光谷地產(chǎn)孵化硅谷

　　撬動武漢地產(chǎn)的“金三角”

　　武漢三鎮(zhèn)割據(jù)一方也造成了武漢樓市的黃金三角——武昌依托高科技崛起的光谷地產(chǎn)、漢口以商為重的王家墩CBD、漢陽全新改造建設的武漢新區(qū)，這三大核心區(qū)域互動發(fā)展，最終將成為武漢地產(chǎn)發(fā)展的助推器�！�

　　本報記者 曹薇薇　武漢報道

　　在“三區(qū)五片”的武漢樓市格局中，光谷樓市尤其耀眼。短短幾年內(nèi)，從華中科技大學門口開始，到二環(huán)線與江夏大道交叉口，在關山一路5公里左右的路段上，吸引了長城建設、深圳萬科等知名開發(fā)商進駐，出現(xiàn)了光谷坐標城、萬科城市花園等10多個開發(fā)面積均超過20萬平方米的大盤，成為武漢市最密集的大規(guī)模高品質住宅區(qū)。中國光谷成為武漢房產(chǎn)的新坐標。

　　氣勢如虹 人才與盤口并重

　　從浙江來光谷發(fā)展的臥龍房地產(chǎn)公司總經(jīng)理張堅在開盤之前做過一個統(tǒng)計，就在其項目“劍橋春天”周邊3公里內(nèi)聚集著大小樓盤30多個。而4年前光谷的奠基者恐怕遠沒有想到，今天乃至以后的光谷不僅僅是高科技的園區(qū)，還成為地產(chǎn)商角逐的舞臺。

　　作為武漢經(jīng)濟發(fā)展極的定位信息高科技基地，要想吸引人才、留住人才，除了必須的特殊政策，還必須在發(fā)展產(chǎn)、學、研的同時，全方位一體化地協(xié)調發(fā)展，要建造一個能滿足人的生活、工作、文化、教育、娛樂、購物、休閑等綜合性城市功能需求的光谷。

　　地產(chǎn)商敏銳地發(fā)現(xiàn)了光谷的市場訴求，紛紛注資光谷。從2002年開始，在光谷地產(chǎn)開發(fā)的 方陣中，除了東湖高新、宏宇實業(yè)、長城建設等之外，還相繼從外地趕來萬科、臥龍、保利等 房地產(chǎn)企業(yè)。從2004年起土地市場步步緊縮，武漢三鎮(zhèn)市區(qū)地塊緊缺，房地產(chǎn)開發(fā)重心由城區(qū)中心開始向城郊拓展。光谷的開發(fā)勢頭愈烈，坐標城437畝、湖濱花園900畝、錦繡龍城1000畝，大盤云集。光谷片區(qū)開發(fā)商實力強、品牌大，萬科城市花園、劍橋春天 、巴黎豪庭、藍域國際等樓盤開發(fā)氣勢如虹，讓人不得不對光谷刮目相看。

　　高科技的產(chǎn)業(yè)基地 特征決定了光谷的發(fā)展模式有別與武漢的其他片區(qū)。光谷片區(qū)項目不約而同地推崇文化氛圍的 營造。保利花園“香樟樹下，美好人家”和諧自然的景觀文化，武漢萬科城市花園推崇的美式BLOCK的生活方式，為客戶營造人性化的舒適生活……光谷各個項目的規(guī)劃建設、配套設施， 從大面積的園林設計，到商業(yè)步行街，到會所功能的多樣化，大大提高了武漢樓盤的品質。

　　武漢萬科銷售總監(jiān)汪能平認為，產(chǎn)業(yè)發(fā)展與地產(chǎn)開發(fā)是一個相互促進、良性循環(huán)的過程，通過產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動地產(chǎn)建設，以地產(chǎn)建設加強生活配套，以生活配套吸引人才集聚，以人才集 聚進一步促進產(chǎn)業(yè)發(fā)展。光谷作為光電子集合產(chǎn)業(yè)的聚集地，優(yōu)勢明顯，無疑是武漢樓市開發(fā)的熱土。

　　臺灣川揚公司的孫文凱代理光谷SBI創(chuàng)業(yè)街項目的營銷策劃，他告訴記者該項目是為吸引人才創(chuàng)辦高科技企業(yè)，促進科技成果轉化的“孵化器”。但在記者眼中，如今的光谷因自身的高科產(chǎn) 業(yè)優(yōu)勢和住宅配套需求，已經(jīng)成為武漢樓市的“孵化器”，光谷地產(chǎn)所帶來的理念和模式勢必會影響整個武漢房產(chǎn)的發(fā)展。

　　風生水起，樓盤單價漲幅達62.22%

　　在光谷區(qū)域的帶動下，從2002年起，洪山區(qū)房地產(chǎn)價格的漲幅就一直領跑全市。據(jù)測算， 洪山地區(qū)的樓盤均價由2000年3月份的1746.35元/平方米，漲至2004年第三季度的2832.99元/平 方米，每平方米平均上漲了1086.64元，漲幅達62.22%。上漲速度超過武漢任何一個居住片區(qū)。

