外灘畫報(bào)：外資看多上海地產(chǎn) 大摩高盛虎視耽耽

　　相對于住宅來說，上海的商業(yè)地產(chǎn)價值還處于被低估的狀態(tài)中。在2004年9月之前，海外基金還是比較偏向于對住宅發(fā)展項(xiàng)目的投資。從2004年9月起新進(jìn)入內(nèi)地特別是上海的海外基金，都是購買寫字樓、商場等可以長期持有的商業(yè)物業(yè)。

　　外灘記者 陳賢鋒 報(bào)道

　　在上海，摩根士丹利并不寂寞。

　　在摩根士丹利大舉進(jìn)入上海房地產(chǎn)市場的同時，高盛等有名的國際大企業(yè)也在大量收購上海的商業(yè)地產(chǎn)。

　　外資看多上海商業(yè)地產(chǎn)

　　4月初，國際著名投行高盛(Goldman Achs)以1.076億美元買下上海百騰大廈(Pidemco Tower)。這表明這家美國投資銀行可能仍將上海房地產(chǎn)視為不錯的投資。

　　高盛買下的百騰大廈原為新加坡上市的地產(chǎn)公司凱德置地(CapitaLand Ltd.)所有。記者從上海滬騰房地產(chǎn)公司了解到，該公司的控制方新加坡凱德置地集團(tuán)已將滬騰公司賣給國際著名投行高盛，高盛憑借控股滬騰公司，取得了對上海百騰大廈的所有權(quán)。百騰大廈坐落于福州路與山東中路交界處，是位于上海金融和商業(yè)中心區(qū)的一幢24層樓高的甲級商務(wù)辦公樓。

　　而在這之前，美國蘭馬娛樂集團(tuán)與北京最大的開發(fā)商天鴻集團(tuán)合作，與上海當(dāng)?shù)夭块T簽下了《上海市普陀區(qū)長風(fēng)2號地塊國有土地使用權(quán)出讓合同》和《上海市普陀區(qū)長風(fēng)地區(qū)2號地塊委托動拆遷合同》，奪得面積為11.58萬平方米的一大塊土地。

　　據(jù)悉，長風(fēng)2號地塊只是上海普陀“長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)”的一小部分，整個上海普陀區(qū)的“生態(tài)商務(wù)區(qū)”規(guī)劃，是一個面積達(dá)2.2平方公里、總投資約500億元的項(xiàng)目。聞訊而來的是石油大王洛克菲勒家族掌控下的洛克菲勒(美國)國際集團(tuán)、亞太區(qū)華人圈中最大的地產(chǎn)商富頓集團(tuán)、世界頂級的美國地產(chǎn)商鐵獅門房地產(chǎn)公司和Intel的房地產(chǎn)基金等地產(chǎn)大鱷。他們也看中了上海普陀區(qū)的“生態(tài)商務(wù)區(qū)”的項(xiàng)目。

　　5月19日，上海多家媒體報(bào)道“意大利華人華僑基金”通過關(guān)聯(lián)公司“科恩投資”已正式收購上海文錦大廈，目前，文錦大廈已經(jīng)正式更名為“科恩國際中心大廈”。

　　有報(bào)道稱，今年前3個月外資機(jī)構(gòu)在滬房地產(chǎn)收購金額，已超過去年全年的總額。一項(xiàng)調(diào)查表明，盡管只有8%的被調(diào)查機(jī)構(gòu)投資者在上海有項(xiàng)目，但幾乎逾90%的被訪者都表示了在上海的投資興趣。與此同時，上海的商業(yè)物業(yè)成為他們今年最想收購的產(chǎn)品種類。

　　220億熱錢的能量

　　據(jù)中國人民銀行公布的2004年上海市金融運(yùn)行報(bào)告披露，逾220億元境外逐利資金在去年流入了上海房地產(chǎn)市場。其中，用于房地產(chǎn)開發(fā)的約150億元；用于購房的約70億元。

　　同樣是中國人民銀行上海分行的統(tǒng)計(jì)，境外匯入的購房款目前增長迅速，購房款的本外幣融資中，外資(包括外匯貸款和外資流入)占比從2003年的9.6%，到2004年前5個月驟升為16.8%。而這部分增長中，主要用于投資。該統(tǒng)計(jì)表明，境外資金直接流入房地產(chǎn)的占比從2001年到2003年不斷提升，分別為16.1%、23.5%、25.4%，而在2004年前5個月，相同口徑的統(tǒng)計(jì)達(dá)到32.6%。

　　而從2004年下半年開始，來自歐美、東南亞和中國香港等地的海外地產(chǎn)基金，如荷蘭國際房地產(chǎn)、摩根士丹利、澳大利亞麥格理銀行等在上海房地產(chǎn)市場動作頻頻，一改以往小心翼翼的投資方式，逐步加快了資本運(yùn)營。

　　5月份，基強(qiáng)聯(lián)行投資管理(中國)有限公司發(fā)布一份市場調(diào)查，調(diào)查顯示，從2004年9月到2005年4月，海外基金在上海和北京兩地的投資達(dá)到100億元人民幣。

　　商業(yè)地產(chǎn)“價格倒掛”

　　基強(qiáng)聯(lián)行董事總經(jīng)理陳基強(qiáng)表示，這個已發(fā)生的100億元人民幣的投資幾乎全部投向非住宅物業(yè)。

　　陳基強(qiáng)認(rèn)為，在2004年9月之前，海外基金還是比較偏向于對住宅發(fā)展項(xiàng)目的投資。從2004年9月起新進(jìn)入內(nèi)地特別是上海的海外基金，都是購買寫字樓、商場等可以長期持有的商業(yè)物業(yè)。

　　相對于住宅來說，上海的商業(yè)地產(chǎn)價值還處于被低估的狀態(tài)當(dāng)中。

　　“我覺得現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)市場特別是寫字樓市場還是非常有潛力的，住宅現(xiàn)在不是購買的時機(jī)，商業(yè)地產(chǎn)可以關(guān)注。”上海申新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司市場研究部主任蔣正華告訴記者。

　　現(xiàn)在，在上海，辦公樓的價格一般低于同一地段住宅的價格，這被業(yè)內(nèi)稱為“價格倒掛”。

　　蔣正華認(rèn)為，發(fā)達(dá)國家的大城市的物業(yè)，辦公樓的售價一般高于同等地段的住宅。理論上講，辦公樓是作商務(wù)用途，是經(jīng)營場所，況且，辦公樓的物業(yè)硬件要求相比較住宅高得多。所以，辦公樓售價同比理應(yīng)高于住宅售價。

　　他認(rèn)為，出現(xiàn)價格倒掛的現(xiàn)象主要由于上海商業(yè)地產(chǎn)中辦公樓投資熱滯后于住宅投資消費(fèi)熱。在房地產(chǎn)市場日趨成熟的情況下，像這樣市中心同區(qū)位的住宅、辦公樓物業(yè)售價倒掛現(xiàn)象不合常理，此類辦公樓屬價值低估，一定程度上有較大的投資價值。

　　謝國忠對于房產(chǎn)市場泡沫判斷最大的依據(jù)之一就是租售價值的背離。而由于上海辦公樓市場的持續(xù)看好，寫字樓市場不斷攀高的租金，使得辦公樓市場形成了相對健康的投資環(huán)境。事實(shí)上，摩根士丹利自身在中國的投資也基本上與謝國忠所說的一致。

　　在大摩的一份報(bào)告中，明確指出需關(guān)注中國住宅市場的風(fēng)險而鼓勵投資辦公樓市場。大摩目前的投資方向正是如此。