|
2005年伊始，國(guó)內(nèi)部分地區(qū)出現(xiàn)了房?jī)r(jià)高漲的現(xiàn)象，如果從表面上看，這可能和房地產(chǎn)商的炒作以及住房供應(yīng)緊張有關(guān)，但如果我們從問(wèn)題的更深的層次上看就會(huì)發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)的高漲與制度上的各種缺陷具有直接的關(guān)系——土地供應(yīng)緊張，主要表現(xiàn)為銀行資金成本過(guò)低的資金要素的非市場(chǎng)化，以及勞動(dòng)力成本補(bǔ)償不足，這些癥結(jié)都在困擾著中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。
對(duì)此，6月26日，吉林省信托投資有限責(zé)任公司董事長(zhǎng)張興波在接受記者采訪時(shí)打了一個(gè)形象的比喻，“倒洗澡水不應(yīng)把盆里的孩子也倒掉”，政府應(yīng)該在發(fā)揮自身職能的同時(shí)，更多地運(yùn)用市場(chǎng)手段進(jìn)行調(diào)控，以保證房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。
房地產(chǎn)業(yè)特別是住宅商品房市場(chǎng)基本上應(yīng)該是一個(gè)市場(chǎng)調(diào)節(jié)的問(wèn)題，政府能作為的主要是首先應(yīng)管好和控制住政府自己手中的項(xiàng)目，規(guī)范好政府自身的投資行為，這一塊從中央到地方，的確應(yīng)該主要用行政手段把它管起來(lái)。
局部地區(qū)房地產(chǎn)投資過(guò)熱和房?jī)r(jià)增速過(guò)快，與上述種種問(wèn)題的產(chǎn)生都有一定的和直接的關(guān)聯(lián)，但這些只是問(wèn)題的表象，究其主要的和深層根源則是，房地產(chǎn)市場(chǎng)的制度性缺欠，是整體的房地產(chǎn)要素價(jià)格形成機(jī)制非市場(chǎng)化造成的。我國(guó)房地產(chǎn)之所以出現(xiàn)今天這樣或那樣一些不正常的局面，實(shí)際上是過(guò)去和時(shí)下房地產(chǎn)市場(chǎng)存在重大制度缺陷以至“畸形”的一個(gè)產(chǎn)物。
房地產(chǎn)價(jià)格正應(yīng)了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)所具有的商品價(jià)值規(guī)律的普遍規(guī)則，就是任何商品的價(jià)格，歸根到底都是供需關(guān)系的反應(yīng)，供不應(yīng)求則價(jià)升，供過(guò)于求則價(jià)降。
制度“畸形”造成房?jī)r(jià)紊亂
東亞經(jīng)貿(mào)新聞：您認(rèn)為近些年造成我國(guó)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的原因是什么？
張興波：坦率地說(shuō)，造成近兩年來(lái)國(guó)內(nèi)一些大城市房?jī)r(jià)快速上漲的原因可以列出很多。
諸如經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，城市化率提升，城市居民收入增長(zhǎng)，拉動(dòng)了住房消費(fèi)需求；國(guó)內(nèi)缺乏較為理想的投資管道，迫使人們不得不把投資砸向房地產(chǎn)業(yè)，推動(dòng)了房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)；一些城市的商業(yè)銀行片面?zhèn)戎貍�(gè)人房貸業(yè)務(wù)的拓展，客觀上助長(zhǎng)了市場(chǎng)的炒作之風(fēng)，使個(gè)別城市的房地產(chǎn)需求出現(xiàn)過(guò)熱；基礎(chǔ)建材價(jià)格上漲和境外資金預(yù)期人民幣升值而投資中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)，對(duì)房?jī)r(jià)上漲起到了推波助瀾作用。
此外，許多城市居民看到房?jī)r(jià)逐步攀升，使得他們對(duì)未來(lái)住房需求預(yù)期隨之調(diào)整，相當(dāng)一部分購(gòu)買(mǎi)力提前集中釋放又進(jìn)一步加速了房?jī)r(jià)漲勢(shì)。
局部地區(qū)房地產(chǎn)投資過(guò)熱和房?jī)r(jià)增速過(guò)快，與上述種種問(wèn)題的產(chǎn)生都有一定的和直接的關(guān)聯(lián)，但這些只是問(wèn)題的表象，究其主要的和深層根源則是，房地產(chǎn)市場(chǎng)的制度性缺欠，是整體的房地產(chǎn)要素價(jià)格形成機(jī)制非市場(chǎng)化造成的。
