duì)上海樓市的長(zhǎng)期走勢(shì)持樂(lè)觀態(tài)度，但也有憂(yōu)心。2004年第四季度上海樓市的猛漲，是由于人們的預(yù)期和熱錢(qián)的涌入所導(dǎo)致的。大量的熱錢(qián)集中在某幾個(gè)項(xiàng)目上，我覺(jué)得投機(jī)的成分非常高，據(jù)我了解其中有俄羅斯、土耳其等國(guó)的投資，這與大家對(duì)人民幣升值的預(yù)期是分不開(kāi)的。
至于國(guó)內(nèi)部分的熱錢(qián)，只要不沖擊房地產(chǎn)的正常秩序，相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)還是比較小。但是國(guó)外熱錢(qián)量到底有多大？誰(shuí)也預(yù)計(jì)不了，國(guó)外的熱錢(qián)只要形成一種投資的概念來(lái)賭人民幣升值和房地產(chǎn)升值，將會(huì)是不計(jì)其數(shù)。特別是熱錢(qián)大量通過(guò)進(jìn)出口等各種辦法快進(jìn)會(huì)出，這一進(jìn)一出看似容易，但是會(huì)給樓市帶來(lái)巨大的危險(xiǎn)。
其次是人們對(duì)市場(chǎng)非理性的預(yù)期，市場(chǎng)就像過(guò)橋一樣，所有人都涌上來(lái)，橋必定會(huì)倒塌。只有有人認(rèn)為漲，有人認(rèn)為跌，有人認(rèn)為平，有人長(zhǎng)線(xiàn)投資，有人短線(xiàn)投資才是正常投資狀態(tài)。
房地產(chǎn)市場(chǎng)除了具有一部分金融功能外，最主要的功能還是居住。作為投資存在是合理的，但是如果一個(gè)產(chǎn)品變成了投機(jī)的工具是一種非常態(tài)的現(xiàn)象。我們認(rèn)為上海房地產(chǎn)的現(xiàn)在需求和未來(lái)的需求中的投機(jī)浮躁導(dǎo)致了原本的投資很快變成了投機(jī)，變成了套利的行為。
我承認(rèn)上海城市化進(jìn)程和開(kāi)放程度的加大都會(huì)給上海帶來(lái)房地產(chǎn)方面的需求，但是熱錢(qián)和盲目的預(yù)期還是應(yīng)該控制，應(yīng)該抑制需求，打擊投機(jī)，疏導(dǎo)投資，引導(dǎo)消費(fèi)�！皣�(guó)八條”后對(duì)的市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生了分化，熱錢(qián)流入出現(xiàn)障礙，整體的需求發(fā)生了變化，也解決了影響上海樓市的問(wèn)題。
高端房看漲，低端房看跌
現(xiàn)在有人認(rèn)為“國(guó)八條”后高端房會(huì)出現(xiàn)大幅降價(jià)，但是我持不同觀點(diǎn)。我所指的高端房是指價(jià)格和品質(zhì)都高的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不但不會(huì)降價(jià)還會(huì)出現(xiàn)一定的漲幅。上海的高端房主要集中在內(nèi)環(huán)，其中品質(zhì)和稀缺性，包括客戶(hù)的抗金融風(fēng)險(xiǎn)能力還是很強(qiáng)的，所以不可能出現(xiàn)暴跌的現(xiàn)象。比如一些在新天地，黃浦江邊的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不可能輕易降價(jià)，如果要調(diào)整價(jià)格也只是在品質(zhì)方面加強(qiáng)來(lái)提高價(jià)格。
高端樓盤(pán)中的投機(jī)還是少，主要是海外華人，包括臺(tái)灣、香港等地的居民，他們到上海買(mǎi)房就像上海人到小城市買(mǎi)一套20萬(wàn)左右的房子一樣，對(duì)于他們來(lái)講上海的房?jī)r(jià)還是相對(duì)便宜的。而中國(guó)人受傳統(tǒng)觀念的影響愿意買(mǎi)房，這一批人在上海投資房地產(chǎn)的比重比較大，同時(shí)也帶動(dòng)了上海樓市漲價(jià)。
至于低端房會(huì)不會(huì)降價(jià)，從我調(diào)查來(lái)看，目前低端房都是由上海十強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)，品質(zhì)和配套都不錯(cuò)。但是6000元到7000元的品質(zhì)一般的低端房壓力還是很大，由于在上海外環(huán)的低端房總量是過(guò)大，加上即將大量投放的配套商品房(安居房)的影響，定價(jià)過(guò)高而品質(zhì)偏低的樓盤(pán)肯定會(huì)出現(xiàn)降價(jià)。
回歸產(chǎn)品是開(kāi)發(fā)商的唯一出路
我認(rèn)為政府政策的正確性是無(wú)庸置疑的，開(kāi)發(fā)商目前唯一要做的事情是要回歸到產(chǎn)品的本身、回歸到項(xiàng)目的本身、回歸到區(qū)域板塊的本身。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，任何一個(gè)政策的出臺(tái)都需要一個(gè)消化的過(guò)程，現(xiàn)在上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)主要是來(lái)自開(kāi)發(fā)商的擔(dān)心，擔(dān)心整個(gè)政策的出臺(tái)對(duì)自己銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)的影響。
如果真做到了，我相信上海的樓市絕對(duì)不會(huì)凄風(fēng)冷雨一片蕭條，只要房地產(chǎn)與當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)相協(xié)調(diào)，經(jīng)濟(jì)周期相協(xié)調(diào)，上海的房?jī)r(jià)還會(huì)有一定的漲幅。如果整個(gè)市場(chǎng)保持在10%以下的增長(zhǎng)，就不會(huì)出現(xiàn)大起大落的現(xiàn)象，能保持持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。
如果上海樓市又出現(xiàn)了10%以上的增長(zhǎng)，政府還會(huì)臺(tái)政策抑制增長(zhǎng)。在市場(chǎng)不利的情況下就要考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商如何將產(chǎn)品做的出類(lèi)拔萃，好產(chǎn)品的漲幅將高過(guò)平均漲幅，如果只靠暴利炒作、靠投機(jī)客，項(xiàng)目?jī)r(jià)格的跌幅將會(huì)很大。
| 
