香港地產泡沫破裂的當下啟示 火車出軌才會停下

　　房地產市場體量龐大具有周期性。因此，千萬不能急于求成，希望看到調控有立竿見影的效果。那種戲劇性的反應，可能對于市場的長久發(fā)展帶來難以彌補的傷害

　　陸新之

　　除開CEPA、自由行和迪斯尼之外，今年談到香港的時候，常常跟隨的是香港地產泡沫

這個關鍵詞。

　　對于可能面臨拐點的內地房地產業(yè)而言，警惕出現香港地產泡沫破裂那樣的災難性后果，這種憂心的語境顯然短時間之內難以擺脫。

　　地產業(yè)好像一列火車，當出軌時才會停下來。它與股市不同，后者好像一部的士，隨時上上下下。地產牛市開始時較股市為慢，需要時間產生動力。當建立起動力后，它傾向于力度過猛而脫離經濟現實。當泡沫因著一些誘因而爆破時，下調的幅度通常超過40%，甚至更多。對經濟的損害遠較股市造成的更為嚴重。

　　信心和房價正相關

　　對于房地產這樣一個高速但是又畸形發(fā)展的行業(yè)，輕易地付諸情緒和道德的批評以及用犬儒主義的態(tài)度去消解那些真實的疑問，似乎都不足以幫助我們了解這個行業(yè)。

　　很多內地媒介介紹香港地產，都是由二戰(zhàn)后的興旺提起。歷史來看，似乎可以將時間提前100年來觀察。因為自香港成為英國的殖民地后，香港已愛上物業(yè)。在1841年，即英國得到了香港島之后數月，就舉行了首次的賣地。百年之后，當地富商霍英東，則透過其于1953年引入的樓花制度，教會了香港社會，如何運用少量的資金，在數天內賺取幾倍回報。

　　香港總面積只有1078平方公里，人口超過700萬，能夠開發(fā)利用的土地不到總面積的30%。所以香港政府一直非常謹慎地沿用較為嚴格的土地供應政策。在城市化過程之中，政府不斷建設新市鎮(zhèn)的一系列政策(如公共設施完善等)，直接推動房地產市場走強。香港幾十年來都享有增長，主要基于過去幾代人的努力及堅定不移的信心，西方經濟蓬勃及中國持續(xù)增長亦為這個區(qū)域增添動力，每次經歷危機或金融風暴，香港社會所得的最大裨益是信心的建造。而這種信心又體驗在房地產的興旺之上。

　　但1997年金融風暴襲來，在全球經濟一體化的壓力下，經濟架構及社會現狀出現實質改變，知識經濟令以往的商業(yè)模式新陳代謝大大加速，很多人感到自己的生活、投資及職位越來越不受保障，貧富懸殊、社會分化、工作及生活質素轉變等問題亦令他們感到不安，在這種大轉變中，若要定出正確的航向，就需要在政治、社會、經濟及環(huán)境等方面有創(chuàng)新，很多時候，也許要重新評估當地人群固有的觀念。因此，香港地產市場的泡沫形成和泡沫破裂，除了“過度投機”這句簡單的結論概括外，其后面的深刻根源更加耐人尋味。事實上，令香港人之中出現大量物業(yè)富翁和其后出現數以十萬計的負資產家庭，很大程度上是因為整個區(qū)域的經濟結構轉型和變化所致。

　　上世紀七八十年代，香港經濟快速增長時期，內地居民對香港人的普遍印象是刻苦耐勞，踏實拼搏，對香港人的快速生活節(jié)奏，都認為吃不消。但現在，上海、深圳市民都有為取得自身成功而奮斗的強烈愿望，而坐享20年經濟繁榮的香港，不論是官方還是民間，都失去了這種旺盛的斗志。很多回到內地發(fā)展的香港人，已經感覺到內地職員們的強大競爭力。在北京和上海的CBD，寫字樓每晚八九點鐘依然燈光明亮，中國經濟目前的活力，絕不僅僅是“中國制造”這么簡單的層面。所以，當我們談論中國內地的地產泡沫的時候，可能要注意到的一點就是，不能將經濟增長與城市建設帶來的物業(yè)增值，與某些地區(qū)的因為“羊群心理”驅動造成的畸形價格飆升混為一談。

　　香港的物業(yè)情結

　　在香港，對于房地產，人們通常稱之為物業(yè)(Property)，津津樂道物業(yè)市場的大牛市。在美國，當地人則稱之為住屋(Home)，他們留意每月的住屋銷售數字。物業(yè)和住屋兩者所指的，其實是同樣一樣東西，都是人們居住的這個建筑空間。其中有著微妙不同的是，“物業(yè)”一詞強調的是轉售的價值，而“住屋”一詞著重的是功能方面。正確來看，住宅物業(yè)包含住屋的功能，同時也有保存財富的作用。