換句話說(shuō)，我國(guó)房地產(chǎn)之所以出現(xiàn)今天這樣或那樣一些不正常的局面，實(shí)際上是過(guò)去和時(shí)下房地產(chǎn)市場(chǎng)存在重大制度缺陷以至“畸形”的一個(gè)產(chǎn)物。
確切說(shuō)，目前，我國(guó)房地產(chǎn)在銷(xiāo)售收益環(huán)節(jié)已經(jīng)市場(chǎng)化了，但土地、資金、勞動(dòng)力等成本要素仍處在非市場(chǎng)化階段，這就是我國(guó)目前不規(guī)則的難以形成市場(chǎng)為導(dǎo)向的房地產(chǎn)生產(chǎn)要素價(jià)格形成機(jī)制的突出特征和要害所在。
土地供應(yīng)緊張?jiān)斐蓛r(jià)格背離價(jià)值
東亞經(jīng)貿(mào)新聞：能不能談一談這些問(wèn)題具體都體現(xiàn)在哪些方面？
張興波：從土地要素看，在土地買(mǎi)賣(mài)上，政府不僅絕對(duì)壟斷著一級(jí)市場(chǎng)的地價(jià)，并成為唯一的供給方——賣(mài)家，而且土地使用多軌并存、土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制薄弱、價(jià)格機(jī)制作用十分有限、有償使用方式單一。
本來(lái)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，一種商品價(jià)格的高低，應(yīng)該是各種市場(chǎng)力量相互博弈的結(jié)果，在市場(chǎng)力量達(dá)到均衡點(diǎn)之后，該商品的市場(chǎng)價(jià)格才會(huì)被自然確定，形成其均衡價(jià)格。
由于我國(guó)土地要素市場(chǎng)幾乎受控于行政管制，市場(chǎng)化程度低，土地要素幾乎不存在均衡的、可以相互博弈的市場(chǎng)力量，基于作為壟斷者地方政府的利益訴求，就決定其有著強(qiáng)烈推動(dòng)地價(jià)上漲的能力和動(dòng)力。
不僅如此，由于土地開(kāi)發(fā)所需要的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等大量前期投入，目前主要依賴政府獨(dú)自承擔(dān)，從而導(dǎo)致政府壓力過(guò)大，客觀上也助長(zhǎng)了地方政府不得已從地價(jià)上漲中獲取財(cái)力的沖動(dòng)。
理論上講，只要地方政府作為土地惟一供應(yīng)者的壟斷地位不打破，土地要素不能成為一般商品那樣在市場(chǎng)化條件下通過(guò)買(mǎi)家和賣(mài)家的博弈回歸真實(shí)的價(jià)值，土地價(jià)格的漲跌就不會(huì)受到市場(chǎng)力量的約束，而難免直接受制于土地“增值增益”的影子和政府收益上的偏好左右。
為從根本上解決這一難題，一是必須在理清土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系和政府的指導(dǎo)下適時(shí)放開(kāi)土地一級(jí)市場(chǎng)，并隨行就市引入民間資本，有前瞻性地增加土地供應(yīng)；二是政府不再壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)后，將通過(guò)規(guī)劃協(xié)調(diào)、利率、物業(yè)稅、地產(chǎn)行業(yè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等方式調(diào)控市場(chǎng)；三是鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)去盤(pán)活城市中那些開(kāi)發(fā)成本低、見(jiàn)效快的部分存量土地，從總量上增加土地供給。
這既可避免政府在土地收益上的短期行為，也能使地方財(cái)政土地收益長(zhǎng)期化，從而推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)上端土地制度的市場(chǎng)化改革，從根本上緩解土地供需矛盾，平抑房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。
資金、勞動(dòng)力成本過(guò)低也有抬高房?jī)r(jià)之嫌
東亞經(jīng)貿(mào)新聞:要保證我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展，應(yīng)該從哪些方面入手？
