大摩逆市瘋狂搶購上海寫字樓 攪局中國商業地產

　　記者 高艷平 上海報道

　　謝國忠的泡沫論主要指向住宅市場，摩根士丹利進軍中國樓市的主要方向鎖定在商業物業

　　在投機客紛紛從上海樓市撤資的當口，海外房地產基金再一次把重金砸向上海樓市。

　　6月15日，中國海外發展有限公司在香港聯交所發布公告稱，該公司及香港信興集團有限公司屬下之信興中國投資有限公司，所持有的上海永菱房產發展有限公司共92%股權，以總折合人民幣7.9億元的價格出售。至此，由上海永菱擁有的位于淮海中路138號的上海廣場商業裙樓有了新東家。

　　新東家的名字頗為神秘，公告上顯示為一家注冊于開曼群島的MSR亞洲公司。 經證實，這家神秘的公司正是在上海樓市異常活躍的海外投資銀行摩根士丹利旗下公司。

　　2005年至今，繼澳洲麥格理集團購入上海新茂大廈，摩根士丹利在北京買入北京富利，新加坡凱德置地斥資35億人民幣買下北京中環世貿中心AB兩棟寫字樓，揚子基金購進北京遠洋新干線D座酒店式公寓，高盛買下上海百騰大廈之后，位于上海商業物業黃金地段的上海廣場6層商業樓被摩根士丹利收入囊中。

　　短短六個月時間，海外基金無視中國政府調控樓市的手段不斷加碼，如此大手筆、緊鑼密鼓地收購中國商業物業，多少讓人有些錯愕。

　　有所為，有所不為

　　摩根士丹利對中國樓市的唱空做多，早已被業內人士傳為談資。但是，這并沒有影響他們進軍中國樓市的步伐。

　　事實上，摩根士丹利在中國樓市的唱空做多并不矛盾。

　　謝國忠的樓市泡沫論主要目標指向住宅市場，他在各大報刊上發表的言論里面很明顯看得出這一點。

　　時至今日，摩根士丹利在住宅物業的投資并不大，而且住宅投資都是在2004年宏觀調控之前。

　　而最近幾次整棟物業的收購，交易金額動輒上億，足以說明，摩根士丹利進軍中國樓市的力度開始加大，而且把投資的主要方向鎖定在商業物業領域。

　　“商業物業以及辦公樓在上海還很緊缺，有很大的升值潛力。”仲量聯行中國區董事、商業部總監陳立民兩年前就開始在上海各大房產投資論壇上發表他的這一觀點。

　　他提供的一個有力的數據是：截至去年年底，上海甲級寫字樓的面積只有300多萬平方米，而香港的面積是它的兩倍，東京和紐約都分別是上海的10倍。而上海在大力發展總部經濟的時候，甲級寫字樓卻供給不足。

　　上海甲級寫字樓租金自1997年下滑之后，2000年到了最低點0.2美元/平方米/天，近兩年才開始回升，至今達到平均0.9美元/平方米/天，而空置率從去年的10%下滑到了現在的7%。

　　而商業物業在上海黃金地段，也已經達到一鋪難求的境地。

　　“中國政府的調控針對的是住宅市場,目的是為了打擊投機,而商業及辦公樓市場的政策基本沒有變動。”高力國際物業公司助理董事鄭宗杰的分析,傳達了目前業界對中國商業物業前景的普遍判斷。

　　大摩的如意算盤

　　摩根士丹利大肆買入中國商業物業，意欲何為？此次上海廣場的交易雙方——摩根士丹利及上海廣場的原東家中國海外發展有限公司對此都諱莫如深，而業內人士的猜測也各執己見。

　　更多在商業物業領域的業內人士都認為，像摩根士丹利這樣的海外基金，購買商業物業的目的，雖然是短線投資，但是他們盈利的主要來源還是在于物業本身的增值。

　　鄭宗杰對《望東方周刊》說，“海外房地產基金的通常做法是，買來物業之后，會請國際物業管理公司重新做招商，重新集聚人氣。把經營搞上去，物業的價值隨之得到提升，然后再轉手賣掉。人民幣升值對他們來說有好處，但是這不是他們的主要獲利來源。”

