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一邊是為了拿到一套購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的排號(hào)而拼死相擠的人群，一邊是捂緊錢袋、審慎觀望的人群，還有一邊是大額度貸款未獲銀行審批通過(guò)只好望樓興嘆的人群——這是構(gòu)成中國(guó)大中城市購(gòu)房主力軍的三股力量。在他們背后，是經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)商的牛氣沖天、中檔商品房開發(fā)商的焦灼不安以及高檔樓盤投資商的一臉無(wú)奈。
6月13日凌晨4點(diǎn)，北京一經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目“天通苑”售樓現(xiàn)場(chǎng)人潮涌動(dòng)，在保安的
管理下排成了一條長(zhǎng)蛇般的隊(duì)伍。似乎聽到了什么命令，原本有序的隊(duì)伍忽然大亂，一些人奮力往前面涌去，保安根本攔不住。“救命！”直到一聲凄厲的呼號(hào)響起，不顧一切往前擠的人們才收住了腳步。這時(shí)的人們似乎才清醒過(guò)來(lái)：不就是一套房子嗎？又不是救命的食兒，犯得上搭了命去搶嗎？
然而這并非個(gè)案。在北京，幾乎所有經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目開賣時(shí)都會(huì)上演類似情景劇。所以，有些項(xiàng)目在售樓合同中有這樣的條款也不足為奇：若在通知收房一個(gè)月內(nèi)未及時(shí)收房，開發(fā)商有權(quán)力對(duì)該房產(chǎn)另行處置。有一個(gè)業(yè)主真的沒(méi)有在約定期限內(nèi)收房，晚去3天，便被要求退房了，買房的還在迷惑惶恐中，又收到了對(duì)方的律師函。一切都是合法的，從情理上看卻是多么讓人不可思議——這是何等強(qiáng)勢(shì)的賣方市場(chǎng)！付了費(fèi)的商品也談不上占用倉(cāng)庫(kù)，晚收貨幾日都不被通融。
建設(shè)部總經(jīng)濟(jì)師謝家瑾的反映或許會(huì)讓人們從更高層面看到住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)問(wèn)題的嚴(yán)重性。據(jù)她了解，商品住宅中，中低價(jià)位、中小套型住宅供應(yīng)比例偏低。今年一季度，部分城市商品住宅供應(yīng)中，100平方米／套以上的占總量的60%～70%，有的城市高達(dá)87%。2004年全國(guó)經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)投資出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重由上年的6.1%下降到4.6%，有的地區(qū)甚至停止了經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)。
然而，商品房仍能受到消費(fèi)者追捧的已寥寥無(wú)幾，惟有位置離市區(qū)不算太遠(yuǎn)、價(jià)位在6000元以下、類似京東“國(guó)美第一城”這樣的項(xiàng)目還能在開盤時(shí)找到過(guò)年的感覺(jué)。目前，北京大量充斥于市的是單價(jià)在8000元以上的樓盤。這個(gè)價(jià)位的項(xiàng)目原本銷售也不吃力，像京西供應(yīng)量短缺地帶也要托了關(guān)系才能買上房。但新政策出臺(tái)后，很多人把中央穩(wěn)定住宅價(jià)格的政策理解為政府向高房?jī)r(jià)開刀，就捂緊了錢包等待更大的利好，一些媒體的喊跌之聲更讓他們對(duì)降價(jià)充滿了期待。市場(chǎng)就這樣滯住了。