張興波：從資金要素的非市場(chǎng)化看，主要表現(xiàn)為銀行資金成本過(guò)低，并受制于政府的嚴(yán)格管制，而且管制下的利率與社會(huì)平均回報(bào)率相差懸殊，這同時(shí)又是我國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)融資體制性問(wèn)題的要害所在(具體將在下篇中作專門(mén)論述)。
近幾年來(lái)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以能夠在短期內(nèi)迅速擴(kuò)展，最主要的原因之一就是銀行信貸資金的易獲得性和資金價(jià)格過(guò)低。
眾所周知，我國(guó)管制下的銀行基準(zhǔn)利率僅為2.25%，已接近法國(guó)、英國(guó)和歐洲央行長(zhǎng)期維持2.0%左右的較低利率；個(gè)人住房消費(fèi)信貸和開(kāi)發(fā)商貸款利率也只有5厘多一點(diǎn)，不僅低于國(guó)內(nèi)民間市場(chǎng)10%以上的利率水平，更低于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)率在15%-20%的超高水平。
正因?yàn)殚L(zhǎng)期的低利率且又不能隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率變化進(jìn)行市場(chǎng)化調(diào)整，致使房地產(chǎn)所需資金絕大部分來(lái)自銀行貸款，無(wú)論是個(gè)人還是企業(yè)，只要從銀行借到錢(qián)就有利可圖，等于房地產(chǎn)市場(chǎng)的一些潛在成本讓整個(gè)社會(huì)承擔(dān)了。
這不僅助長(zhǎng)了多家從各個(gè)環(huán)節(jié)套取銀行資金，也最終使房地產(chǎn)業(yè)滋生了擴(kuò)張的溫床，同時(shí)還埋下了誘發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)的種子。
從勞動(dòng)力要素看，盡管過(guò)去我國(guó)長(zhǎng)期實(shí)行的低工資、高(經(jīng)濟(jì))增長(zhǎng)、低消費(fèi)、高積累的“兩高兩低”格局有所改變，但勞動(dòng)力要素并沒(méi)有實(shí)現(xiàn)完全的市場(chǎng)化，或只能說(shuō)是部分實(shí)行了準(zhǔn)市場(chǎng)化。建筑領(lǐng)域中的勞動(dòng)力價(jià)格低和補(bǔ)償不足問(wèn)題始終沒(méi)能得到很好解決，從而給開(kāi)發(fā)商和各方投資者預(yù)留了較多獲利空間，在一定程度上也推助了投資沖動(dòng)。
今年以來(lái)，盡管各級(jí)政府適時(shí)出臺(tái)了一系列調(diào)控房地產(chǎn)的政策措施，但基本上都是著眼于打壓房?jī)r(jià)和從表層上完善與規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的政府職能，近期看這些政策對(duì)調(diào)整房地產(chǎn)投資過(guò)熱或許會(huì)起到一定作用，但對(duì)國(guó)內(nèi)長(zhǎng)遠(yuǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)基礎(chǔ)制度建設(shè)效用并不很大。
因此，要保證我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展，就必須堅(jiān)持市場(chǎng)化和商業(yè)化原則，從根本上解決房地產(chǎn)背后的結(jié)構(gòu)性和制度性缺欠入手，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的末端消費(fèi)市場(chǎng)和上端的土地制度、資金和勞動(dòng)力等生產(chǎn)要素價(jià)格實(shí)行全面的市場(chǎng)化，同時(shí)完善法制和行業(yè)監(jiān)管，并加快推進(jìn)體制改革和結(jié)構(gòu)調(diào)整，從制度層面建立起防止投資沖動(dòng)、大起大落的長(zhǎng)效機(jī)制。
未來(lái)15年需新建住宅的增量頗大
東亞經(jīng)貿(mào)新聞：隨著中國(guó)百姓對(duì)住房需求的不斷擴(kuò)大，您認(rèn)為未來(lái)我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)供求將呈現(xiàn)一種怎樣的態(tài)勢(shì)？
張興波：中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)，由于土地要素始終掌控在政府手中，銀行又是國(guó)有的，政府想要房?jī)r(jià)下來(lái)或上去，其實(shí)都是一件非常容易的事情，可謂市場(chǎng)這只“無(wú)形之手”是無(wú)論如何也玩不過(guò)政府“有形之手”的。
