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特邀嘉賓：
李曉峰 河南財經學院工程管理系主任、教授
王莉芳 鄭州長江置業有限公司副總經理
5月底，武漢漢正街以"中部崛起"為依托，邀請全國各地主流媒體參與的"漢正街復興論壇"，使人們對步行街開始了空前集中的關注。步行街在鄭州發展得也比較早，德化街商業步行街自開街以來的種種情況，引發了褒貶不一的諸多議論；鄭州長江置業有限公司推出的國際化第三代商業步行街--鄭州大上海城商業步行街，則引起了業內外人士的高度關注和期待。
一條街在某些方面關乎一個城市的未來。本期特別邀請嘉賓談一談商業步行街的發展。
形成：歷史演變+市場需求
經濟視點報：商業步行街的發展狀況如何？
王莉芳：步行街最早出現在歐美的一些發達國家，隨著市場經濟的發展，我國也出現了一些步行街，比較成功的有上海南京路、北京王府井大街、廣州下九路等。
按其形成過程，步行街大體可以分為兩種。一種是有一定的歷史背景，自然形成的商業步行街。他們大多是隨著城市發展、不斷完善城市職能的需要，由政府出面，為帶動整個城市經濟發展而專門打造、興建的，作為政府形象工程而出現的步行街。現在西安正在改造重建的騾馬市步行街就是一個代表。另一種是隨著社會和經濟的發展，由于市場需求的逐漸旺盛而主觀打造的現代化的步行街。
步行街在鄭州的發展也是這兩種模式。一種以德化街商業步行街為代表。另一種以大上海城步行街為代表的。幾乎所有發展成功的步行街都是以后一種商業模式來運作的。
李曉峰：從步行街的發展現狀來看，它有很多獨特的地方，自有它的好處，但是也不能一窩蜂地盲目亂開。如果要想成功開街的話，規劃是很重要的，在商業步行街的規劃中，有幾個要素缺一不可。第一個要素是硬件設施。硬件設施里最主要的就是交通及所在商圈的輻射力度。第二個要素是街內商業業態的布置。商業步行街不是商鋪一條街，也不是商場一條街，必須要有一些休閑、娛樂、餐飲等商業配套設施，商業僅占三分之一。第三個要素是管理，也就是環境的營造。這里的環境包括自然環境和商業環境兩部分。第四個要素就是文化品質。有一些傳統的文化在里面，也要有一些現代的文化在里面。
德化街：百年積淀，尚需變革
經濟視點報：德化街商業步行街對提高鄭州的知名度和商業形象起到了一定的促進作用，但是，它目前的不足之處也是有目共睹的。你們怎么看待德化街商業步行街？
李曉峰：德化街到今年剛好已有100年的歷史，從德化街商業步行街最近幾年的發展狀況來看，從2002年再次改造開街到現在，表現一直很不理想，目前的步行街成了"不行街"。
為什么在上海、北京等地方搞得很成功的步行街在鄭州卻行不通呢？一個主要的原因是建一條街不是讓看的，里面應該有一些具備休閑娛樂、旅游功能的項目，但并不是以此為主。從成功的步行街來看，街上的客流不僅有本地的，更有外地的。據有關資料顯示，在王府井、南京路，有一大部分都是外地的客戶，包括武漢的漢正街。但是在德化街步行街里，很少有外來人員，大部分進來的人也都是來這里看看，真正消費的并不多。這就要求德化街步行街在以后的發展中要不斷地改善配套設施，真正能吸引住來此消費的目標客戶。
王莉芳：從德化街步行街來看，我覺得它不成功的根源還是開發模式的問題。這個項目的運作，主體角色是政府。政府的職能是宏觀管理，如果由政府來承擔步行街的具體開發建設，就與政府的職能不符，一定程度上會違背市場經濟的發展規律。另外一個原因就是商業定位不準確。運作一個商業項目，首先就應該考慮自己的定位是什么，要做什么，包括商業業態怎么分布等，都要有一個整體的布局，這些直接關系到后期的經營管理。如果這些能有所改變的話，德化街步行街還是很有發展前途、很有影響力的。
第三代：文化元素與體驗的結合
經濟視點報：大上海城商業步行街率先提出了"第三代商業步行街"的概念，"第×代"這種說法怎么理解？商業步行街的發展趨勢如何？
李曉峰：商業步行街的發展可分為三代。第一代是簡單的商業，實現了人車分流的以商品買賣為主的街區。第二代開始講究環境的營造。這里的環境主要是指物理空間、外部環境的改善等。第三代更多體現在社交層面，表現在文化方面。隨著業態的發展變化，它是一個消費的場所，進入里面之后，只要是你能想得到的消費的東西都可以在這里找到。如果在第三代的概念上作進一步延伸，我覺得還應該會有第四代步行街，就是生態步行街。體現在生態方面，其一是商業生態，街里的商業業態之間像自然界的食物鏈一樣是共生共存的；其二是綠色生態，綠色生態不僅包括靜態的綠色植物，還包括交通、照明等能源的無污染性。比如，上海南京路上的觀光車是電瓶車，就是綠色無污染的。