在本輪調(diào)控的重點(diǎn)城市上海，一些高價(jià)樓盤已經(jīng)被地方政府要求按限價(jià)銷售。對(duì)有些樓盤而言，政府給出的最高價(jià)位是當(dāng)前市價(jià)的一半，根本就不愁賣，誰(shuí)會(huì)舍得低價(jià)出貨呢？于是開發(fā)商們寧可把房子捂在手里，放緩工程進(jìn)度，不到資金鏈繃不住的時(shí)候決不妥協(xié)。有消息稱，如今上海商品房交易量已萎縮80%。北京的情況也不樂(lè)觀，北京一家開發(fā)商自發(fā)進(jìn)行的市場(chǎng)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，北京上百個(gè)在售樓盤近一個(gè)月每家的銷售數(shù)量都在10套上下，個(gè)別項(xiàng)目銷售團(tuán)隊(duì)干脆全體休假。“快趕上‘非典’那個(gè)特殊時(shí)期的狀況了”，有人戲稱。
北京是消費(fèi)者捂緊錢包，上海是開發(fā)商捂住房子——交易的兩端都出了問(wèn)題，市場(chǎng)何以保全？又是誰(shuí)制造了這種尷尬局面？更令人擔(dān)憂的是，這兩個(gè)城市向來(lái)是二線城市的風(fēng)向標(biāo)，不正常的情緒會(huì)不會(huì)向更多地區(qū)蔓延乃至彌漫整個(gè)中國(guó)樓市？局部區(qū)域開發(fā)商的危機(jī)會(huì)不會(huì)變成全行業(yè)的危機(jī)？但愿這只是悲觀主義者的杞人憂天！或許，市場(chǎng)的再造就要靠推倒了重來(lái)？只是，代價(jià)未免太大了，會(huì)讓很多無(wú)辜者成為買單者。
穩(wěn)定房?jī)r(jià)只剩“逼降”一招？
日前，一位記者從北京建委官員處捕捉到這樣一個(gè)信息：“北京經(jīng)濟(jì)適用房用地暫時(shí)不會(huì)增加”。消息見報(bào)，輿論嘩然。記者的一個(gè)朋友就是看了這條消息后到天通苑去搶購(gòu)房子的。他說(shuō)：“原本想等等，現(xiàn)在看來(lái)以后想買便宜的房子說(shuō)不定根本就沒(méi)有了。”這條消息對(duì)開發(fā)商的刺激一點(diǎn)兒也不比普通消費(fèi)者小。“低價(jià)房供不上來(lái)，那政府靠什么來(lái)抑制房?jī)r(jià)的快速增長(zhǎng)呢？原本也就指望它能拉低均價(jià)呢。”北京一開發(fā)商分析。他更深的擔(dān)憂是，地方政府與中央為了讓高熱的市場(chǎng)降溫，在合理手段效力發(fā)揮不出來(lái)的時(shí)候，會(huì)用更嚴(yán)厲的措施抑制需求。這樣打擊面就會(huì)由投機(jī)客擴(kuò)展到更多對(duì)象，曾經(jīng)被輿論和銀行鼓勵(lì)的提前消費(fèi)行為不再被提倡。
而他的擔(dān)憂不無(wú)道理。有傳聞稱，上海已經(jīng)對(duì)住房貸款總額實(shí)行限制，無(wú)論什么樣的房子，貸款總額不得超過(guò)500萬(wàn)元人民幣。對(duì)那些幾千萬(wàn)一套的別墅而言，此乃致命一擊。“很多項(xiàng)目已經(jīng)一個(gè)月沒(méi)有交易了”，一個(gè)業(yè)內(nèi)人士反映。
然而，非但在“鼓勵(lì)普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)”這一效果更為明顯、意義更為重大的手段上不見起色，相反，一些地方政府不顧開發(fā)商的利益用打壓本地房?jī)r(jià)的辦法強(qiáng)行抑制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)，還把高壓下的非常態(tài)市場(chǎng)表現(xiàn)作為政績(jī)匯報(bào)給中央。他們并沒(méi)有扎扎實(shí)實(shí)從根本上去解決問(wèn)題，而是在玩弄數(shù)字游戲。
當(dāng)增加低價(jià)房土地供應(yīng)的希望或渺茫或需等待時(shí)日，通過(guò)增加中低價(jià)位住宅來(lái)調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)增幅的手段現(xiàn)階段“肌無(wú)力”，用行政命令打壓商品房?jī)r(jià)格達(dá)到減緩增幅目的的手法被一些地方政府使出來(lái)也不足為怪。只是，這已遠(yuǎn)遠(yuǎn)背離了中央的初衷，是以犧牲開發(fā)商和有產(chǎn)者利益、破壞市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)為代價(jià)的短期行為。
