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撰稿／王泠一
最近，經常有學生和朋友向我咨詢一個嚴肅的問題：中國的房地產泡沫是否來自上海？一開始，我覺得這個問題很荒唐，但問的人多了，我也感到有冷靜思考和回答的必要了。
我認為，目前的上海還不具備能夠主動催大房地產泡沫的能力。
首先，上海還不是一個自由的國際金融中心城市。也就是說，上海沒有條件大規模驅動人民幣自由地去周邊城市和海外操縱當地的房地產泡沫。有常識的人都明白，上海國有金融系統大規模資金的調動，以及赴海外進行大規模的固定資產投資，權限掌握在國家職能部門手中，而上海并沒有索羅斯那樣的能力。
其次，上海市政府并不像西方政府那樣，掌握有底盤龐大的各類基金。相反，上海的養老基金和公積金本身還需要積極的資金補充，根本不可能討論快速進出房地產市場的話題。與此同時，上海的社會事業改革更需要政府大手筆的資金投入，不多的政府財政盈余也都投入到民生中去了。
再次，上海市民的性格普遍沉穩，投資較為主動、理性，通常不會四處出擊而冒險炒作房地產，并冒更大的風險在泡沫中取利。上海社會的收入相對均衡，中產階層已近形成，而中產階層的特性就是沉穩、主動、理性，進一步發展還會出現一定的保守性。所以，炒作房地產泡沫取利并不是上海市民的普遍選項。
此外，上海社會也并不希望自己的房地產泡沫被催大，那樣，既加大了經濟的危險性，也拉高了上海的商務成本。顯然，從主觀上看，上海是希望房地產市場平穩發展的。
那么，上海的房地產價格又為什么在近年有明顯的上升呢？我認為，外因是主導型的力量，而這種力量光靠上海自己還難以防御。
觀察表明，海外資金惡賭上海房市是上海房地產泡沫形成的主要因素。從規模上看，海外資金潮要遠遠強于“溫州炒房團”所能調度的資金；從組織層面來看，海外資金潮有體制嚴密的投資機構，市場情報和資金進退較“溫州炒房團”有序、正規，類似集團軍和游擊隊的區別；從社會影響方面看，海外資金潮有影響國際輿論的實力和能力，而國際輿論通過互聯網進入我國各大城市之后，又會影響我國的新興媒體和經驗并不豐富的“一線記者”，這是“溫州炒房團”絕不具備的社會影響力。
比如說，為了掩蓋自己炒高上海房地產價格的責任，海外投資機構可以制造這樣的輿論：是上海主動催生房地產泡沫的，因為這是上海市、區兩級政府的收益所在；上海，帶動了全國房地產市場的泡沫；上海，主動邀請“溫州炒房團”來滬炒房，等等。一時間，上海就莫名其妙地成為了引發全國房地產市場泡沫的“源頭”。
那么，海外資金潮來上海賭什么呢？主要是賭中國利率的不變和中國匯率的變。假如中國利率以目前水準較長時期保持不變，國際間的利率差就對我方極其不利。個案分析表明，央行把人民幣購房基準利率提高至6.12%，美元則在3.25%-3.5%之間，港幣更是在2.1%-2.5%之間。可見，用美元、港幣在上海和中國其他大城市購房，利率非常低。如貸款100萬元人民幣，即相當于12萬美元。以20年按揭貸款為例，如人民幣貸款，月還款為6000多元；但是，如用美元貸款，月還款只有4000多元人民幣。這樣，每月僅利率差就有近2000元人民幣的商業收入。
與此同時，海外資金潮進入上海房地產市場，還可以押賭人民幣的升值。其間道理，如司馬昭之心路人皆知，毋庸贅述。
因此，中國房地產泡沫本質上來自海外，上海只是驚濤拍岸的第一道防線！(作者為上海社會科學院《上海資源環境藍皮書》主編)
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