　　摩根士丹利去年接手世貿大廈后，對其進行的改造，似乎更能說明問題。

　　《望東方周刊》6月21日到位于上海市廣東路500號的世界貿易大廈探訪，發現金光燦燦的大廈外墻上貼著醒目的招租廣告，以及摩根士丹利新聘請的物業管理公司仲量聯行的標志。

　　去年9月，仲量聯行受摩根士丹利委托，負責世界貿易大廈的招租和物業管理，大廈的裝修也由另一家公司同時進行。

　　進入大堂，記者注意到，中央的屏風前佇立著一尊一米多高的觀音像，屏風后面電梯通道兩邊是四個碩大的景德鎮瓷花瓶。

　　大堂左邊一個手扶電梯沒有開，光線很暗，看不清上了電梯會通向哪里，大白天甚至感覺有點恐怖。大堂整體觀感與其他寫字樓的寬敞明亮相去甚遠。

　　據租賃部人士介紹，為了租戶上下班方便，大堂至今還沒有改造，會選在“十一”假期裝修。但是，樓上的裝修已經完成40%。

　　摩根士丹利還準備對租戶做一番調整，原來的大廈租戶大多是國內中小企業，裝修之后，希望引入一些國際性的大公司入住。據這位租賃部人士介紹，美國咨詢公司AC尼爾森已經簽約，在世界貿易大廈買了一個樓面。

　　“海外基金是機會投資者，不是戰略投資者，我們投資很現實，每個月的回報率都要算。我們不會慢慢地做基礎建設，慢慢釣大魚。” 麥戈理銀行旗下第一中國地產公司CEO姚蔚直言不諱地點明了海外基金的投資策略。

　　攪局中國商業地產

　　如果算一下，就會發現，摩根士丹利買下的物業的價格，不能不說是一筆合算的買賣。

　　2004年摩根士丹利買入世界貿易大廈的成交價是1800美元/平方米，而現在的價格，據業內人士估算同一地段物業可以達到3200-3800美元/平方米。

　　摩根士丹利新買入的上海廣場商業裙樓，處于淮海中路黃金地段，單價只有2550美元/平方米，而同樣是黃金地段的城隍廟，有的商鋪單價已經將近8000美金/平方米。

　　業內人士分析，摩根士丹利等海外基金選擇商業物業一般都是黃金地段的物業，而且都有較大的升值空間。

　　“譬如高盛4月份購買的百騰大廈，成交單價只有2200美元/平方米”，有著多年寫字樓行業經驗的世邦魏理仕公司董事許智才說。據《望東方周刊》了解，一般甲級寫字樓售價都是在3萬人民幣以上的。”

　　“很多海外基金都對上海的商業和辦公樓市場非常看好。摩根士丹利、高盛等等，今年海外基金收購的項目很多，但是還有很多海外基金沒有進來。”

　　盡管如此，從去年開始，海外基金的活躍讓國內的同行們真切地感受到了。“從去年開始，海外基金在中國收購商業物業的步驟加快了，現在還只是個開始，很多海外基金還在不斷地尋找項目。”鄭宗杰對《望東方周刊》說。

　　就在記者在世界貿易大廈、上海廣場采訪的當天，在英國某資產管理公司駐中國辦事處工作的孫曦，也正在上海尋找她的地產生意。

　　據孫曦稱，他們公司投資了阿聯酋首都迪拜那棟世界著名七星級酒店“阿拉伯之塔”商業配套項目，之外還在韓國投資了一個購物中心項目。阿聯酋的項目即將封頂。

　　“阿聯酋的石油富豪也委托我們老板在中國作投資，他們很看好中國未來的發展。”孫曦說。

　　海外基金這一波的涌入，會否成為中國匯率改革前夜的投機客，把中國商業樓市拉高到危險境地？

　　許智才分析說，“海外基金買樓之后一般會持有較長時間，從長期經營中獲取利潤。如果單純為了套人民幣匯差，就不太會注重物業的價格，但事實是他們買的都還是相對便宜的物業。”