武漢地產(chǎn)價(jià)值猜想

　　漲漲漲，武漢房?jī)r(jià)仍將上揚(yáng)

　　樓市持續(xù)高漲攸關(guān)安居大事，加息、增加營(yíng)業(yè)稅……2005年，國(guó)務(wù)院先后發(fā)布了新舊“國(guó)八條”和七部委發(fā)布的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》。5月29日，建設(shè)部又對(duì)各地做好調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)、穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的工作，提出了6個(gè)工作時(shí)間表。

　　目前樓市跌宕起伏，能否安居？可否投資？作為華中地區(qū)的重要城市——武漢，全國(guó)唯一一個(gè)單價(jià)曾經(jīng)處于2000元以下的省會(huì)城市，如今逆市反彈至單價(jià)2900元以上，同比增長(zhǎng)9.4%~13.4%。

　　武漢的地產(chǎn)到底價(jià)值幾何？新政下的武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)走向如何？上涉國(guó)計(jì)，下抵民生，令人無(wú)可回避。

　　本報(bào)記者 曹薇薇 武漢報(bào)道

　　一元錢(qián)的熱干面、一個(gè)方便碗，在上班路上邊走邊吃，許多武漢人都習(xí)慣了這樣的早餐。長(zhǎng)期以來(lái)武漢的房地產(chǎn)都像這碗熱干面一樣低調(diào)、無(wú)奇。房?jī)r(jià)全國(guó)排名偏低， 不符合其華中重鎮(zhèn)的地位。就在大家想要探索個(gè)中原由時(shí)，一個(gè)聲音出現(xiàn)了：“2004年武漢市商品房住宅平均價(jià)格2667.64元/平方米，同比增長(zhǎng)13.4%。2005年第一季度商品房住宅平均價(jià)格 為2921.90元/平方米，同比增長(zhǎng)9.4%。” 而根據(jù)武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)工作小組發(fā)布的《2004年房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告》,商服類(lèi)房地產(chǎn)樓面地價(jià)的最高價(jià)已達(dá)到8500元/平方米。

　　這意味著武漢地產(chǎn)價(jià)值浮出水面抑或地產(chǎn)泡沫已然形成？

　　中心地價(jià)曾低至單價(jià)5千元

　　武漢房?jī)r(jià)是低出名了的。2001年武漢的商品房平均售價(jià)1958元/平方米，住宅均價(jià)僅為1730 元／平方米。在當(dāng)時(shí)的全國(guó)十多個(gè)副省級(jí)城市中，武漢的房?jī)r(jià)最低，是全國(guó)唯一處于2000元／平方米以下的大城市。

　　低房?jī)r(jià)使得建房賣(mài)房的各個(gè)環(huán)節(jié)都盡可能地最省化，銷(xiāo)售不需要什么策劃，戶(hù)型不需要什么經(jīng)典。據(jù)武漢市建筑設(shè)計(jì)院的一個(gè)設(shè)計(jì)師回憶：“在2000年以前，武漢一個(gè)開(kāi)發(fā)商給設(shè)計(jì)師開(kāi)的價(jià)格是每平方米2元”，而同時(shí)在深圳每平方米都在幾十元以上。“這種價(jià)格，我們根本不會(huì)用心去設(shè)計(jì)的”。

　　僅僅以“中部塌陷”來(lái)解釋武漢的低房?jī)r(jià)似乎過(guò)于簡(jiǎn)單，城市經(jīng)濟(jì)水平不高，市民收入低，毛坯房多、住房大多集中在城郊結(jié)合部等是因素之一，但最關(guān)鍵的是因?yàn)槲錆h地價(jià)低。長(zhǎng)期以來(lái)，武漢市實(shí)行低門(mén)檻政策， 1992年—1995年，是武漢市土地批租的高峰年，據(jù)測(cè)算，3年土地批租價(jià)平均為327元／平方米 。據(jù)《中國(guó)地產(chǎn)信息》統(tǒng)計(jì)資料反映，上海1993年毛地批租的平均價(jià)為2500元／平方米，南京 為1742元／平方米。再以中心地價(jià)作比較，上海每平方米地價(jià)為1.5萬(wàn)元，南京為1.25萬(wàn)元， 大連為1.2萬(wàn)元，廈門(mén)、杭州在0.8萬(wàn)元以上，而武漢僅0.5萬(wàn)元。2000年期間，劃撥的土地 ，破產(chǎn)企業(yè)的閑置土地，以及市郊土地大量流入市場(chǎng)，進(jìn)一步降低武漢地價(jià)，而這時(shí)其他城市 的地價(jià)仍在不斷上升。受地價(jià)低的影響，武漢住宅市場(chǎng)上風(fēng)靡的是多層住宅，地價(jià)較高的城市卻流行高層住宅。

