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作者：譚洪安
只屬于少數人的豪宅歷來敏感。
在這輪以穩定住宅價格為主旨、嚴打樓市投機分子、著力保護中低收入人群住房需求的新政風暴中，總價在500萬元人民幣以上的敏感豪宅首先感受到的是出身的尷尬——無論政
府官員還是專家學者都在提議，要控制高檔住宅用地審批，減少高端產品供給。不過，輿論和政策對企業未來再開發新的高檔項目會有影響，對已經拿了地、規劃審批通過的在開發項目反倒是大大的利好：減少供應，現有產品更加稀缺，而需求相對穩定，金融政策的變化對這個層面的買家影響也不大，好產品可能仍會供不應求。
市場和業界的反應也證明，在新政沖擊下，豪宅雖然不可能獨善其身，但需求相對旺盛且客戶以自住為主的北京、深圳兩地在供應的豪宅項目銷售上受到的負面影響相對中端產品要小得多，部分買家雖然也采取了觀望態度，政策風向變化后最先出手的依然會是他們。多數買家對調控政策根本不敏感。上海市場似乎受創傷不淺，但看上去即便是兩月未開一單的項目對未來都滿懷希望。
有一點變化在京、滬、深三地都有反映，那就是開發商普遍意識到把產品做細、做精很重要，好產品才具抗衰性，那些身價上千萬元的豪宅客戶不怕買得貴但會在乎買得值不值。凌宇
流年雖不利 深圳豪宅似無大懼
盡管深圳近日連降暴雨，天氣不大穩定，但號稱該市有史以來最大別墅區的振業城還是按計劃在6月26日正式開盤了。
這個位于深圳龍崗區橫崗鎮的豪宅巨無霸，總建筑面積54萬平方米，僅項目一期就總共包括600套聯排別墅(即Townhouse)，建筑面積達18萬平方米。
但它只是深圳今年蜂擁上市的眾多豪宅社區的其中一個。據粗略統計，包括該項目在內，下半年當地將有接近100萬平方米的豪宅產品供應，創出歷史新高。早就被市場炒得沸沸揚揚的“2005年是深圳豪宅年”之說，無疑已經得到驗證。
“調控政策出臺后這幾個月，有一些豪宅項目調整了推盤策略，但大部分基本上按原計劃開售”，深圳中原地產向記者提供的一份最新研究簡報稱，“預計新政策不會對本地豪宅市場造成負面影響，反而可能令此類產品更加稀缺，價格進一步上揚”。
銷售趨緩但無大礙
“調控政策對樓市的影響是全方位的，豪宅市場不可能獨善其身，但看來并不像有些人士擔心的那樣受到特別強烈的沖擊。”深圳中原地產總經理李耀智接受記者采訪時表示。按他的說法，在深圳，豪宅的一般標準是均價每平方米10000元以上，單套面積超過160平方米，產品類型包括獨立別墅、Townhouse及容積率較高的公寓類豪宅(即所謂“空中豪宅”)。
他舉例稱，位于福田香蜜湖片區的“香域中央”項目，自4月底國務院轉發七部委《關于做好穩定住房價格工作的意見》至6月中旬，還保持著平均每天售出4套的速度，而近期深圳最有代表性的豪宅樓盤“紅樹西岸”，4月底開盤，一個月內銷售金額已達6億元，其產品均價高達每平方米25000元以上，有的超大戶型單套成交價更突破了1000萬元。
據他分析，相對普通住宅消費者而言，豪宅買家心態更成熟和理性，對市場有自己的判斷，而且資金實力也比較雄厚，諸如買房兩年內轉讓加收營業稅之類的規定，不會左右他們的決策。
“就深圳的情況而言，既然經濟整體持續向好，豪宅需求旺盛，看不出來樓價有顯著下跌的可能”，李判斷說：“新政策背景下，短線炒家快速出局，或部分從短線炒作變為長線投資，自住和長線投資將成為主流，這是豪宅市場得以平穩過渡的基礎”。
不過，剛剛面市的振業城的表現，卻令人不敢太樂觀。有未經證實的消息稱，6月26日當天該項目推出100套Townhouse，實際成交不過20～30套，創下同類大盤開盤紀錄的新低。而同樣位于龍崗區的萬科城，去年10月1日首次推售一期600余套，當天就售出500套以上，一周之內認購率超過了90%，銷售額達4.5億元！
