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□ 尹中立
最近一段時間，有人開始關注房地產投資減速對中國宏觀經濟的影響，對此，筆者也深表憂慮：如果房地產市場出現拐點，那么與房地產相關的鋼鐵等部門的拐點也即將到來，支撐本輪經濟增長的主要行業都將會減速，宏觀經濟將有可能再次陷入通貨緊縮。
但如果我們的政策調整得當，不僅經濟不會受到太大的影響，而且城市住房緊張的矛盾會有效化解。
當前政府應該做的是大力增加對公共住房保障的支出(即經濟適用房和廉租房的支出)，這樣不僅可以延長經濟增長的周期，而且可以化解房地產價格下降對經濟的沖擊，起到一箭雙雕之功效。
從操作措施看，可以采取分步走的方式，通過兩到三年的時間將經濟適用房占房地產投資的比例由當前的5%增加到30%以上。2005年可以將經濟適用房的投資規模由2004年的600多億增加到2000億元，2006年以后每年再增加1000億元左右。這樣可以有效緩解商品住宅投資的減速帶來的負面影響。
增加經濟適用房和廉租房投資的理論依據到底是什么呢？
從全球視野看，工業化國家對住房市場都采取了高度的國家干預政策，沒有一個國家是完全通過市場化的方式來解決住房問題的。主要做法是：
政府自己直接建造大量的低租金公共住房供困難戶、低收入戶居住。英國地方政府在1946—1976年30年中，平均年建造14.3萬套公房，并從最初限于低收入困難戶發展到向所有家庭開放。1945—1980年英國全國竣工住房1000多萬幢(套)，半數是政府建的。經上世紀80年代以來的“住房私有化”浪潮后，英國仍有34%的公房(1989年的統計數)。
另一些福利國家由政府向房地產企業提供財政補貼，同時對建成住房的出租做出限制，用這種款建成的住宅必須以“成本租金”出租給家庭條件和收入符合規定的用戶。例如，原西德在二戰中大量住房毀于戰火，為迅速建設大批新住宅，政府向私營房地產商提供無息貸款，同時還規定，統一為低收入家庭建造或改建住房的私營開發企業提供低于市場利率的貸款，條件是它們必須降低出租租金。
依靠非盈利房地產企業解決住房緊缺困難，所謂非盈利企業，包括公私合營的公司、工會系統組織、住房合作社和各種住房協會等等。這些非盈利的房地產企業靠出售利率有限的股份以獲得啟動資金，在此基礎上再申請政府的低息或無息貸款，并可享受免稅待遇，因此能以低于市場的價格出租所建住房。瑞典、荷蘭、法國等多采用這一做法。瑞典政府通過給予非盈利公司、住房合作社等種種財政優惠，建造了占戰后國內總建房量2/3的住宅。這些非盈利企業至今仍是瑞典住房市場上的主要力量，并使瑞典成為世界上解決住房問題最成功的國家之一。
因此，我們看到，由政府出面來解決住房問題是全世界普遍采用的做法。而我國在1998年之后推行住房市場化改革過程中過度強調市場化，忽視了公共住房保障制度的建設，這也是我國住房政策上的一種失誤。
目前是增加公共住房保障投資的大好時機。因為：1.經過1998年以來的經濟財政政策的實施，全國的基礎設施建設已經大為改善，全國的公路、鐵路網已基本形成，可以將政府支出部分轉移到住房建設；2.黨的十六大提出了“構建和諧社會的”的偉大構想，這是統領工作全局的基本思路，完善公共住房保障制度是符合十六大的思想的，完善公共住房保障制度應該成為構建和諧社會的重要內容。
另外，因為經濟適用房的建設，政府只是預支投資，建設完工之后可以按照成本價出售給居民，收回投資，不會占用很多的財政資金。因此，財政是完全可行的。
但如何完善我國的公共住房保障制度，使經濟適用房建設發揮更好的作用？這是我們需要研究的另外一個重大課題。
(作者為社會科學院金融研究所博士）
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