別墅轉讓上海重稅

　　本報記者 彭朋 上海報道

　　“已經沒什么賺頭了”

　　夏先生于2002年底購買了一套位于松江佘山的獨棟別墅，當時購價是近800萬元，加上契稅等各種稅收開支約830萬元。5月下旬，掛牌出售的夏先生與買家簽訂了出售合同，出售

　　6月15日，當夏先生和買家及中介經紀人到松江區房地產交易中心過戶時，卻被告知這筆交易需要繳納土地增值稅，交易中心幫夏先生粗略地算了一下，他需要繳納110萬元土地增值稅，此外，還需繳納20%的個人所得稅70余萬、5%的營業稅60萬元。這讓包括中介經紀人在內的所有人都始料未及。

　　夏先生只好支付了違約金不再出售。記者通過中介找到他的時候，在電話的另一頭，他只能嘆息：“太讓我郁悶了，這筆費用太高，我已經沒什么賺頭了。”如今，他的房子已經在中介取消掛牌。

　　夏先生所遭遇的這一新稅收政策，正是上海市財稅局在6月1日下發各區縣的關于花園住宅交易的納稅新政策：從即日起，針對花園住宅轉讓交易，依照增值額的大小不等，上海有關部門開始征收30%-60%的土地增值稅；同時開征的還有20%的個人所得稅、5%的營業稅；如果花園住宅的用途不是自住而是辦公，則需要按照企業所得稅的33%征收個人所得稅。

　　記者從稅務部門的網站上查詢到，花園住宅是指單體獨立、擁有前后庭院的住宅(不包括農村農民在自有宅基地上自建的住宅)，即花園洋房和獨棟別墅，不包括聯體、疊加、雙拼別墅。

　　按照中房指數華東分院院長陳晟的介紹，上海每年的別墅交易在1萬套左右(包括一手房)，這其中，售價在1000萬元以上的超高端別墅約占15%，售價在200萬-300萬元的低端別墅約占15%，其余70%就是售價在300萬-1000萬元之間的中高檔別墅，據業內人士估計，占到總量的40%左右。　

　　“如果這一政策嚴格執行，投資獨棟別墅的業主們麻煩就大了。”位于閔行蓮花路的中介商金松房產的李先生表示。這家中型的中介商擁有近百套獨立別墅房源，主要位于上海的西部閔行區幾大別墅板塊。但李先生感嘆說：“自從6月1日出來這一新稅收政策后，至今這一塊業務交易量仍為0。”而原本計劃交易的獨立別墅買賣，也因這一政策的出現而被上家要求取消交易。李先生說來看房咨詢的人還是有的，但已經無人下訂單了。許多獨立別墅擁有者都和夏先生一樣，因這一政策的出臺撤銷了掛牌。

　　市場信心再遭打擊

　　此前，記者走訪了多家中介，他們都表示對這一情況并不了解。業內人士分析說，此次針對花園住宅轉讓征稅，上海市政府有關部門并未公開發布消息，只是在各區房地產交易中心張貼征稅通知。相關人士是在去辦理相關業務時，才發現此類交易已經開始征收土地增值稅和個人所得稅，所以至今仍有很多人，包括大量房產中介對這一做法都不太了解。

　　記者在浦東和徐匯兩個交易中心實地察看過，浦東交易中心只是在進門口張貼了“關于停止執行花園住宅原有稅收政策做法的通知”，通知中只是明確，從6月1日開始，原有花園住宅轉讓僅征收5%綜合稅率的政策停止執行，但并未就新執行的政策做詳細解釋。而在徐匯交易中心，記者未發現任何關于這一新政策的公示。

　　記者致電上海市財稅局辦公室，了解有關這一新政的實施背景時，其辦公室工作人員明確表示：“有關這一政策的執行，上海市政府有規定，希望能淡化處理，不宜宣傳。”

　　記者向專門從事上海老洋房買賣交易的中介商史丹福了解情況，其信息中心的蔣志英表示，她曾就此政策向各大交易中心咨詢過。據她介紹，這一政策其實早已出臺，只是此前各地方為推動房地產市場的發展，都實行的是優惠稅率，即上述的花園住宅轉讓僅按綜合稅率征收5%。

　　蔣志英還表示，自從新政實施以來，史丹福也還未有成功交易的案例。而在此前，這家上海灘最大的老洋房中介月成交額在5000萬左右。

　　光大證券地產分析師趙強表示：“就目前而言，這可能只是上海市政府選取高端物業所進行的一個小范圍的嘗試。”他認為，這一政策的試行主要是為了不久的將來在一手房市場執行這一稅收政策。　

　　趙強還透露，這一政策還可能在廣州試行。

　　3月以來不斷出臺的各種新政策效應已經逐步顯現，尤其在6月1日上海出臺房地產交易新政，2年以內所有房屋轉讓都需要交納總房款的5%營業稅后，上海普通商品房交易量大為萎縮。近兩周以來，記者以購房者名義在漢宇、中原、美聯、順馳等多家大型地產中介了解的信息都表明：6月，多數中介大半月的成交量不足5套。6月26日漢宇地產徐匯某分店一物業顧問很苦悶地告訴記者，“本月我還沒有開單呢，至今業績都為0。”

　　業內人士普遍認為，針對別墅高端市場出臺的這一政策，必將更大地打擊市場參與者的信心，未來預期加速逆轉。