　　按照經濟學教科書上的解釋：土地供應有限，人口急速膨脹，居民收入改善，是香港樓市上升的成因。同樣，直至上世紀九十年代初，這些因素也讓日本樓市出現一番興旺之現象。

　　20世紀80年代以來，曾經不斷上揚的地產改變了香港人的投資和消費習慣。有不少人傾其所有投資在房地產上。

　　有些人買物業(yè)，不是用來自住，而是為儲存財富。活躍在香港這個國際金融中心的許多投資者，在經歷過數以十年計算的投資周期后，他們之中的相當一部分人態(tài)度鮮明，在香港的投資寧選物業(yè)，而舍棄證券和實業(yè)。即使是在只能勉強看到維多利亞港一點影子的地段持有物業(yè)，看起來也較為真實而具體，為投資者帶來安全感。

　　港府每年財政預算的30%左右來自土地拍賣，政府從地稅和印花稅上獲得的收益經常在財政收入之中占據重要的比例；同時香港的大地產開發(fā)商又是上市公司，從這些公司的股票交易中政府又可間接得利。另外，曾經火爆了十幾年的房地產不僅制造了像數家香港巨型家族企業(yè)財團，而且也催生了一個龐大的產業(yè)隊伍。香港700萬人口中，高峰時期，幾乎有接近一成人在從事著房地產業(yè)從調研到建筑到銷售等一系列工作。

　　不僅如此，香港銀行的主要業(yè)務也是給房地產貸款，因此銀行的贏利也和房地產有密切關系。

　　“天下之事，有善有惡。愛憎之間，所宜詳慎，若愛而知其惡，憎而知其善。”切忌“憎者惟見其惡，愛者止見其善”

　　在經濟持續(xù)上升的年代，人們對于物業(yè)的信心會隨著財富的儲存而水漲船高。財富帶動地產升值，過去一個半世紀在全世界經常上演。在八十及九十年代，香港人推高了溫哥華的物業(yè)價格。近年，科技業(yè)的資本家推高了加州的物業(yè)價格。類似的情況近年正在上海發(fā)生。即使是強調家庭觀念為本的美國人，雖然看到講述窮家子弟主角如何通過搞地產公司最后發(fā)家致富娶來美人的香港電視肥皂劇的機會不大，但是他們對住屋的看法也開始有點“香港化”，因為在近年蓬勃的市況中，他們較以前更經常地將住屋作為短線買賣。

　　要補充的是，加州居民在科網熱時，累積了巨額財富。中國大陸的富裕一族也蓄下不少收入，他們的支付能力，足以讓某些地區(qū)的樓市蓬勃發(fā)展。

　　若從1985年香港房地產市道復蘇算起，到1997年房價則上升了近10倍，并且在1997年到達頂點后，泡沫開始破滅，樓價一路下跌，至2003年年中香港樓價已下跌70%左右，導致大量負資產(指持有物業(yè)的市場價值已經跌至按揭金額以下)人士產生，給香港經濟帶來嚴重的負面影響。這一輪周期性上漲歷時13年，下跌過程達6年，至2003年底才慢慢有復蘇的跡象。

　　香港地產泡沫的形成與1990年代港英政府嚴控土地供應量密切相關。1990年代初，在香港經濟蓬勃發(fā)展拉高土地需求的時候，港英政府并沒有增加土地供應量。1995年以前，香港每年私人和政府蓋的房子加起來不超過4.5萬套，遠低于市場需求。到1996年的時候，在香港要買房，還得先花150萬港幣買一個“買樓的號”。供求比例的不平衡，令人想起在北京三環(huán)新城認購時提前若干天的排隊人龍情形。

　　1997年，特區(qū)政府接管香港后，為了遏制漲得離譜的房價，高調推出“八萬五計劃”，即政府每年推出8.5萬套政府補貼公屋，以不到市場價兩成的價格出售給合資格人士。這年夏天的亞洲金融風暴，使房價一瀉千里。大傷元氣的香港私人房地產業(yè)再遭遇大量政府補貼公屋的沖擊，顯得雪上加霜。

　　面對史無前例的負資產、高失業(yè)率和高破產率(香港2001年8月份的個人破產數超過了1997年全年的破產數)，以對房地產商貸款和為買樓人做按揭為主要業(yè)務的香港銀行普遍出現了壞賬。