但問(wèn)題是房?jī)r(jià)大漲大跌或大起大落都不利于穩(wěn)定房?jī)r(jià)、穩(wěn)定房市，也有悖于國(guó)務(wù)院的“后八條”及七部委的“樓市新政”精神，更與國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策在于“規(guī)范”、“穩(wěn)健”的主旨和初衷不符。
應(yīng)該說(shuō)，在中國(guó)緊張的人地關(guān)系下，隨著建房成本的增加，國(guó)民人均可支配收入的增長(zhǎng)，以及住房品質(zhì)的提高，只要房?jī)r(jià)保持在一定的增長(zhǎng)幅度內(nèi)都有其合理性的一面。
進(jìn)一步說(shuō)，如果能把房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度調(diào)控到與人均可支配收入及CPI的增長(zhǎng)速度相協(xié)調(diào)的臨界點(diǎn)上，就可以看成是宏觀調(diào)控收到了成效。
就目前情形看，宏觀調(diào)控還遠(yuǎn)未達(dá)到預(yù)期效果，個(gè)別地方住房?jī)r(jià)格仍未理順。
據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)資料顯示，在2004年商品房、商品住宅平均價(jià)格分別上漲14.4%和15.2%的基礎(chǔ)上，今年一季度，商品房、商品住宅價(jià)格繼續(xù)保持了兩位數(shù)的增長(zhǎng)率，又分別增長(zhǎng)12.5%和13.5%，而有關(guān)部門(mén)最新預(yù)測(cè)，二季度，大中城市房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)還將上漲7.5%。
據(jù)建設(shè)部一位權(quán)威人士講，目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著三大過(guò)于旺盛的需求在帶動(dòng)房?jī)r(jià)居高不下，一是城鎮(zhèn)居民擴(kuò)大住房面積的需求增長(zhǎng)較快，年均需新建住宅2.8億平方米；二是城市化推進(jìn)，到2020年約有3億左右的農(nóng)民將轉(zhuǎn)為城市市民，年均需新建住宅約3億平方米；三是舊住宅需要更新改造，約需新建住宅達(dá)百億平方米以上。
應(yīng)該說(shuō)，上述需求因素多數(shù)是比較合理的，是一種市場(chǎng)能量，很難靠單一的行政手段控制住，它和諸如一些地區(qū)由投機(jī)炒作、住房結(jié)構(gòu)扭曲、盲目大拆大建、搞不切實(shí)際的形象工程帶來(lái)的被動(dòng)性需求有本質(zhì)上的區(qū)別。
看來(lái)，房地產(chǎn)價(jià)格正應(yīng)了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)所具有的商品價(jià)值規(guī)律的普遍規(guī)則，就是任何商品的價(jià)格，歸根到底都是供需關(guān)系的反應(yīng)，供不應(yīng)求則價(jià)升，供過(guò)于求則價(jià)降。
當(dāng)前，對(duì)正常合理的房地產(chǎn)需求，總體上應(yīng)該是主動(dòng)“疏”而不是被動(dòng)“堵”。
中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題事實(shí)上主要分為“制度問(wèn)題”和“宏觀問(wèn)題”兩大類(lèi)，對(duì)這兩個(gè)不同類(lèi)型的問(wèn)題，既不應(yīng)混淆，避免政策含糊不清，也不應(yīng)一律打家伙，最好還是要區(qū)分輕重緩急，調(diào)控政策更應(yīng)相機(jī)行事。就目前而言，政府由“出擊需求”轉(zhuǎn)向從供給方面出招，以改善對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控才是明智之舉。
政府一方面應(yīng)加強(qiáng)和改善對(duì)房地產(chǎn)業(yè)所進(jìn)行的宏觀調(diào)控技巧，另一方面則須嚴(yán)守政府行為邊界，盡可能多地運(yùn)用市場(chǎng)化手法，充分尊重市場(chǎng)的選擇。
“倒洗澡水不應(yīng)把盆里的孩子也倒掉”
東亞經(jīng)貿(mào)新聞：2005年，國(guó)內(nèi)部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍出現(xiàn)增長(zhǎng)過(guò)快的現(xiàn)象，應(yīng)該如何看待這種現(xiàn)象？