“今年‘五一’萬科城二期銷售業績同樣突出，似乎沒有受到調控政策直接沖擊，但這跟萬科企業品牌的強大號召力，還有該項目產品的優異及地塊環境相對成熟密不可分”，深圳第一置業網一位資深人士評論說，“綜合素質不如前者的振業城開局不利，明顯讓人感覺到是市場觀望氣氛濃厚、炒家全面撤退的結果，這對豪宅市場下一步的走勢其實已經提出預警”。
專業人士看好中長期行情
6月13日，深圳市政府公布了2005年供地計劃，全年預計新出讓商品住宅用地僅80萬平方米，全部分布在關外的寶安、龍崗兩區，特區內商品住宅用地則徹底“斷供”。在新政大環境下，政府不僅減少土地供應量，供地結構上也向普通商品房傾斜，別墅及高檔商品房用地受到明顯限制。
當地業界普遍預期，政府供地政策的變化，顯然會影響未來一段時間深圳豪宅物業供應量，加劇此類物業的稀缺程度，因此今后豪宅消費的饑渴狀態會長期存在。這也給此前已經成功拿到豪宅開發用地的地產商打了一劑強心針。
“我們對本地高端住宅物業市場前景一直保持樂觀態度，相信新項目不會受到新政策的不利影響。”中海地產深圳公司一位人士對記者說。
據其介紹，中海地產與香港信和置業聯手開發的“香蜜湖1號”，將按原計劃于今年9月開盤銷售。該項目地塊位于風景秀麗、豪宅云集的香蜜湖片區，去年4月公開轉讓時，曾拍出每平方米接近7500元的破紀錄樓面地價，當時就被視為深圳市中心區豪宅的絕版項目之一。
李耀智則認為，從發育相當成熟的香港樓市的經驗來看，升值潛力、抗跌能力及火車頭角色(即樓價升跌風向標)是豪宅物業的三大特色，在調控政策頻繁出臺的背景下，越是高端的產品，其投資保值的優越性會越是明顯，反過來說，在一個更為規范的市場環境下，豪宅的稀缺性也決定了其中長期行情看好。
對長三角熱錢進入存期許
“我們注意到一些跡象，部分炒樓資金可能正在南下珠三角一帶尋找機會。”世聯地產策略資源中心總經理甘偉表示。
他認為，以廣州、深圳為中心的珠三角地區，經濟活力很強，居民的收入和消費水平都居于全國前列，但廣、深兩地樓價卻難與京、滬相提并論，代表性的豪宅項目價差就更為明顯。
有資料顯示，北京去年上市的住宅項目中，報價每平方米2000美元以上的至少10個，一半超過了每平方米2500美元，在此之前頂級公寓貢院六號每平方米更賣到了人民幣4萬元。而前段時間上海高端樓盤每平方米售價已達2萬～3萬元之間，為香港同類物業的1／3左右。而就在幾年前，上海豪宅售價只有香港的1／8！相比之下，廣州均價人民幣每平方米8000元以上就可稱豪宅，深圳水平略高，也就一萬元上下。
“在某種程度上，廣、深乃至整個珠三角豪宅價值被低估了”，甘偉說，“內地及境外投資者觸覺敏銳，手頭大量資金更迫切需要尋找出路，他們選擇南下也在情理之中”。
不過，中原地產的李耀智對此判斷持保留態度。他表示，炒樓“熱錢” 撤離長三角轉移陣地的首選之地應該是北京，其次是樓市尚有不少上升空間而政策監管又不太嚴厲的內地二線城市。“2003年溫州炒房團曾試圖進入深圳興風作浪，最后卻鎩羽而歸，原因是本地市場用家為主，市場比較理性，政府管理體制也算完善，缺乏炒作空間，廣州及珠三角整個樓市的情況大同小異”，他說：“而且廣州也好深圳也好，雖然都屬一線城市，但在外投資者眼中，無論城市地位還是國際影響都難望京、滬項背，豪宅投資價值和獲利空間，恐怕亦稍遜一籌”。
遭遇調控風暴突襲的深圳豪宅市場，在今后一段時間內，既要消化集中放量供應的產品，卻又缺乏外部流入資金的強力支持，本地消化能力強弱將決定后市走向。
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