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劉滿平
針對目前我國房地產市場存在的投資過大、價格上漲過快等主要問題，國務院有關部門近期已連續推出了一系列調控措施，例如，為了抑制炒房行為，政府此前曾采取收緊“銀根”等措施，但收效并不明顯，而被媒體稱為房地產新政的七部委《關于做好穩定住房價格工作的意見》自6月1日起正式實施。新政在手段上更加有針對性，其意義在于遏制投機炒作
行為，控制房價過快上漲或基本穩定住房價格。但從近期國務院有關部門的表態和各地出臺的政策來看，對“穩定房價”精神的理解卻存在偏差。前一段時間，建設部官員在不斷宣稱，房地產宏觀調控是要穩定房價，而不是打壓房價。而有些地方卻在出臺的政策中明確說要將房價降下來，兩者目標不是很統一；其次，“穩定房價”在現實中還要面臨著這樣一個問題：房價波動在什么幅度才算是穩定？房價繼續小幅上漲算不算穩定？房價波動的幅度以什么為標準，是政府的統計標準還是別的？
種種問題，說明了“穩定房價”是一項復雜的工作，但不管怎么樣，筆者認為，政府在對目前的房價進行調控中，一是充當裁判，二是堅持“抑富扶貧”的指導思想，要扶助弱者。這里所說的“富”和“貧”是形象的說法，目前房地產市場的參與者大致分為政府、普通居民、房地產開發商、房地產投資或投機者四類，筆者將為居住而買房子的普通居民概稱為“貧民”，將房地產開發商、房地產投資或投機者稱為“富人”，政府需要做的“抑富扶貧”就是要控制“富人”的行為，盡量少讓他們從中獲取巨額利潤，扶持和鼓勵“貧民”的行為：即抑制投資性、投機性需求，扶持真實的居住性需求。
房價高漲需要“抑富扶貧”
目前的高房價使得居民債務增加，貧富差距進一步加大，不利于建立一個和諧的社會，需要適當“抑富扶貧”。從近期看，我國絕大多數城市房屋的平均銷售價格在家庭年收入水平的10倍以上。如此高的房價使得部分城市住房市場高度畸形：亟須解決住房問題的普通中低收入居民已失去購買能力；而有購買能力的高收入群體，絕大多數已不存在缺房居住問題，他們購房主要是為了投資或投機。如果房價繼續走高，普通居民和房地產投資或投機者之間的貧富差距將進一步拉大，無房、缺房的中低收入階層為了購買自己居住的房子而背負著越來越重的債務，生活條件惡化，成為潛在的不安定因素。
因此，從長期看，穩定房價對于促進我國房地產行業的持續發展具有重大意義，但從近期和局部看，調控市場，適當地“抑富扶貧”，讓房價逐步回落到合理水平，則是必要的和有利的。筆者認為，考慮到當前我國房價和居民的收入以及其他情況，目前與其提出“穩定”這個相對模糊而且容易給地方政府帶來誤導的概念，還不如直接明確“降低房價”的信號。政府進行自我調控，就是要收回多余的權力觸角，集中精神做好扶助弱者和充當裁判兩件事情。
房價調控中如何“抑富扶貧”？
(一)房價調控應主要打擊投機者，抑制投資者，而不是真正有需求的普通居民，也就是抑制富人而不是窮人。從前期的房產市場看，房價上漲是供需失衡和各種形式的炒作的結果，其中，投資或投機性需求是整個房屋需求膨脹、房價上漲主要因素。雖然去年以來，國家先后進行了多項清理檢查活動，但對于過熱的房地產，特別是違規行為比較集中的貸款、購置土地和價格制定等環節沒有采取相應的專項措施，使房地產供給方面的問題包括價格虛假和炒作問題仍很囂張。這些炒作之所以能夠得到回應，之所以能撥動消費者的樂觀預期，關鍵是有投資性購房或被個別房地產商稱作“富人”需求的現實基礎。這不僅可以從許多地方投資性購房的比例得到應證，也可以從所謂的溫州炒房團、山西炒房團，以及境外“熱錢”投資房產中得到證明。
前期出臺的提高利率和首付成數措施是一把“雙刃劍”，它既可以一定程度上增加投機成本，抑制投資(投機)需求，但實際上，這些政策對那些富人來說，每月多交那么百來塊利息，或者首付多給10萬還是20萬，對他們根本不能構成影響。而且在銀行“富者優先”的先決條件下，對有錢人貸款審查相對寬松，給予的貸款條件也寬松多了，影響不會很大，實際效果與預期效果相差太遠。而且，這些措施加大了中低收入群體居住性需求購房的困難，對真實居住需求的抑制程度要強于投資(投機)需求，普通居民、中低收入群體事實上成為抑制高房價政策的承受者。
(二)房地產開發商是優先滿足富人的，而為大眾建立健康的房地產市場，實現“居者有其屋”的目標是政府的職責，“扶貧”也應是政府的主要工作之一。在市場經濟條件下，房地產開發企業力求利益最大化并無可非議，為了追求高利潤，他們肯定會優先考慮滿足富人的需求，盡量希望房價越高越好，而不可能過多地承擔社會責任，過多地考慮低收入者的住房問題。因此，只有政府才能承擔保障大多數群眾(包括許多窮人)基本居住的責任，政府在對房產結構進行調控的時候必須抑富扶貧。在適當擴大供應總量、調整供應結構的同時，控制包括商業地產在內的非住宅建設規模。同時，要增加一些價格稍微便宜的中低價位商品住房供應量，增加中小戶型商品住房的供應量。其次，政府要通過對低收入群體發放住房補貼，提供經濟適用房和廉租房等措施，保護公眾“居者有其屋”的權利。
(三)房價調控應主要對房地產賣方下手，要“抑房地產開發商的富”，重點抑制房地產行業中不正當的利潤。對于房地產開發商來說，不論其是國有、私營還是股份制，追求利益最大化是其生存和經營的主要目標。而要使利益最大化，一個最簡單、最有效的方式就是漲價，所以這兩年商品房價格上漲的最大受益者就是房地產開發商，他們從漲價中得到了多少利益，可以說眾說紛紜，但從越來越多的企業涉足房地產上可以看出，房地產業的平均利潤率要遠遠高出其他行業。同時，從房地產企業的發展來看，他們本身有不斷擴張的需求，也就是說，他們會想方設法從政府那里得到更多的土地，開發出更多的商品房，賺取更多的超額利潤。另外，在現行的房價中，地價、各種稅費、開發商及投機炒作者的暴利占了絕大部分，真正的建筑勞務、材料成本和機械使用費占的比重并不高，而前者所導致的富裕正是政府需要著力調控的。
(四)房價調控還應“抑地方政府的富”，應適當抑制地方政府推動房價上漲。事實上，導致本輪房地產業過熱的根源之一是地方政府的投資沖動，這是引發目前房地產過熱的直接原因。當房地產市場的交易數字和地方政府GDP政績聯姻之后，在利益驅動下，一些地方政府通過城市建設中的造城運動，人為地抬高了土地價格和房地產價格，并不適當地鼓吹房價上升，來增加當地的財政收入，顯示城市競爭力。這種做法不但無益于平抑畸高的房價，反而在推波助瀾。但是，在目前調控房地產業的諸多措施中，還很少或根本沒有涉及如何遏制地方政府的自利行為，無法觸動和抑制地方政府的利益神經，這是目前調控房地產市場中所面臨的深層次問題。
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