　　房?jī)r(jià)過(guò)高，大大超過(guò)市民的購(gòu)買(mǎi)能力，不利于市民安居樂(lè)業(yè)，肯定不好，需要降低房?jī)r(jià)。但房?jī)r(jià)過(guò)低也并不是完全好。

　　當(dāng)時(shí)武漢市就有專(zhuān)家指出房?jī)r(jià)低雖然眼下對(duì)購(gòu)買(mǎi)者有利，但對(duì)城市提高住宅水平是一個(gè)制約。因?yàn)榉績(jī)r(jià)偏低，一些有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商不愿意來(lái)投資；本地開(kāi)發(fā)商按照“價(jià)低質(zhì)低”的原則造屋，大規(guī)模地興建一般住宅，武漢的城市整體形象難以盡快“升格”。同時(shí)低房?jī)r(jià)也制約了住房二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展，助長(zhǎng)了人們對(duì)住房貪大求新的惡性消費(fèi)心理。長(zhǎng)此以往，不利于土地資源和房屋資源優(yōu)化配置，妨礙城市的可持續(xù)發(fā)展。

　　一時(shí)間，專(zhuān)家受到了眾人的指責(zé)，認(rèn)為他是在替開(kāi)發(fā)商造勢(shì)，抬高房?jī)r(jià)。為此專(zhuān)家不愿意在記者筆下出現(xiàn)姓名。事實(shí)證明，這位專(zhuān)家的顧慮是正確的。專(zhuān)家正是在為購(gòu)房者能買(mǎi)到好的產(chǎn) 品而呼吁，為武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)能出現(xiàn)好的產(chǎn)品而呼吁。

　　而1999年外地開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)入武漢時(shí)的第一反應(yīng)都是，武漢房地產(chǎn)行業(yè)整體水平不高，沒(méi)有精品。萬(wàn)科、金地等房地產(chǎn)企業(yè)的樓盤(pán)甫一面世，則讓許多武漢市民眼前一亮：原來(lái)房子還可以這樣蓋。

　　隨著這些外來(lái)企業(yè)的入駐，揭開(kāi)了武漢房地產(chǎn)商業(yè)化運(yùn)轉(zhuǎn)的帷幕，市場(chǎng)化的自然競(jìng)爭(zhēng)使得武漢的土地價(jià)格逐漸回歸本位，使整個(gè)房地產(chǎn)商業(yè)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格在攀升的同時(shí)也出現(xiàn)了大的波動(dòng)，泡沫會(huì)否產(chǎn)生？

　　城市價(jià)值決定房屋價(jià)格

　　對(duì)于記者的這個(gè)疑問(wèn)，有專(zhuān)家指出，武漢不是一個(gè)外向型城市，作為一個(gè)華中地區(qū)的中心城市，它對(duì)華中地區(qū)的其他城市向心力輻射還很弱，它的向心力更多是體現(xiàn)在內(nèi)部，就是湖北省的二線城市。其實(shí)一個(gè)城市的房?jī)r(jià)是由城市價(jià)值決定的。通過(guò)了解全國(guó)范圍內(nèi)的城市發(fā)現(xiàn)，城市的房?jī)r(jià)與城市的價(jià)值基本上是相對(duì)應(yīng)的。

　　其實(shí)上海的房?jī)r(jià)從前幾年來(lái)講還不是最高的，比不上深圳，為什么現(xiàn)在深圳的房?jī)r(jià)漲幅降低了呢，一個(gè)重要的背景就是深圳在目前的發(fā)展形勢(shì)下其城市地位下降了，而上海卻上升了。房?jī)r(jià)上漲有兩個(gè)原因，一是需求本身被釋放。為什么武漢這兩年的房?jī)r(jià)漲得這么快？可以說(shuō)武漢從99年開(kāi)始，建造房子的投資成本開(kāi)始上升，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始知道要提高房子的品質(zhì)了，老百姓也開(kāi)始知道有好房子了，但是2000和2001年房?jī)r(jià)基本上都沒(méi)有動(dòng)，2000武漢房?jī)r(jià)的漲幅才4%點(diǎn)多，2001才1%點(diǎn)幾，1%點(diǎn)幾的概念就是說(shuō)是正常波動(dòng)，沒(méi)有太大變化。

