商業(yè)地產(chǎn)試錯運動 持有物業(yè)模式遭遇資金鏈難題

　　在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，原來習慣于打一槍換一個地方的開發(fā)商不得不開始品嘗立足于永續(xù)經(jīng)營的產(chǎn)業(yè)之痛

　　《上海國資》記者　林永廷

　　自2005年3月房地產(chǎn)行業(yè)遭遇調(diào)控以來,開發(fā)商們開始更多地將目光轉(zhuǎn)向了商業(yè)地產(chǎn)，

然而，現(xiàn)在又有一些新問題開始困擾著他們。

　　一直以來,經(jīng)濟學家有一種觀點認為,解決了產(chǎn)權(quán)問題就解決了企業(yè)的經(jīng)營問題,但事實證明,僅僅明晰產(chǎn)權(quán)遠遠不夠的。當上海大部分的商業(yè)地產(chǎn)以為憑借“持有物業(yè)”的模式探尋到了出路時，新的資金鏈開始崩緊。這時，一種機會又開始顯山露水——和外資商業(yè)資本結(jié)合怎么樣？在整個產(chǎn)業(yè)鏈條上每個環(huán)節(jié)中，開發(fā)商們通過一次次的試錯運動重新尋找他們的方向。

　　房地產(chǎn)行業(yè)一直被垢病為專業(yè)特征最不顯著的行業(yè),是一個關(guān)系型行業(yè)。有人說,只要能拿到地,拿到錢，誰都可以做房地產(chǎn)。地產(chǎn)商們對此倒是不以為意,因為能夠整合到資源本身就是一種能力。但是在商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域,專業(yè)成為開發(fā)商不得不面對的一個問題。

　　商業(yè)地產(chǎn)也是要拿到地，拿到錢的,只不過由于商業(yè)地產(chǎn)公共效應(yīng)強,在拿地的時候要更注重與政府規(guī)劃的配合,由于商業(yè)地產(chǎn)占用的資金量大且時間長,在拿錢的時候融資成本更高而已。但是最關(guān)鍵的是,在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域,原來習慣于打一槍換一個地方的開發(fā)商不得不開始品嘗立足于永續(xù)經(jīng)營的產(chǎn)業(yè)之痛。

　　產(chǎn)權(quán)并非萬能鑰匙

　　地產(chǎn)開發(fā)商們并不是一開始就自愿放棄他們的自由的,在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的初期,由住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)型來的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商更加習慣以做住宅的方式做商業(yè)地產(chǎn),當時盛行的商業(yè)地產(chǎn)是產(chǎn)權(quán)式商鋪,開發(fā)商造好商鋪以后將其賣出。購買者取得商鋪的完整產(chǎn)權(quán),是一個自主經(jīng)營、自負盈虧的實體。

　　一直以來,經(jīng)濟學家有一種觀點認為,解決了產(chǎn)權(quán)問題就解決了企業(yè)的經(jīng)營問題,因為產(chǎn)權(quán)的所有者會努力去追求自身利益的最大化,最終將導致公共利益的最大化。但是,在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的過程中,一個事實是,僅僅明晰產(chǎn)權(quán)遠遠不能夠解決問題，產(chǎn)權(quán)式商鋪的產(chǎn)權(quán)始終是清晰的,但是卻是割裂的,所有者的博弈并不一定都會帶來均衡的結(jié)果,囚徒困境的陰影始終存在。

　　“第五大道”就是一個明證。在2003年曾經(jīng)銷售火爆的亞運村“第五大道”精品購物廣場項目,不久后曝出部分商戶停業(yè)維權(quán)的消息,其最主要因素是人氣太差。“第五大道”的問題在于全部分割后發(fā)售產(chǎn)權(quán),它將臨街一層盡可能分割為室內(nèi)小商鋪,然后發(fā)售產(chǎn)權(quán),而一般商業(yè)街從開街開業(yè)到進入良性循環(huán)需要十八個月左右,對于商鋪所有者來說,最好的策略是前期吃力不討好的開拓工作由別人來做,等到人氣旺了,自己再加入后續(xù)經(jīng)營,尤其對投資型所有者來說更是如此。正因為人人都這么想,人人觀望,所以“第五大道”初期聚集人氣、廣告投入等溢出效應(yīng)強的工作一直不能開展起來，更不能協(xié)調(diào)經(jīng)營者進行統(tǒng)一經(jīng)營，“第五大道”就此陷入困境。

　　所以說合適的、有利于資源整合的產(chǎn)權(quán)比明晰的產(chǎn)權(quán)更重要，產(chǎn)權(quán)式商鋪面臨的問題直接導致的商業(yè)地產(chǎn)開始進入統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)的時代，現(xiàn)在，在上海大部分的商業(yè)地產(chǎn)項目是只租不售的，是以一種“持有物業(yè)”的模式開發(fā)的。

　　資金鏈難題

　　當“持有物業(yè)” 模式取得人們的認同的時候，另一個問題浮上了水面,只租不售的“持有物業(yè)”將占用開發(fā)商大量資金,由此導致的開發(fā)商資金鏈緊張和后續(xù)項目開展困難。這個問題怎么解決？

　　在住宅地產(chǎn)開發(fā)當中,滾動開發(fā)使得開發(fā)商能夠用前期的銷售收入支付這一期的開發(fā)費用，保證了開發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)。但是在商業(yè)地產(chǎn)中，“持有物業(yè)”的開發(fā)商取得的是租金收入，顯然不足以保證資金周轉(zhuǎn)，但是如果任由物業(yè)占用大量資金則會阻礙后續(xù)項目的開展，也將造成資源的浪費。