張興波：今年以來(lái)國(guó)家有關(guān)部門(mén)出臺(tái)的取消個(gè)人住房按揭貸款優(yōu)惠利率、提高房?jī)r(jià)上漲過(guò)快地區(qū)住房按揭貸款首付款比例、對(duì)購(gòu)買(mǎi)不超過(guò)2年的住房轉(zhuǎn)手交易征收營(yíng)業(yè)稅、購(gòu)房實(shí)名制、禁止期房轉(zhuǎn)讓等需求方面的政策，對(duì)于遏制投機(jī)過(guò)度膨脹的確有很大作用，但切不可因此而遏制整個(gè)房地產(chǎn)需求。道理很簡(jiǎn)單，就像“倒洗澡水不應(yīng)把盆子里的孩子也一起倒掉”。
同時(shí)，還應(yīng)該看到中國(guó)目前房地產(chǎn)波動(dòng)正面臨著需求與供給的雙重沖擊，除了要遏制過(guò)度的投機(jī)炒房外，最重要的還是應(yīng)該想辦法促使房地產(chǎn)業(yè)更加充分的競(jìng)爭(zhēng)，以擴(kuò)大市場(chǎng)供給來(lái)滿足市場(chǎng)需求。因?yàn)樵绞枪┎粦?yīng)求，投機(jī)者就越會(huì)趨之若鶩，而在供過(guò)于求的市場(chǎng)上，由于無(wú)“機(jī)”可“投”，是很難找尋投機(jī)者身影的。
應(yīng)該說(shuō)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題事實(shí)上主要分為“制度問(wèn)題”和“宏觀問(wèn)題”兩大類(lèi)，對(duì)這兩個(gè)不同類(lèi)型的問(wèn)題，既不應(yīng)混淆，避免政策含糊不清，也不應(yīng)一律打家伙，最好還是要區(qū)分輕重緩急，調(diào)控政策更應(yīng)相機(jī)行事。
就目前而言，政府從供給方面改善對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控其實(shí)只需做三件事：一是有限擴(kuò)大建造商品房的土地供給，而不是人為地提高地價(jià)；二是降低進(jìn)入門(mén)檻，讓更多的企業(yè)去造房子，房地產(chǎn)業(yè)真正充分競(jìng)爭(zhēng)以后，就能用更多的供給來(lái)熨平房地產(chǎn)業(yè)的平均利潤(rùn)率，地產(chǎn)業(yè)既熱不到哪去，也會(huì)通過(guò)增加更多的有效供給去滿足人們的住房需求；三是靠政府的廉租房解決居民有其屋，以產(chǎn)權(quán)屬于政府所有的廉租房為貧困階層提供住房保障。
令人欣慰的是，上海、北京、廣州、浙江等地已開(kāi)始了一些嘗試。
據(jù)悉，最近上海分別推出2000萬(wàn)平方米配套商品房和經(jīng)濟(jì)適用房，加大樓市供給；浙江省為增加住宅供給，也推出8000萬(wàn)平方米住房，其中經(jīng)濟(jì)適用房300萬(wàn)平方米；北京發(fā)改委近日稱，北京近年用于城市建設(shè)的土地已經(jīng)足夠10年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之用。
前段時(shí)間曾有報(bào)道說(shuō)，一些媒體在跟所謂“溫州炒房團(tuán)”成員接觸時(shí)提道，由于廣州、深圳樓市比較成熟，特別是供應(yīng)量充足，老百姓投資理性，炒房團(tuán)極少能在這兩個(gè)城市得手。截至2004年底時(shí)，廣州市商品房空置面積有605.09萬(wàn)平方米，而這還是近4年來(lái)的最低水平，不管是哪一路炒房團(tuán)，在如此之大的商品房供應(yīng)量下想興風(fēng)作浪，確實(shí)難度很大。
用藥過(guò)猛將導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)衰退
東亞經(jīng)貿(mào)新聞：如果政府過(guò)度調(diào)控，將會(huì)產(chǎn)生怎樣的結(jié)果？
張興波：由此看來(lái)，當(dāng)前調(diào)控房地產(chǎn)的明智而又行之有效的辦法就是，適度控制投資性房地產(chǎn)需求，遏制房地產(chǎn)過(guò)度投機(jī)，但不是不加區(qū)分地一味去遏制和打壓，更不應(yīng)當(dāng)對(duì)住宅房的供給進(jìn)行控制，相反應(yīng)著力增加合理和有效供給。
同時(shí)，還應(yīng)清醒地認(rèn)識(shí)到宏觀調(diào)控政策具有明顯滯后性的特征，在宏觀調(diào)控逐漸向更高的宏觀管理層面過(guò)渡的復(fù)雜情勢(shì)之下，政府將采用市場(chǎng)化手段與行政性手段相結(jié)合、總量目標(biāo)與結(jié)構(gòu)調(diào)整并用的“組合拳”方式，如果混淆宏觀調(diào)控與微觀干預(yù)的界限，政府行為邊界大大超過(guò)市場(chǎng)承受的臨界點(diǎn)，甚至在調(diào)控的力度、方向、持續(xù)時(shí)間和火候上稍有閃失，就會(huì)導(dǎo)致調(diào)控過(guò)度，造成誤傷，從而對(duì)下一輪經(jīng)濟(jì)波動(dòng)起負(fù)面影響。
