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□本報記者 陳海保
拓展多元化融資渠道是目前國內房地產開發商最為緊迫的問題。
在近日新加坡舉行的亞洲房地產金融論壇商，金地派出8個人的空前規模參會，目的是學習和交流怎樣獲取新的融資渠道。開發商們的資金饑渴程度可見一斑。
2004年被業內稱為“房地產新政年”，政府政策圍繞抑制投資過熱和房地產投機進行，重點集中在土地和金融政策兩個方面。這與近幾年來中央實施的一系列宏觀調控政策一脈相承。
央行“銀根”緊縮，房地產開發商口袋變癟。以至于中國社科院公布的《2005房地產藍皮書》預測說，2005年將是房地產業融資模式發生重大變化的一年，多元化融資將成為今后房地產業融資的重要趨勢。
由于現行房地產項目投資中開發商只需付出土地出讓金，在取得土地的使用權后即可向銀行進行土地抵押貸款，房地產開發資金的主要來源于銀行的現實，最終將影響金融系統乃至整個國民經濟的發展。
當開發資金來源中貸款增長急劇下降后，房地產企業把定金及預收款作為資金的重要來源。2004年，房地產企業開發資金中，定金及預收款達7395.34億元，分別是國內貸款、利用外資和自籌資金的2.3倍、32.4倍和1.4倍。這種狀況不僅存在潛在風險，而且還間接使房地產企業對銀行資金的依賴及占用。有專家估算，銀行貸款占房地產開發資金總額的近60%。
通過房地產信托融資計劃倍受開發商追捧。這種方式可降低房地產業整體的運營成本。實現了財務費用的最小化。以目前金地武漢格林小城項目為例。該信托貸款的年利率為4.75%，期限為2年，比中國農業銀行銀行貸款利率5.76%低了1.01個百分點，按照2億元的融資規模，金地節約財務費用近200萬元。
除了銀行貸款和房地產信托投資，政府還鼓勵房地產企業上市、房地產基金、債券融資和住宅抵押貸款證券化等融資渠道。但開發商們如何去選擇，還需冷靜與量身定做。
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