　　大連萬達集團董事長王健林這樣談到:“做商業(yè)地產(chǎn)，首先要解決資金問題，要有一個長期使用的資金平臺。我們?nèi)f達有非常清楚的教訓。我們在2002年開始做商業(yè)地產(chǎn),用的房地產(chǎn)開發(fā)的慣性思維來考慮,銀行貸款沒有限制。2004年一宏觀調(diào)控,‘短融長投’的毛病就凸現(xiàn)出來了。用的是短期的資金,做的是長投的事業(yè)。尤其國家把購物中心作為限制支持的七大行業(yè),銀行要收債,資金出現(xiàn)緊張。幸虧我們?nèi)f達的決策部門提供比較好的意見,2004年1月10日決定尋找長期資金渠道,找到了戰(zhàn)略投資者,拿到了幾十億,銀行貸款還了,這個問題也就解決了。”

　　盡管萬達集團有這樣的實力可以扛下資金問題，但是高成本的、長期的占用大量資金顯然對商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式造成了沖擊。尤其商業(yè)地產(chǎn)的利潤就像中國城市商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)管理聯(lián)合會會長荀培路所說的那樣：“商業(yè)地產(chǎn)的核心是商業(yè)，而商業(yè)是微利行業(yè)，超過商業(yè)利潤率的地產(chǎn)開發(fā)和租金回報則必然存在‘泡沫’成分，是不符合市場經(jīng)濟規(guī)律的。”在微利條件下，找到商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式，解決資金使用問題更是當務(wù)之急。

　　從這一點上說,如今的商業(yè)物業(yè)類似當年的互聯(lián)網(wǎng)。當互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟陷入低谷的時候,某種合理的贏利模式成為風險投資者和運營者們夢寐以求的目標。現(xiàn)在,互聯(lián)網(wǎng)的贏利模式得到極大的改善和拓寬,為其蓬勃發(fā)展注入了新鮮的血液。而商業(yè)地產(chǎn)仍在尋求有效而安全的贏利模式,經(jīng)營式商業(yè)物業(yè)資金壓力大,長遠的增值猶如遠水不解近渴，而產(chǎn)權(quán)式商業(yè)物業(yè)則如飲鴆止渴。

　　外資零售商的機遇

　　在探索商業(yè)地產(chǎn)盈利模式的過程中，為了保證商業(yè)設(shè)施中主力店的有效經(jīng)營，加強品牌效應(yīng),進行強強合作,許多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商選擇與實力強勁的零售企業(yè)，特別是外資零售企業(yè)合作。大連萬達的“訂單地產(chǎn)”就是其中的典型。這種模式一定程度上保證了商業(yè)地產(chǎn)未來的現(xiàn)金流，而且隨著國內(nèi)市場對外資零售業(yè)的開放，國外的零售業(yè)巨頭加速在中國的商業(yè)網(wǎng)點的布置,也會帶來更多的商業(yè)機會。

　　從需求上講，外資零售業(yè)的進入及其在未來幾年內(nèi)需求的慢慢釋放將在一定程度上中和商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域國家強力調(diào)控帶來的痛苦。更重要的是,在中國資本市場目前比較不發(fā)達的情況下,與外資零售業(yè)的合作向我們開啟的一扇可能的門,即利用外國的資本市場增加商業(yè)地產(chǎn)項目中資金的利用率。今年1月末，在沃爾瑪?shù)臓烤�之下，深圳國際信托投資有限公司和新加坡嘉德置地集團正式聯(lián)姻。雙方計劃把開發(fā)的購物中心與商場項目打包后成立商業(yè)地產(chǎn)基金，到國外上市進行融資。

　　的確，也許商業(yè)地產(chǎn)真正的出路不是統(tǒng)一的產(chǎn)權(quán)、大產(chǎn)權(quán),而是徹底的分散產(chǎn)權(quán)、可流動的產(chǎn)權(quán),只是之前的中國的資本市場無法支持這一想法罷了。

　　當然,和外資零售業(yè)的合作也并非那么完美,比如在租金上,雙方力量的不均使得中國的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在彼此的談判中處于劣勢地位,而且經(jīng)營不善時,極容易淪為外資零售業(yè)的墊腳石。另外,僅僅依靠外資主力店還是不夠的,王健林說:“萬達的主力店已經(jīng)有16家,現(xiàn)在缺的是500-1000平米的次主力店。我了解在英國、美國等發(fā)達國家,有30萬種商品可以選擇,目前在中國,只有10萬種商品。中國目前最缺的不是主力店,也不是小店鋪,最缺的就是有特色經(jīng)營的500-1000平方米的次主力店。”

　　房地產(chǎn)企業(yè)沒有永續(xù)經(jīng)營的思維習慣正是房地產(chǎn)行業(yè)向來周期振蕩的重要原因,目前,商業(yè)地產(chǎn)正在探索長久經(jīng)營的盈利模式,也許會讓地產(chǎn)行業(yè)走出古老的循環(huán)圈子。商業(yè)與房地產(chǎn)都屬于地域性很強的行業(yè)，不存在通用的成功模式。應(yīng)該采取更廣泛思路，不僅僅停留在收取租金的層面上，比如經(jīng)營商業(yè)設(shè)施，賺周圍地塊的錢，比如租售結(jié)合等等。隨著中國資本市場的進一步發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)將會發(fā)揮出更大的價值。