銅鑼灣情變風波：成都商業地產困局難解

　　黨鵬

　　銅鑼灣和成都熊貓萬國商城這一對剛牽手不到兩個月的“情侶”突然之間發生了一場“情變”：銅鑼灣另結新歡。雖然這一場“情變”風波很快在雙方的協調下平息下來，但是“變心”的銅鑼灣卻從此“腳踩兩只船”在成都同時招商，其中曲折耐人尋味。

　　經受了國家房產新政調控之后，在商業地產空置率不斷增高的成都，為盤活商業地產正在掀起一場激烈的主力店爭奪戰。而這一點，在成都蜂擁而出的MALL世界更顯得尤為突出。招商難、空置率高、租金下跌已經成為成都商業地產發展的掣肘。

　　招商難題

　　總建筑面積60萬平方米，號稱西部第一MALL的熊貓城一直在為招商做努力。此前，熊貓城曾宣布和泰國易初蓮花、諾瑪特等達成協議，并因為業態不同向沃爾瑪說“NO”！但是現在，易初蓮花已經落戶成都城西的匯龍灣，而諾瑪特已經消亡，只留下銅鑼灣作為熊貓城的主力店。為此，熊貓城在5月底還召開了一個專題的商業地產節，準備打包招商，但是結果卻不令人滿意。

　　但招商難并不只是困擾熊貓城一家的難題。位于城南的戛納印象從銷售初期開始就一直竭力想做好招商工作，并試圖引進峨眉影院，無奈因為種種原因阻礙，導致其招商現狀不甚滿意。而有的商業地產以家居、餐飲等為主力店，也是很難啟動整體招商。

　　房地產專家、西南財經大學黨委副書記楊繼瑞表示，他在國外看到的MALL面積一般在6～8萬平方米，但是在成都近兩年涌現出來的MALL動輒就是幾十萬平方米，僅熊貓城和世紀城兩個MALL面積就分別達到60萬平方米。而MALL是在汽車普及和住房郊區化的時代背景下出現的，但在中國西部以如此密集的區域出現，帶來的必然是惡性競爭。

　　困局難解

　　目前，成都商業地產項目由于高空置率紛紛將“寶”壓在了以商業巨頭為代表的主力店上。北京西單、德國歐倍德進駐金沙國際商城，從而形成成都西部片區的“第四商圈”；新城市廣場也因強推李嘉誠旗下的超市吸引了不少投資者的眼球，匯龍灣更以易初蓮花作為主力店來帶動項目的銷售。因此，“主力店＋地產開發”似乎成為目前最好的雙贏模式。

　　但并不是所有的地產項目都有如此好的運氣。據成都世紀城所在地高新區管委會負責人介紹，能夠使銅鑼灣項目最終落戶世紀城，高新區領導與銅鑼灣董事長陳智談判了3年。而且該區域屬于成都新城市中心，政府給予了大力的支持。因此，成都商業地產已經完全成為了“買方市場”。

　　四川中原物業顧問公司一份調查報告顯示，今年成都有19個大型商業項目將呈現。其中商業項目經營面積最小的為1.6萬平方米，最大達14.16萬平方米，投入使用的商業地產項目總營業面積將近100萬平方米，而這其中僅有不到10%的面積完成招商。加上2004年空置的54.92萬平方米商業地產需要消化，因此，招商已經成為開發商迫在眉睫的問題。

　　因此，業界人士預測主力店的爭奪戰還將繼續加劇。有人士稱，成都商業地產招商挖墻腳、壓低租金甚至零租金的現象并不鮮見，因此，“煮熟的鴨子飛了”也不足為怪。

　　該人士指出，這場風波使開發商更加認識到困局中的成都商業地產應該如何突圍，不能再一邊狂建，一邊賠本賺吆喝。對此，成都市政府也放慢了商業用地的拍賣節奏。此前公布的市中心多塊商業用地也一再推遲拍賣時間，以期對當前的高空置率有所調節。

　　就此，中國商業地產聯盟秘書長王永言此前在成都接受記者采訪時提出批評說，商業地產開發商為爭奪商業巨頭成為主力店，以零租金或很少的租金達成協議，甚至演雙簧已經成為商業地產發展的新疾，這不僅損害中小業主利益，更不利于商業地產的長遠發展。

　　新聞背景

　　銅鑼灣與熊貓城“情變”風波

　　在今年4月下旬，記者參加了銅鑼灣進駐熊貓城的簽字儀式。當時銅鑼灣集團、成都熊貓城及成都英凱實業約定投資10億人民幣，打造“熊貓城銅鑼灣廣場”，并宣布今年10月1日正式開業。銅鑼灣董事長陳智和熊貓城董事長陳宇光愉快地表示，這是“強強聯合”。

　　但在6月4日，記者從有關渠道獲悉，銅鑼灣可能退出熊貓城，并在近期落戶成都城南新城市中心世紀城，而這是銅鑼灣此前并沒有宣布的計劃。就在求證過程中，一則銅鑼灣退出與熊貓城合作落戶世紀城的消息就在7日被曝出來。

　　就此，銅鑼灣集團董事長助理肖玉杰表示，香港方面與熊貓城就推進這個項目的合作談了好幾年，但這個項目從一開始就反反復復，進展不是很順暢。此外，雙方在理念上存在巨大差異，銅鑼灣的想法是整個賣場整體開業，以形成整體的MALL形態，但開發商的想法卻是只要成熟一個賣場，或是一個商業主題區，就讓其單獨開業。

　　但隨后在7日晚上，熊貓城就緊急約見本報記者，在熊貓城銅鑼灣廣場的策劃營運辦公點，從廈門緊急趕過來的陳智和陳宇光向記者表示，雙方并沒有放棄合作。陳智強調，項目合作并沒有任何變動；項目招商進展的也很順利，最晚在11月中旬開業；雙方合作沒有觀念上的不同，依然是打造先期裝修完成的商業主題區。

　　就此，這場“情變”風波算是平息了下來。很快記者就接到有關方面邀請，參加了6月8日早上銅鑼灣與世紀城簽訂入駐協議儀式。陳智代表銅鑼灣集團和世紀城開發商成都會展中心董事長鄧洪簽字，并宣布對世紀城60萬平方米的商業片區進行整體招商。

　　有知情人向記者透露，銅鑼灣在成都能夠“腳踩兩只船”同時招商，是有著很深的策劃痕跡的——如果沒有策劃，熊貓城不會接受現在兩個銅鑼灣同步招商的計劃。而銅鑼灣急著現在操控這一計劃，主要是為了7月下旬在成都世紀城召開的第二屆泛珠三角論壇上能夠以主角身份招商。