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本報(bào)記者 郝倩 發(fā)自上海
向房產(chǎn)交易征收20%個(gè)人所得稅政策的出臺(tái)，其實(shí)只是將一粒小石子投入了河心，卻在“草木皆兵”的南京房地產(chǎn)市場(chǎng)泛起一陣漣漪。
更耐人尋味的是，從6月3日到6月7日，一共5天的時(shí)間，最終權(quán)衡各方利弊，南京市這
項(xiàng)稅收政策在經(jīng)過(guò)幾次說(shuō)明之后，最終不了了之。
一紙規(guī)定的懸疑案
6月3日，新印制的《個(gè)人銷(xiāo)售房屋稅收政策須知》(下稱(chēng)《須知》)就在南京市房產(chǎn)交易登記中心地稅咨詢(xún)臺(tái)分發(fā)，其中標(biāo)明，除房產(chǎn)新政策要求的營(yíng)業(yè)稅及其附加外，個(gè)人房產(chǎn)交易還需繳納土地增值稅、印花稅和個(gè)人所得稅。其中，“個(gè)人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，將以轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的收入額減除原值和合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，適用稅率為20%。”
在此之前，5月11日，七部委的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》下發(fā)到各個(gè)省市。5月31日，南京市政府辦公廳在七部委規(guī)定的細(xì)則必須出臺(tái)的最后時(shí)限也例行轉(zhuǎn)發(fā)了南京市房產(chǎn)管理局等部門(mén)《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見(jiàn)》，全面貫徹落實(shí)國(guó)家和江蘇省關(guān)于穩(wěn)定房?jī)r(jià)的一系列政策，與其他省市差別寥寥。
但是唯獨(dú)6月3日出臺(tái)的這紙《須知》，成為和其他城市不一樣的地方，也由此引起了全國(guó)媒體的關(guān)注。“實(shí)際上這只是壓在重物上面的最后一根鵝毛，也足以讓市場(chǎng)有一個(gè)超常規(guī)的反應(yīng)。”有開(kāi)發(fā)商戲言。
《須知》的出臺(tái)似乎標(biāo)志著南京對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)個(gè)人所得稅征收的開(kāi)始，“6月1日起對(duì)個(gè)人售房征收營(yíng)業(yè)稅”。
“但是《須知》并沒(méi)有涉及如何征收，以及征收的具體時(shí)間限制。”南京市房產(chǎn)交易中心主任李智在《須知》下發(fā)后的第二天對(duì)本報(bào)記者表示。當(dāng)時(shí)李智認(rèn)為，這種政策的出臺(tái)恰恰是加重了市場(chǎng)的觀望氣氛。他憑直覺(jué)認(rèn)為《須知》對(duì)市場(chǎng)會(huì)有影響，但是他并不預(yù)備在個(gè)人所得稅真正征收之前發(fā)表言論。因?yàn)橐磺卸紱](méi)有塵埃落定。
可是一張薄薄的《須知》明顯已經(jīng)觸及市場(chǎng)最敏感的神經(jīng)。就在它頒布不久之后，立刻有市民向南京市地稅咨詢(xún)?nèi)藛T詢(xún)問(wèn)，如果把買(mǎi)賣(mài)變成贈(zèng)與是否可以不交個(gè)人所得稅。各種意圖規(guī)避這20%個(gè)人所得稅的方式都陸續(xù)出爐。
同時(shí)，在這場(chǎng)稅收風(fēng)波中，房改房購(gòu)房人首次賣(mài)房是否按營(yíng)業(yè)稅等稅收新政策執(zhí)行也沒(méi)有被最后規(guī)定。上海在5月31日出臺(tái)的商品房交易稅收細(xì)則明確規(guī)定“售后公房首次轉(zhuǎn)讓仍按原稅收優(yōu)惠政策執(zhí)行”。但是南京市地稅部門(mén)對(duì)此的答復(fù)依然是“討論中”，而江蘇省稅務(wù)部門(mén)卻傳出聲音：這表示房改房和普通二手房將不再區(qū)分，要一視同仁。同一時(shí)間，有市民從南京市房產(chǎn)交易中心得到的答復(fù)是“不用納稅”。各方各執(zhí)一詞，開(kāi)發(fā)商抱怨地稅部門(mén)之前沒(méi)有“通氣”，而市民更是在政策出臺(tái)之后，還是有很多疑問(wèn)，不知如何是好。