不過(guò)，我們也看到，中央主管部門的管理手段越發(fā)高明起來(lái)。建設(shè)部在5月底下發(fā)的《關(guān)于貫徹〈國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見的通知〉的通知》中就格外要求：去年以來(lái)住房?jī)r(jià)格上漲幅度超過(guò)兩位數(shù)的市縣，近期居住項(xiàng)目安排要以中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目為主。 但是，至今尚未看到各地對(duì)如何落實(shí)這一項(xiàng)拿出的切實(shí)辦法。北京市建委也只是表示，北京今年經(jīng)濟(jì)適用房依然會(huì)保持300萬(wàn)平方米的增量，每年保證新開工300萬(wàn)平方米、竣工200萬(wàn)平方米的水平。這樣的供應(yīng)量相對(duì)旺盛的需求而言，顯然是極不對(duì)稱的。
開發(fā)商成了“甕中之鱉”
今年以來(lái)，開發(fā)商的維權(quán)之聲日益響亮起來(lái)，近期更有聲勢(shì)壯大的趨向。尤其針對(duì)宏觀調(diào)控之下的地方政府的微觀管理以及土地買賣的違約行為，開發(fā)商頗多抱怨。
對(duì)萬(wàn)科這樣的實(shí)力相對(duì)雄厚、一直執(zhí)行保守財(cái)務(wù)策略的企業(yè)而言，這是一場(chǎng)蕩滌樓市虛火的暴風(fēng)雨，他們似乎只需到屋檐下暫避一時(shí)，守候雨后彩虹；但對(duì)更多的實(shí)力有限的中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)而言，這卻是一場(chǎng)突出其來(lái)的寒流，他們一邊努力適應(yīng)，一邊苦盼回暖。或許，中國(guó)樓市近期會(huì)集中演繹“物競(jìng)天擇、優(yōu)勝劣汰”的大自然法則，但只怕勝者也難開心，古語(yǔ)有言：“物傷其類”。
不過(guò)，這一輪行業(yè)整治與市場(chǎng)調(diào)控，確實(shí)讓那些充滿了投機(jī)心理、一直秉持“牛市思維”的開發(fā)商們普遍受到了教育。在《新地產(chǎn)》近日舉辦的一次座談會(huì)上，與會(huì)者便紛紛表示，以后必須在產(chǎn)品精細(xì)化開發(fā)上下工夫了，只有高性價(jià)比的產(chǎn)品才會(huì)具備很強(qiáng)的抗衰性。北京星河灣開發(fā)商代表梁上燕女士在會(huì)上就宣稱：“因?yàn)槲覀兛匣?年時(shí)間、投入15億元去打造一個(gè)產(chǎn)品，做環(huán)境、做紅線外綠化、做配套，甚至還沒(méi)開盤就考慮如何做社區(qū)管理與服務(wù)，所以盡管市場(chǎng)形勢(shì)嚴(yán)峻我們心里也不害怕。”
有人說(shuō)，在當(dāng)代中國(guó)，房地產(chǎn)既是一種產(chǎn)業(yè)形態(tài)，又是各類利益集團(tuán)角逐的載體，既是政府官員打造政績(jī)的政治工具，又是重新分配社會(huì)財(cái)富的非正常方式，還是粗暴改變大城市居住版圖的經(jīng)濟(jì)手段。沒(méi)有哪一個(gè)行業(yè)比房地產(chǎn)業(yè)更能反映當(dāng)前中國(guó)社會(huì)結(jié)構(gòu)和社會(huì)狀況，也沒(méi)有哪一個(gè)行業(yè)比房地產(chǎn)業(yè)更直觀地顯現(xiàn)中國(guó)社會(huì)獨(dú)特的運(yùn)行機(jī)制。
總而言之，這是個(gè)復(fù)雜的行業(yè)，所以對(duì)它的調(diào)整與管理，更需要細(xì)致和理性。
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