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中國指數(shù)研究院華東院副院長 陳晟
中國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展至今，取得了長足的進展，但同時也累積了不少的問題。這些問題主要體現(xiàn)在四個方面：金融風險、結(jié)構(gòu)失衡、房產(chǎn)功能定位不準以及發(fā)展速度過快。
金融風險也許是房地產(chǎn)行業(yè)面臨的最大問題。在中國房地產(chǎn)的發(fā)展過程中，銀行發(fā)揮
了巨大的作用，但與此同時，房地產(chǎn)行業(yè)———如開發(fā)商貸款與個人住房按揭貸款的急速增加———也給我國的金融系統(tǒng)帶來了巨大的潛在風險。此外，由于房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)快速發(fā)展，境外資金大量涌入我國的房地產(chǎn)市場。大量的熱錢也增加了我國金融系統(tǒng)的風險。而目前我國正處于金融改革的關(guān)鍵時期，金融市場即將全面開放，利率市場化和人民幣升值的壓力也日益增大。在這個微妙的時刻，房地產(chǎn)業(yè)累積的風險以及境外熱錢對我國金融體制可能造成的影響引起了廣泛的關(guān)注。
房地產(chǎn)發(fā)展速度也是市場關(guān)注的焦點之一。近幾年，我國房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，房地產(chǎn)投資額與商品房銷售價格都出現(xiàn)了明顯的快速上漲，一些城市的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了非理性上漲的情況。但是我們應該意識到，一個地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展速度必須和當?shù)谿DP的發(fā)展周期相符合，如果房地產(chǎn)過快上漲，必然會帶來一系列的社會和經(jīng)濟問題。
房地產(chǎn)的主要功能是居住功能，投資功能主要體現(xiàn)在保值增值，盡管金融的最高境界就是套利，但房地產(chǎn)絕對不能成為套利的工具，房地產(chǎn)地金融工具屬性需要弱化。
針對目前房地產(chǎn)發(fā)展過快、累積的金融市場潛在風險過大的這種情況，政府采取了相應的緊縮性宏觀調(diào)控政策。這一次的宏觀調(diào)控其實是配合我國的金融體系改革而來的，是對房地產(chǎn)行業(yè)的一次全面調(diào)控，對房地產(chǎn)各參與方的預期、對流動在房地產(chǎn)市場內(nèi)的熱錢以及市場需求都做了對應的規(guī)范和調(diào)控措施。政策實施到現(xiàn)在，我們可以看到，此次調(diào)控已經(jīng)產(chǎn)生了一定的效果。市場預期發(fā)生了明顯的改變，一味看漲這種一邊倒的現(xiàn)象已經(jīng)不復存在，當然也要警惕出現(xiàn)全部看跌的情況；市場需求也做了分類引導，投機需求被抑制、投資需求得到了疏導、而自住型購房者的利益得到了保護。
那么在這個宏觀調(diào)控的背景下，開發(fā)商和投資者應該采取怎樣的對策呢？
對于開發(fā)商來說，首先就是應該回歸到市場本原上來，勤練內(nèi)功，做好產(chǎn)品。房地產(chǎn)行業(yè)有一項最基本的屬性，就是土地。在目前土地供應收緊的情況下，開發(fā)商要做的就是要精耕細作，盡量為土地施肥。在產(chǎn)品品質(zhì)、客戶服務以及顧客滿意上多下功夫，盡量做到每一單位的土地都能產(chǎn)生盡可能多的附加值，以達到企業(yè)效益的最大化。
第二，開發(fā)商還應該注意分散企業(yè)經(jīng)營風險。建立企業(yè)地域組合，在不同的城市進行房地產(chǎn)開發(fā)，以分散地域風險；建立企業(yè)產(chǎn)品組合，把企業(yè)產(chǎn)品在普通住宅、別墅、商用物業(yè)等不同物業(yè)類型上進行適當分布，以分散產(chǎn)品風險；同時企業(yè)還應該構(gòu)筑金融組合，多元化企業(yè)的資金來源，充分合理地利用基金、信托、銀行貸款及企業(yè)預售資金等融資渠道，以緩解資金鏈對銀行的過度依賴性。
對于投資者來說，要意識到以幣求貨仍是主流。持有人民幣與持有房產(chǎn)相比，很多人還是會選擇持有房產(chǎn)，房地產(chǎn)投資的需求客觀存在，這些投資需求應該得到適當?shù)氖鑼А，F(xiàn)在中國中西部許多城市以及長三角的二三線城市，房地產(chǎn)行業(yè)仍然具有投資價值；如果能夠把這些城市里品質(zhì)優(yōu)秀的樓盤與具有投資需求的人群匹配起來，那么第一投資需求能夠得到滿足，其次也可以有效緩解上海、杭州等一線城市的投資壓力。
二、三線城市房地產(chǎn)市場的發(fā)展仍然很不成熟，在運用產(chǎn)業(yè)政策對市場進行調(diào)節(jié)、控制投機比例上需要向北京、上海等較成熟地區(qū)學習，而信息化建設(shè)及房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)監(jiān)控仍有待加強。因此在把人們的投資需求引導到二、三線城市的同時，也有一些值得注意的問題。首先，在投資區(qū)域的選擇上，投資者不要只關(guān)注那里的新建開發(fā)區(qū)，老城區(qū)的舊區(qū)改造可能也具有較大的投資潛力；其次，在物業(yè)類型的選擇上，要警惕二、三線城市的非住宅風險尤其是商業(yè)地產(chǎn)風險；第三，在投資二、三線城市時，要時刻注意二、三線城市的房地產(chǎn)發(fā)展情況。
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