　　為什么99年好房子開(kāi)始出現(xiàn)但是房?jī)r(jià)沒(méi)有什么大幅上漲呢？那是因?yàn)槔习傩詹�沒(méi)有買(mǎi)那些好房子，他們還是習(xí)慣性的去買(mǎi)那些便宜的房子。但是房?jī)r(jià)變化就是在國(guó)家房改政策出臺(tái)后，開(kāi)始有人嘗試去買(mǎi)這些新的商品房，所以到了2002年武漢的房?jī)r(jià)上漲是11.1%，2003年又是11.7%，2004是13%，這些變化的基數(shù)是在一系列的房改政策鼓勵(lì)和引導(dǎo)下，使得老百姓不斷的去購(gòu)買(mǎi)高品質(zhì)的商品房，需求不斷形成推動(dòng)，房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)也就不斷形成，這應(yīng)是這幾年武漢房?jī)r(jià)上漲的最根本的原因。另一個(gè)方面，這也和全國(guó)的大氣候有關(guān)。

　　而據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯示，2004年武漢市商品房平均售價(jià)為2858元/平方米，居全國(guó)第22位；居民家庭人均可支配收入為9564元，居第18位。由此可見(jiàn)，武漢房?jī)r(jià)與居民家庭人均可支配收入之間 的比值就全國(guó)范圍而言相對(duì)適中，甚至偏低。而從縱向比較，2004年武漢市居民可支配收入比 2003年增加了1039.53元，增長(zhǎng)率為12.19%，2004年住宅平均價(jià)格比2003年增加了315.22元， 同比增長(zhǎng)13.4%。由此來(lái)看，武漢市房?jī)r(jià)上漲與居民可支配收入的增加也是基本保持同步，不屬 “虛高”之列。

　　在最能迅速反應(yīng)價(jià)格泡沫的二級(jí)市場(chǎng)方面，武漢2004年二手房住宅(不含房改出售公房)交易面積281.73萬(wàn)平方 米，同比增長(zhǎng)12.2%；平均價(jià)格1582.97元／平方米，同比增長(zhǎng)37.1%，增長(zhǎng)速度 與2003年相比，高出了18.6個(gè)百分點(diǎn)。2005年第一季度二手房住宅交易面積為108.61萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)33.29%；平均價(jià)格為2075.2元／平方米，同比增長(zhǎng)26 .8%。

　　二手房市場(chǎng)的活躍給一級(jí)市場(chǎng)提供了動(dòng)力。

　　同時(shí)，武漢市政府相繼出臺(tái)了幾項(xiàng)關(guān)于擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的措施，“今年一下增長(zhǎng)300萬(wàn)平方米的經(jīng)濟(jì)適用住房”，再加上七部委新政對(duì)于中低檔普通住宅的政策傾斜以及對(duì)消費(fèi) 者的消費(fèi)引導(dǎo)，武漢市中小戶(hù)型普通商品房比重將有所上升，住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步得到優(yōu)化 ，處于起步階段的武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)正健康發(fā)展。

　　問(wèn)題隨之而來(lái)，不斷持續(xù)上揚(yáng)的武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)吃下一副房產(chǎn)新政的藥，將會(huì)有哪些影響？

　　國(guó)慶前后，武漢樓市仍將上揚(yáng)

　　5月16日，記者找到武漢市房產(chǎn)管理局市場(chǎng)處處長(zhǎng)耿宏誠(chéng)時(shí)，他正在為武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)信息網(wǎng)的開(kāi)通而忙碌。5月18日，該網(wǎng)正式開(kāi)通，這是繼上海、杭州之后全國(guó)第三家投入實(shí) 際運(yùn)用的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息網(wǎng)。新開(kāi)通的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息網(wǎng)將對(duì)所有合同備案情況進(jìn)行公布，以加大信息對(duì)等和信息透明。這也是國(guó)務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)七部委穩(wěn)定房?jī)r(jià)措施出臺(tái)后，武漢市出臺(tái)的第一個(gè)落實(shí)舉措。