具體說(shuō)，若有形之手“過(guò)了頭”，“猛藥”踩過(guò)“邊界”，房?jī)r(jià)將從大起走向大落，其后果要比房?jī)r(jià)大起嚴(yán)重得多。
因?yàn)榉渴信c股市不同，股市資金主要來(lái)自機(jī)構(gòu)和個(gè)人投資者，股市長(zhǎng)期低迷，雖也影射國(guó)民經(jīng)濟(jì)，但肯定沒(méi)有房地產(chǎn)直接，因?yàn)榉康禺a(chǎn)資金的70%-80%來(lái)自于銀行，房?jī)r(jià)若大落甚至出現(xiàn)局部的樓市崩盤(pán)，大量的壞賬就有可能拖垮銀行系統(tǒng)，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)衰退，這在國(guó)外是有前車(chē)之鑒的。
有鑒于此，政府一方面應(yīng)加強(qiáng)和改善對(duì)房地產(chǎn)業(yè)所進(jìn)行的宏觀調(diào)控技巧，另一方面則須嚴(yán)守政府行為邊界，盡可能多地運(yùn)用市場(chǎng)化手法，充分尊重市場(chǎng)的選擇。特別要充分考慮到房地產(chǎn)的業(yè)態(tài)鏈條關(guān)聯(lián)度強(qiáng)的特點(diǎn)，在國(guó)內(nèi)需求逐步轉(zhuǎn)入穩(wěn)定增長(zhǎng)階段后，要通過(guò)房地產(chǎn)景氣的穩(wěn)定來(lái)帶動(dòng)整體經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。
除了已出臺(tái)的有關(guān)需求方面的“堵”的政策外，下一步更要落實(shí)好供給方面“疏”的措施。由于供給結(jié)構(gòu)的調(diào)整需要一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)間，因此，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控效果也不應(yīng)急于求成。
政府部門(mén)要“該出手時(shí)才出手”
東亞經(jīng)貿(mào)新聞：在市場(chǎng)機(jī)制不能完全對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)做出準(zhǔn)確調(diào)控的情況下，政府應(yīng)該從哪些方面著手？
張興波：對(duì)于房地產(chǎn)，政府應(yīng)該管好自己該管的，管不了或不該管的，能不出手還是不出手或少出手，盡量讓市場(chǎng)去料理。但這并非是說(shuō)政府可以撒手不管、完全依賴市場(chǎng)調(diào)節(jié)，甚至像有些人說(shuō)的那樣，政府管也管不了、管不好，所以就不該“干涉”。
然而，令人遺憾的是，在房地產(chǎn)問(wèn)題上，按照政府的職能定位，政府及有關(guān)部門(mén)的確有“錯(cuò)位”的地方需要矯正。
即該由政府作為的而政府沒(méi)能有效作為或做的不夠，導(dǎo)致“缺位”；本應(yīng)通過(guò)市場(chǎng)化方式解決的，政府卻硬撐著和背著，出現(xiàn)了“過(guò)頭”和“越位”現(xiàn)象。
就前者來(lái)說(shuō)，一個(gè)職能定位規(guī)范的公共服務(wù)型政府，必須保障公民的起碼住房權(quán)利。在房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟、制度健全的國(guó)家里，一般都有相對(duì)完善的住房保障體系，既體現(xiàn)政府向那些完全沒(méi)有能力購(gòu)買(mǎi)住房者提供居住條件的責(zé)任，也出臺(tái)相應(yīng)的土地、稅收、信貸政策制度。
包括住房公積金和經(jīng)濟(jì)適用房制度，采取公屋、公產(chǎn)或公營(yíng)住宅制度，發(fā)放住房補(bǔ)貼、優(yōu)惠券、打折等廉租房制度，意在構(gòu)造多層次的、公平有效的住房保障體系。
如英國(guó)的“廉租房”、新加坡的“組屋”、香港的“公屋”、美國(guó)的“公營(yíng)房”、德國(guó)的“房屋明鏡”、西班牙的窮人“房屋合作社”、俄羅斯的“廉價(jià)房”或“優(yōu)惠房”等等。
與國(guó)外政府履行為“窮人”提供低價(jià)房和廉租屋的職責(zé)相比，我們這方面做得的確還欠火候。國(guó)家有關(guān)部門(mén)雖然也規(guī)定每個(gè)地區(qū)每年應(yīng)有一定比例的經(jīng)濟(jì)適用房，但近年來(lái)中低價(jià)位普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)明顯不足，投資一路下滑。