　　政府交通配套設施也為光谷聚集了人氣，目前光谷“四縱四橫”路網(wǎng)已近全部建成。沿 路網(wǎng)骨架，水、電、氣、通信、公交站點等配套設施同步成型。張堅最得意的就是“劍橋春天 ”這個光谷魯巷轉盤過來的第一個項目，北臨珞瑜路，是交通便利，地位顯著�！皠�橋春天”今天 的售價是當初他沒有想到的。在前年下半年項目立項時，臥龍公司最初根據(jù)當時武漢的房地 產(chǎn)市場確定的房價是1900元，到2004年“劍橋春天”開盤時，是以均價2500元推出的多層 住宅，預計到今年10月銷售旺季時，二期可以賣到3000元。

　　“劍橋春天”與華中科技大學對面為鄰，張堅介紹在購房者中有三分之一以上都來自華中科技大學、中南民族大學、中南財經(jīng)政法大學等附近高校。隨著國家政策對于高知人群的傾斜，不同形式住房補貼的發(fā)放，使得高校、科研機構、技術企業(yè)附近的樓盤旺銷。光谷地區(qū)是我國非常少見的高智力密集的地區(qū)，這是武漢與其他城市相比所具備的人才優(yōu)勢，同時也蘊含商機，高校教師、科研院所技術人員、高新技術開發(fā)區(qū)職工是區(qū)域樓盤的絕對主力客戶群。

　　據(jù)統(tǒng)計，作為我國的光電子產(chǎn)業(yè)基地，光谷范圍匯集了18所全國知名高校、56個省部屬科研院所，7個國家工程技術研 究中心，20多萬名各類專業(yè)科技人員。按規(guī)劃，該地區(qū)還將新增科技企業(yè)700多家，新增人 口10余萬，居住人口超過30萬。這將帶動多少相關產(chǎn)業(yè)的啟動和興盛？恐怕一時難以算清，但房地產(chǎn)業(yè)無疑會成為發(fā)展最為迅速的行業(yè)之一。

　　產(chǎn)技競合，光谷模式成發(fā)展趨勢

　　隨著市場供應量成倍增加、目標客戶群重復、產(chǎn)品差異化微小，光谷板塊的市場競爭急劇加劇，在本區(qū)域市政建設與生活配套條件逐漸完善的同時，各樓盤為制造賣點也在進行配套建設，但基本上是各自為政，重復建設比較多，很多資源無法共享，很多必要的設施沒有建設。這些問題給光谷的發(fā)展提出了新的課題：“一個板塊畢竟不是一個樓盤。如何聯(lián)合起來健康、有序的發(fā)展，在競爭中合作，在合作中競爭？如何以多樣化、差異化的產(chǎn)品來豐富市場，滿足市場，將光谷板塊的地產(chǎn)優(yōu)勢演繹得更加突出？地產(chǎn)大佬們該以何種的理性去邁開腳步？……”

　　4月17日，26家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聯(lián)合簽名，宣布成立中國光谷地產(chǎn)聯(lián)盟，希望能通過聯(lián) 盟，有效整合優(yōu)勢資源，探尋光谷新城和諧發(fā)展之路。

　　光谷地產(chǎn)作為武漢房地產(chǎn)開發(fā)最為集中的區(qū)域之一，除了品牌地產(chǎn)主導以外，越來越多 新開項目選擇了頗具區(qū)域特色的差異化發(fā)展之路。比如臥龍計劃在二期推出宜住宜租小戶型公寓專門針對光谷科技人士、商務精英，或剛出校門的青年；“錦繡龍城”采用新城市主義規(guī)劃 思想，定位開放式大社區(qū)，囊括大型商務中心、生態(tài)公園。對于每一個具體的開發(fā)商來說 ，與品牌地產(chǎn)開發(fā)商形成聚合效應相伴而生的結果之一，便是競爭的加劇。

　　發(fā)起人湖北長城建設實業(yè)公司董事長涂億萬認為，開發(fā)商的競合是一種必然趨勢，光谷聯(lián)盟的成立也正是順應了這種趨勢。成立聯(lián)盟首先是打造一個信息交流平臺，逐漸向技術合作、融資合作乃至品牌合作方向發(fā)展，將開發(fā)企業(yè)有序組織起來，整合資源，讓地產(chǎn)開發(fā)與城市 區(qū)域發(fā)展糅合在一起，讓社區(qū)建設與城市配套和諧相融，最終形成大家共贏的平臺�！　　�

　　東湖高新開發(fā)區(qū)規(guī)劃局袁云華局長指出，開發(fā)企業(yè)應以滿足科技新城的發(fā)展需要為己任， 將房地產(chǎn)開發(fā)與整個片區(qū)的城市建設融合在一起，關注社區(qū)規(guī)劃對城市文脈的延續(xù)，關注社區(qū) 與城市配套的和諧相融，提升整個區(qū)域經(jīng)濟活力和居民生活質量，形成體現(xiàn)在建筑、生態(tài)、人 文等方面的光谷新城文化。

　　夜晚，光谷內(nèi)一幢寫字樓外燈光閃閃，好似繁星閃爍。光谷模式體現(xiàn)了我們國家高新技術開發(fā)區(qū)經(jīng)過多年運作和思考之后的一個發(fā)展趨勢，以高新科技為依托，地產(chǎn)造城，把過去的單一的以產(chǎn)業(yè)為主的區(qū)域拓展成具有功能符合概念的一個科技新城。