“目前南京的樓市并不太妙。”一家上海的開(kāi)發(fā)商對(duì)本報(bào)記者抱怨說(shuō)。由于還有十幾萬(wàn)平方米的上市樓盤(pán)沒(méi)有銷(xiāo)售掉，目前這家開(kāi)發(fā)商正在預(yù)備到南京舉辦一些比較大型的促銷(xiāo)活動(dòng)。對(duì)于下一步是否會(huì)出臺(tái)“物業(yè)稅”的擔(dān)憂(yōu)更加重了市場(chǎng)的觀望氣氛。
這時(shí)，距離6月3日的一紙文件出臺(tái)不過(guò)短短3天的時(shí)間。市場(chǎng)顯然有些承受不住。
誰(shuí)對(duì)誰(shuí)的妥協(xié)？
6月6日，“對(duì)個(gè)人售房征收20%的個(gè)人所得稅”的消息愈傳愈盛。一些中介門(mén)店的業(yè)務(wù)大幅度縮水，中介機(jī)構(gòu)急于要得到這項(xiàng)政策的明確解釋。
“這項(xiàng)政策出臺(tái)前沒(méi)有任何先兆，也沒(méi)有和房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商事先溝通過(guò)，同時(shí)，購(gòu)房售房普通百姓對(duì)此也不甚了解。”南京一位房產(chǎn)商對(duì)本報(bào)記者表示，“這種沒(méi)有吹風(fēng)的政策出臺(tái)讓房產(chǎn)商覺(jué)得十分被動(dòng)，但是依然覺(jué)得需要繼續(xù)觀望一下市場(chǎng)，看看下一步究竟有沒(méi)有可能實(shí)施。”
有“專(zhuān)家”針對(duì)《須知》還發(fā)出了“炒房者罪不致死”的感嘆。雖然開(kāi)發(fā)商對(duì)于該項(xiàng)政策大都保持緘默，但是南京市地稅局依然感覺(jué)到了從市民那里傳來(lái)的壓力。
6月7日，南京市地稅局終于就《須知》召開(kāi)說(shuō)明會(huì)，向媒體解答了社會(huì)關(guān)心的“南京個(gè)人賣(mài)房征收20%所得稅”。該局總經(jīng)濟(jì)師唐躍說(shuō)，這是一項(xiàng)早已存在的涉房稅收政策，不是什么房稅新政策，南京也無(wú)權(quán)制定這項(xiàng)稅收政策。
記者了解到，實(shí)際上“個(gè)人所得稅法”明確的涉稅個(gè)人所得共有十一項(xiàng)，而轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)屬于“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”的范疇，按規(guī)定應(yīng)適用20%的比例稅率。很顯然，對(duì)于以營(yíng)利、投機(jī)為目的的“炒房”所得不可以適用優(yōu)惠稅率，必須按法定稅率20%征收個(gè)人所得稅。
但是，在6月7日的說(shuō)明會(huì)上，似乎整場(chǎng)關(guān)注的重心都與稅收的實(shí)際背景無(wú)關(guān)。大家更為關(guān)心的是南京收稅的做法已經(jīng)確定了下來(lái)，就是“由出售房屋的個(gè)人向稅務(wù)機(jī)關(guān)自覺(jué)主動(dòng)地申報(bào)，而不是由房屋管理部門(mén)代征。如果售房人產(chǎn)生了個(gè)人所得而沒(méi)有完稅，一經(jīng)查出將會(huì)受到相應(yīng)的處理。”
總之，關(guān)于出售房屋征收個(gè)人所得稅的問(wèn)題，南京在6月1日前后的做法沒(méi)有大的變化。如果說(shuō)有變化，就是稅務(wù)部門(mén)在房屋交易部門(mén)開(kāi)設(shè)了窗口，給售房者出具發(fā)票，加強(qiáng)了服務(wù)。
這一點(diǎn)足以平息市場(chǎng)上的不安定情緒。因?yàn)檫@種看法和之前業(yè)內(nèi)人士的猜測(cè)一樣：“沒(méi)有明確的征收方式，也含糊了具體征收時(shí)間。”
只是把原有的法律重申了一下，就引起了這么大的波瀾。最終依然不了了之。這個(gè)結(jié)果和杭州之前幾乎類(lèi)似。在七部委“供應(yīng)和需求雙向調(diào)節(jié)”的政策之下，本來(lái)南京市地稅局是期望能夠采用市場(chǎng)的手段調(diào)節(jié)市場(chǎng)。但是依然沒(méi)有找到一個(gè)可以為現(xiàn)今的房地產(chǎn)市場(chǎng)接受的操作模式。
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