　　地產深度啟示錄

　　內地房地產需要吸取的香港教訓之一是，必須盡可能地理清頭緒，因勢利導，保護好真實需求，避免出現大起大落各方多輸的局面。價格永遠是資金與商品數量之比，無論房地產、股票還是其他任意商品(消費品或投資品)都是這樣。供給或者說有效供給不足，是容易導致價格上漲的最本質因素。

　　中國內地房地產市場可以說是有史以來規(guī)模最大、發(fā)展速度最快的市場，沒有現成經驗可供借鑒。建國以來，從來沒有過城市居民將如此多的儲蓄投進房地產；房地產對經濟的影響從來沒有像今天這么大過；政府的信貸政策周期必須充分考慮到這些因素。中國老百姓收入水平和消費能力首次直接大范圍受到信貸政策的影響，因此，政府房地產政策不僅僅是一個經濟政策，同時還是一個政治判斷。

　　唐初的魏征曾進言，“天下之事，有善有惡。愛憎之間，所宜詳慎，若愛而知其惡，憎而知其善。”切忌“憎者惟見其惡，愛者止見其善。”對于中國房地產業(yè)的種種問題，當可作如是觀。詛咒三個月必垮和打包票20年都沒有問題的說法，在今天的房地產市場之中，似乎都顯得不夠客觀和建設性。

　　因此，在某些城市房價漲幅超過全世界大多數城市的時候，政府采取必要的調控措施是勢在必行的。

　　在一系列嚴控措施之中，買家購樓后若干年限內出售要繳增值稅，減低買樓按揭比率等。這些都曾在香港調控之中屢次實施。對于有些地產商和代理商刻意造勢，安排不實的人龍排隊等等公然欺騙公眾的行為，無論是哪個體制下都難以容忍，這類環(huán)節(jié)上，政府的管治是符合公眾利益的，不能缺位。

　　香港教訓的第二點，就是必須盡快地讓銀行系統(tǒng)配備一套強大的防范風險的機制。對于只擁有一個公寓的市民來講，樓市可能出現的價格起伏并不重要，只要自己的月收入不出現斷流，每月供款沒有問題。對于過度借貸的投機客來講，新的一系列政策可能會大大提高他們的借貸成本，而當房地產價格的預期出現變動之后，熱錢需求可能會急速減退。長期以來，香港金融管理局有一個不成文的規(guī)定，即銀行的地產貸款不得超過其總貸款額的40%。但是在亞洲金融危機平息后，此規(guī)定就消失無蹤了。

　　對于香港的銀行而言，地產事實上一直是一個尚算安全的業(yè)務，同時也是惟一的業(yè)務增長點，這是由于當地市場對其他所有貸款的需求已經出現了飽和。

　　在1997年亞洲金融風暴過后的6年中，香港的地產價格陰跌不止，但香港銀行的貸款拖欠率僅有小幅增加。雖然出現了很多警告的聲音，大量出現的負資產也并沒有危及香港的金融系統(tǒng)。這幾乎可以說是一個奇跡。這得益于自由市場充分競爭一百多年之后，香港銀行業(yè)形成的自身嚴謹的風險控制機制。

　　自從1998年我國實行以個人住房消費貸款和個人汽車消費貸款為主要內容的個人消費貸款試點以來，7年的時間，個人消費貸款在我國取得了極速發(fā)展。但令人憂慮的是，城市里的負債一族越來越多，有關統(tǒng)計數字相當令人震驚，據稱北京、上海兩大城市的居民，家庭整體負債率竟然高于歐美家庭。

　　在“一步到位”的消費心理指導下，許多人不惜背上沉重債務。而中國的銀行，越來越多的資金都貸款給了房地產及其關聯行業(yè)，這種未經歷市場考驗篩選就形成的貸款結構，風險高度集中，一旦市場逆轉，中國的金融業(yè)在劫難逃。

　　今后十年，我國將逐漸走向個人消費信貸的還款高峰，在社會快速轉型的時期，個人的還款能力將存在很大的不確定性，過度信貸對于銀行體系的安全和社會的穩(wěn)定顯然是一個隱患。

　　第三點可能也是最重要的一點在于香港的教訓啟發(fā)我們，房地產市場體量龐大具有周期性。其上漲和回落，往往以數十個月作為單位。因此，千萬不能急于求成，希望看到調控有立竿見影的效果。那種戲劇性的反應，可能對于市場的長久發(fā)展會帶來難以彌補的傷害。所以，要有足夠的耐心來應對房地產市場這個龐然大物發(fā)展帶來的種種新挑戰(zhàn)，這可能是我們社會需要的一種重要共識。