王莉芳：從步行街的表現特征來看，第一代就是純粹的商業運營。第二代開始突出自然景觀，營造出一種舒適的購物環境。第三代步行街更多的是突出購物體驗，它是文化的產物，是在給人營造出工作和居家生活之外的第三生存空間。這也是未來商業步行街發展的一個趨勢。
運營：專業化+風險控制
經濟視點報：應該如何開發運營一條成功的商業步行街？大上海城商業步行街的狀況如何？
王莉芳：商業項目的運作是一個復雜的、系統的工程。對于成功的商業項目開發運營模式大家一直都在探討。
商業項目的開發模式一般有四種，第一種是整體出售，做短線投資。第二種是只租不售，做長期投資。上海的新天地就是這種模式的代表。第三種是售后回租，賣鋪的人只是投資者不作為經營者。第四種是租售結合。
大上海城在開發前不僅做好了商業定位，而且引進了一家商業管理公司--香港時尚生活中心，與其合作，共同完成后期的經營管理工作。
大連萬達在商業地產運營方面是成功的，開發商(大連萬達)只負責前期的開發，后期運作由其他團體跟進，這是所謂的訂單式開發。這將是未來商業開發的趨勢。
李曉峰：對鄭州大上海城步行街項目的未來，我不敢斷言。但是，開發公司的開發理念是很好的，能意識到風險，也能從其他的失敗教訓中學習研究，這些都很好。但是，商業運作更應該考慮到國家的宏觀政策。現在，國家宏觀調控不知道還能持續多久，商業地產的投入者作為投資是非常注重宏觀經濟的變化的。在這次調控中，商業地產受到的負面影響更大。當然，商業地產的走勢也不能僅以宏觀來定，因為人還是要消費的，有消費就有市場。另外，從公司自身管理來說，大上海城如果把他們所看到的問題都能妥善解決的話，應該是有很好的發展空間的。
漢正街：一條街牽動一座城
經濟視點報：現在以"中部崛起"為依托的武漢漢正街正在掀起復興的大潮，鄭州也處在"中部崛起"的關鍵時刻。步行街能否承擔得起這么重要的責任？它對重塑城市商業形象有多大的作用？
李曉峰：目前，漢正街的復興改造和我們提到的步行街的發展，都是在"中部崛起"的大背景之下產生的。漢正街在武漢市的漢口，漢口原來是一個工業基地，在歷史上就是有名的水旱碼頭。從歷史的角度來說，漢正街比鄭州的德化街更有名氣。因為武漢這個城市本身發展的歷史比較長，規模比較大，湖北的經濟總量也比河南大。
一條街能否帶動整個城市的發展，這與城市容量有很大的關系。比如說是一個小鎮，或者是一個小縣城，中心街區就那么一條街，一條街就是一個城市，如果說是帶動還有可能。但對于武漢這么大的城市，如果說是帶動就有些不可理解了。武漢本來就分為三個部分，其他兩部分和漢正街根本不沾邊，根本就談不上帶動。如果賦予它這么沉重的使命的話是一個問題，它肩負不了這么大的責任。
一個城市絕不是靠商業支撐起來的，更不是靠一條街所能帶動起來的，但是商業又對一個城市的發展起到不可低估的作用。一方面，現在都在講"工業興市"，只有工業才有獨立的產權，才能發展，才能打造城市的核心競爭力，靠商業是不行的。另一方面，商業步行街對一個城市會產生重大的影響，絕對不可小覷。好的商業步行街作為一個城市的名片，是城市宣傳的一個窗口，具有很強的號召力。比如，到了上海不去南京路，到了北京不到王府井，就是一種遺憾。因此，大力發展好商業步行街對塑造城市商業形象是有一定的促進作用的，對整個城市的發展也有一定的推動作用。
王莉芳：漢正街的做法是種推廣的手段，這是在借勢做"市"，同時，也是一種政府行為，這種做法也是非常有效的。過去，我們大上海城商業步行街也嘗試著想從"中部崛起"方面對商業發展進行深入的探討。鄭州處在這樣中部崛起的一個關鍵時刻，一條成功的商業步行街雖然對城市發展不會起決定性的作用，但肯定會對城市的騰飛增添一定的動力。作為開發商，如果讓我們擔起帶動城市的作用，我覺得有些牽強。城市發展是靠政府乃至全社會的力量，但是，我們會盡自己的所能把自己能做的事情做好，為城市建設添一把力，使城市商業形象在全國越來越突出。
(文字整理／孫曉雯)
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