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在房產新政下，中介公司紛紛推出避稅新招，努力使交易額回升，但其中隱藏著巨大風險
□ 本報見習記者 張雯
上有政策，下有對策。
與普通住房細則的艱難出臺相比，房地產中介公司卻迅速推出避稅對策。
《財經時報》經過采訪調查發現，北京中介避稅主要有六招。
第一招：“租售同步”。
其具體操作方法是業主先與中介公司簽訂一年的《房屋出租委托代理合同》，并拿到租金。中介公司雙向出擊，為業主同時尋找租賃和購買客戶，如果先找到租賃客戶，就將房屋進行出租。在租賃期間，中介公司將繼續尋找愿意承擔營業稅的買家，幫業主賣掉房子。這樣業主不會為房子購買不足兩年要繳營業稅而發愁，同時獲得售房收益及出售日之前的房租收益。
第二招：“以租待售”。
由中介做擔保，買家先以向原房主租房的方式入住，付給原房主房租。等原房主的產權證滿兩年后，雙方再辦過戶手續。買家扣除已支付的房租，將剩余房款付給房主。
第三招：“買房人存留房產證”。
這種方法大致與“租售同步”的方法類似，即通過買賣雙方公證買賣合同，并約定兩年期滿后再行過戶后，買方為防止賣主兩年期間出現不誠信問題，雙方約定在買方付與賣方一定金額的房款后，將房產證留于買房人或第三方公證人保存。
第四招：“找物業改底單”。
買賣雙方可以找物業公司的人，直接把賣房合同的底單改掉，在房產證上直接寫買主的名字，這樣避免交納營業稅和個人所得稅了。
第五招：“把交易價格做低”。
買主和業主雙方協商之后，將合同上的交易價格做低一些，只要不低于建委公布的各類級別土地上普通住宅平均交易價格即可，這樣繳稅的稅基就小，納稅額也會減少。
第六招：“帶租約房產理財”。
此方法是針對投資型買家，如果其購買了產權證不滿兩年的二手商品房，可先享受一到兩年的租約服務。如果買家想在房屋產權證兩年期滿后出售，可提前告知中介公司，由中介公司在租約期滿前開始銷售推廣，以此降低房屋的空置時間。
風險：中介公司的這些避稅對策看起來很高明，合情合理，又有利可圖，但其背后隱藏著巨大風險。前四招就存在著一旦發生糾紛，買賣關系在法律上不受保護的問題。而第五招的高價買賣低價報稅屬于虛假交易。一旦買房人再次將房子轉讓時，將面臨房屋估值相應降低和繳稅相應增多的問題。最后一種招術則存在租金變動的市場風險。
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根據“先稅后證”的原則， 北京市地稅局將核查過戶人的繳稅證明，方能辦理過戶。而朝陽、東城等區的房地、地稅部門已開始正式要求征收二手房交易溢價部分的20%個稅。
一套單價5600的90平方米的再上市已購公房(即已交易過一次的已購公房，轉變成商品房的性質，無需再繳納土地出讓金了)，按(5600-4000)×90㎡×20%的公式一算，雙方都嚇了一跳，要繳28800元的個人所得稅，再加上5%的營業稅25200元，1.5%的契稅7560元，1‰的印花稅504，合起來要繳的稅費共計62064，占到總房價的12.3%。
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