　　耿宏誠(chéng)稱(chēng)，七部委房產(chǎn)新政將會(huì)對(duì)武漢的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)帶來(lái)三個(gè)方面的主要影響：影響二手房的再次轉(zhuǎn)讓?zhuān)欢糁浦薪楣�司不�?guī)范的收購(gòu)行為，如囤積漲價(jià)等；新政出臺(tái)，可以剔除一些人為的炒作因素，讓購(gòu)房人變得更理性些，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看武漢房?jī)r(jià)應(yīng)該持續(xù)緩慢向上升。

　　而且，武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)起步晚，基礎(chǔ)較低，從市場(chǎng)宏觀形勢(shì)來(lái)看，雖然上漲幅度增加，但武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)整體是平穩(wěn)的。

　　中部崛起、6＋1城市經(jīng)濟(jì)圈等一系列利好消息，對(duì)武漢經(jīng)濟(jì)也有很大的促進(jìn)作用。宏觀預(yù)期增加了人們對(duì)武漢的信心，特別是今年年初，香港幾大地產(chǎn)巨頭相繼進(jìn)駐武漢，用世茂集團(tuán)許榮茂的話說(shuō)：他們不惜重金在江城拿地，其支撐點(diǎn)就是“武漢中部崛起”的戰(zhàn)略地位。

　　金地(集團(tuán))股份有限公司武漢公司總經(jīng)理嚴(yán)家榮認(rèn)為“下一階段武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有較大的發(fā)展空間，但上漲幅度不會(huì)很大”。

　　武漢萬(wàn)科房地產(chǎn)公司總助汪能平則表示，新政除讓投資客暫時(shí)止步外，對(duì)大多自用型的武漢購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，影響不會(huì)太大。上漲仍然是今后的趨勢(shì)，但漲速是可以進(jìn)行調(diào)控的房產(chǎn)新政后，溫州購(gòu)房團(tuán)這種投機(jī)性的購(gòu)房，將有所收斂，但會(huì)不會(huì)向武漢等內(nèi)陸城市轉(zhuǎn)移，也不得而知。房?jī)r(jià)變動(dòng)也就不好準(zhǔn)確預(yù)測(cè)。

　　一個(gè)行內(nèi)通行的數(shù)據(jù)是，武漢樓市中，投資型的客戶(hù)不到8%，這在萬(wàn)科四季花城和萬(wàn)科城市花園中得到印證。汪能平說(shuō)，武漢樓市是剛性需求而拉動(dòng)上升的，理性消費(fèi)和自住消費(fèi)居多，當(dāng)然，在一系列的政策相繼出臺(tái)后，市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)短期的觀望，相反，二手房市場(chǎng)可能因?yàn)榇涡路康慕灰诇p少而導(dǎo)致總量不足，老二手房的價(jià)格也許會(huì)攀升。

　　武漢寶安房地產(chǎn)公司副總原義孝認(rèn)為，武漢對(duì)房產(chǎn)新政需要一個(gè)適應(yīng)期和消化期，“這個(gè)時(shí)間大約也就三個(gè)月左右吧。” 他說(shuō)，房產(chǎn)新政對(duì)武漢樓市的影響力是有限的。從3月到5月國(guó)家宏觀調(diào)控的舉措結(jié)果看，上海、杭州樓價(jià)幾乎是兩重天，而武漢房?jī)r(jià)依然我自巋然不動(dòng)，穩(wěn)步前行。

　　一位來(lái)自杭州的開(kāi)發(fā)商也做出同樣的判斷。他說(shuō)，至少目前市場(chǎng)上尚未出現(xiàn)弱化的跡象，只是在樓市即將進(jìn)入夏天這個(gè)淡季的時(shí)候，房產(chǎn)新政的出臺(tái)會(huì)延長(zhǎng)淡季，加重觀望氛圍，但今年國(guó)慶節(jié)前后，武漢樓市仍將穩(wěn)步上揚(yáng)。

　　另?yè)?jù)調(diào)查，在大多數(shù)購(gòu)房者的心里：房?jī)r(jià)必漲，出手肯定沒(méi)問(wèn)題。在這出手者中，憚?dòng)谖磥?lái)房?jī)r(jià)繼續(xù)高攀，勉強(qiáng)搭上購(gòu)房班車(chē)者為數(shù)并不少。

　　從各方面反應(yīng)的情況來(lái)看，隨著中部的崛起，武漢空間價(jià)值將與土地價(jià)值也將走向崛起。