據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局提供的資料表明，全國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)投資占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重，1996年為16.6%，到2001年降為11.3%，2003年銳減至6.1%，2004年再降至4.6%，近兩年來(lái)，經(jīng)濟(jì)適用住房投資出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，有的城市甚至停止了經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)。
不能否認(rèn)，這是加劇商品住房供求結(jié)構(gòu)矛盾的一個(gè)重要成因之一。
從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，這些項(xiàng)目無(wú)論對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展還是對(duì)房地產(chǎn)業(yè)本身都會(huì)帶來(lái)巨大危害，甚至?xí)䥽?yán)重干擾整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康快速發(fā)展的步伐。
因此，房地產(chǎn)業(yè)特別是住宅商品房市場(chǎng)基本上應(yīng)該是一個(gè)市場(chǎng)調(diào)節(jié)的問(wèn)題，政府能作為的主要是首先應(yīng)管好和控制住政府自己手中的項(xiàng)目，規(guī)范好政府自身的投資行為，這一塊從中央到地方，的確應(yīng)該主要用行政手段把它管起來(lái)。
在此基礎(chǔ)上，守住“底線”，把廉租房這一塊努力抓好就足矣了。至于民間、社會(huì)和境外投資，由于資本的本性必然要按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要素配置到效率高的地方這一規(guī)律去追逐高利潤(rùn)率，哪里有利潤(rùn)可賺它自然就會(huì)流向哪里，如果擔(dān)心它過(guò)多或過(guò)于集中流向房地產(chǎn)領(lǐng)域，也應(yīng)依照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)總的規(guī)律和法則去調(diào)控理順，其基本的手法主要有兩種：一種是貨幣政策，另一種就是稅收政策。
這是最符合法治精神和調(diào)控經(jīng)濟(jì)最有效率的兩大杠桿，對(duì)房地產(chǎn)也不例外。比如，對(duì)于房地產(chǎn)的“惡炒”行為，完全可以用提高房貸利率和課重稅的辦法來(lái)加以遏制。前者是為了提高“炒房”的成本，后者是為了減少“炒房”的收益，如此雙管齊下，自然就能有效地遏制房地產(chǎn)交易中的過(guò)分投機(jī)。
今年以來(lái)，在黨中央、國(guó)務(wù)院的高度重視下，有關(guān)部委和一些地方已開(kāi)始啟動(dòng)利率、稅收杠桿，限制短期炒作行為，同時(shí)對(duì)普通商品住宅和經(jīng)濟(jì)適用房繼續(xù)給予稅收優(yōu)惠，預(yù)計(jì)下半年至年底，商品房需求的增長(zhǎng)會(huì)有所放慢，商品房供給尤其是中低價(jià)位的普通住宅供給會(huì)有所擴(kuò)大，房地產(chǎn)供求矛盾會(huì)有所緩和，宏觀調(diào)控的預(yù)期目標(biāo)有望實(shí)現(xiàn)。
人物簡(jiǎn)介
張興波，男，1957年出生，碩士研究生學(xué)歷，高級(jí)會(huì)計(jì)師職稱，吉林省會(huì)計(jì)專業(yè)高級(jí)職務(wù)評(píng)審委員會(huì)委員，先后任吉林省財(cái)政廳商貿(mào)財(cái)務(wù)處副處長(zhǎng)、經(jīng)濟(jì)建設(shè)財(cái)務(wù)處處長(zhǎng)。
現(xiàn)任吉林省信托投資有限責(zé)任公司黨委書(shū)記、董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理，吉林省財(cái)政學(xué)會(huì)常務(wù)理事、吉林省珠算協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，省八次黨代會(huì)代表、省十屆人大代表。
(東亞記者 朱柏潤(rùn) 韓偉 文）
| 
