陸新之：房地產商們 請笑一笑

　　陸新之

　　據說，你講個笑話給英國人聽，他會笑三次：你講的時候他笑一次——那是禮貌；你解釋那個笑話的時候他第二次笑——那也是禮貌；最后，他半夜三更醒來突然大笑起來，因為他終于懂了笑話的意思。

　　你把同樣一個笑話講給德國人聽，他會笑兩次：你講的時候他笑一次——那是禮貌；你解釋那個笑話的時候他第二次笑——那也是禮貌。他不會笑第三次，因為他永遠弄不懂笑話的意思。

　　你把同樣一個笑話講給美國人聽，他會笑一次——你一講他就笑了，因為他一聽就懂了。

　　可是，你把笑話講給猶太人聽，他根本不笑。他會說：“那是老掉牙的笑話了，再說，你都講錯了。”之所以由這個故事開始本文，是因為最近地產界里，氣氛比較緊張，很多地產大腕們，即使聽到笑話的時候，反應也變得不是那么正常。因此這里想和大家一起說說笑話的事情。

　　通常情況下，猶太人那樣的聽眾不會有人喜歡，很多人都會覺得自己的反應更像美國人。

　　然而，實際所見，總有不少人像猶太人。他們對于聽到的不利信息，往往根據過去五六年地產好景的經驗來做出判斷，一口一個“還有二十年好景”，非常嚴肅地對別人說“我不敢說你錯了，但是你的依據是不對的！”

　　他們缺乏笑的心情，可能是因為他們覺得比所有人都聰明。例如，他們有一個由美國中學經濟教科書上面得來的雄辯理由，“只要決定房地產行業周期的關鍵要素——市場供求不發生明顯逆轉，房地產周期便難言見頂。”

　　其實這個判斷是需要一系列缺省前提支持方可成立的。

　　因為內地決定房地產行業周期的關鍵要素，肯定不僅僅是市場供求，至少還有經濟周期。而內地的經濟周期，又經常受到政策措施的強力影響，因此如果政府要急剎車，那就什么市場供求的規律都會被打亂。

　　最簡單來說，當金融風險積累到政府覺得難以承受的時候，自然會提高銀行利率以及限制房貸。同樣是一個笑話，在不同時候不同場合說出來，效果也不會一樣，大家不妨多耐心地聽聽對方說什么。特別是游戲規則制定者的話，這個時候還是多聽為好。一個不會笑，不愿意笑，不愿意考慮周圍各方因素的房地產商，以后日子可能不會很好過。

　　當然，大多數安心做自己生意的房地產商們，還是表現得像英國人。第一次聽到笑話的時候，會做出反應以配合現場氣氛嘛。

　　例如，馮侖在西安提到的“布拉格習慣投降論”，就有點陪著大家把笑話堅持到底的黑色幽默味道。同樣，分析師張宇跳將出來，點破三重關系博弈(見本期本版專稿)也很必要。他相當于是解釋笑話的人，提醒大家，這是罵你，別不當回事。所以也有很多地產商聞風而至，希望他說得再清楚一點。這類英國人式地產商其實挺好，有助于聽眾和說者共同培養幽默感。這讓我想起維珍集團那個上天入地的理查德布蘭森提到的座右銘：要想生存，你就得出點洋相。

　　比較特別的是，可能比例最大的一群聽眾，都會是覺得自己像美國人。哪怕他們大多數沒有經歷過房地產市場艱難的時節，也沒有逆水行舟的經驗。他們會第一時間笑的原因，是覺得，哪怕行業再不好，但是我的項目能夠賣，那調控就和我沒有關系！理論上，我們都知道，行業系統風險不可能有人獨善其身，下冰雹的時候只打旁邊的車不打你的車的概率也很小。但是說實話，一個人覺得自己很聰明，比絕大多數人都能聽得懂笑話的時候，你是很難直接說服他的。這類不理會大勢只相信自己的人，真正未來是否可以笑得到最后，我多少有點懷疑。

　　現實中，有地產商告訴我，他決定表現得像德國人。因為德國人和美國人第一次笑的差別，地球人可以分辨出來。不過這沒什么大不了的。他換個角度來想，既然在這個社會，越來越多的聰明人不愿意解釋笑話(因為怕解釋了聽眾沒有反應，那就無趣了)，而越來越多的聽眾又怕別人不知道他聽得懂，會笑個沒完沒了，所以，精明的發展商大可以假裝是德國人，甚至不用禮貌地笑第二次。但是可以非常實際地馬上在公司里面調整業務控制風險保證現金流，這樣可以笑到最后。聽上去，像是這么一回事。