入梅前夕樓市瞻望

　　年初樓價(jià)大漲的場(chǎng)景已成往事，但是上海的經(jīng)濟(jì)地位和區(qū)位優(yōu)勢(shì)，使其對(duì)國(guó)內(nèi)外的投資者具有獨(dú)一無二的吸引力。大漲已受到遏制，大跌的空間也相當(dāng)有限。

　　撰稿／楊艷萍(記者)X

　　從今年的3月到5月，樓市發(fā)生了許多變化——在這一個(gè)多月的時(shí)間里，“房?jī)r(jià)”由一 個(gè)熱門話題，變成了一個(gè)敏感話題。

　　從4月份起，不少房地產(chǎn)從業(yè)人員、房產(chǎn)投資人，包括業(yè)內(nèi)專家，開始在公開場(chǎng)合有意回避房?jī)r(jià)問題，給出的理由通常是：對(duì)未來的市場(chǎng)和政策走向暫時(shí)無法作出明確的判斷。

　　當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控進(jìn)入關(guān)鍵時(shí)期，這確實(shí)是一個(gè)既現(xiàn)實(shí)又充分的解釋。而在非正式場(chǎng)合，他們卻流露出相似的顧慮，“現(xiàn)在談房?jī)r(jià)，太容易成為眾矢之的。”從事房產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的鄭小姐告訴記者，近日她在MSN上與一位外地朋友聊天，聊到房?jī)r(jià)，朋友張嘴就問：上海樓市快崩盤了吧？鄭小姐回答，沒看出來有這種跡象，問他何以會(huì)提出這樣的問題，朋友居然回復(fù)道：現(xiàn)在不是看得出來看不出來的問題，而是早崩還是晚崩的問題。

　　“我的朋友是一家IT公司的項(xiàng)目主管，在當(dāng)?shù)赜蟹坑熊嚕�也并沒有在上海安家置業(yè)的打算，上海樓市崩盤與否，似乎和他并沒有直接的關(guān)系。但是近一段時(shí)間里，市場(chǎng)對(duì)上海樓市的部分觀點(diǎn)顯然帶有情緒化特征，認(rèn)為只有房?jī)r(jià)下跌，才意味著宏觀調(diào)控的成功；只有房?jī)r(jià)下跌，才算是真正順應(yīng)民意；跌30%還不夠，還要跌到50%。”鄭小姐對(duì)這種情緒化的觀點(diǎn)不以為然。

　　類似的看法，在目前的市場(chǎng)中具有一定的普遍性，以至于清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉近日也無可奈何地說：“現(xiàn)在社會(huì)上有一種輿論，似乎誰(shuí)說房?jī)r(jià)要降就代表了廣大群眾的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，誰(shuí)說房?jī)r(jià)要保持穩(wěn)定，就是和開發(fā)商一起來欺騙消費(fèi)者，這種時(shí)候講真話是非常困難的。”

　　盡管并不認(rèn)同部分購(gòu)房群體和媒體上的一些激進(jìn)觀點(diǎn)，但是作為本輪上漲行情的受益者，無論是房產(chǎn)商還是投資者，都開始接受這樣一個(gè)現(xiàn)實(shí)：從中央到地方接連推出的調(diào)控政策，已經(jīng)在上海市場(chǎng)顯示出了明顯的作用，一輪房?jī)r(jià)向理性回歸的調(diào)整行情已拉開了序幕。

　　看跌？

　　3年前大學(xué)畢業(yè)留在上海工作的劉西平，眼看著這輪行情如何拔地而起。這3年中，他覺得自己始終只是個(gè)旁觀者。“事實(shí)也是如此。”劉西平對(duì)記者說，剛畢業(yè)時(shí)，月收入不到2000元，別說買房，連租房都顯得捉襟見肘。現(xiàn)在月薪漲到了5000元，可是相對(duì)房?jī)r(jià)上漲的速度，仍然感到望塵莫及。在上海買套住房，對(duì)于外地留滬的劉西平顯得遙遙無期。

　　今年4月起，上海房?jī)r(jià)漲勢(shì)得到了遏制，浦東、閔行等投資客比較集中的個(gè)別樓盤，在短時(shí)間里涌現(xiàn)出了許多拋盤，掛牌價(jià)格也比前期有了明顯回落。一向?qū)�樓市冷眼旁觀的劉西平，買房的念頭開始萌動(dòng)。

　　劉西平注意到，人民銀行在今年的第二季度對(duì)全國(guó)的城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶進(jìn)了一個(gè)調(diào)查，調(diào)查顯示，居民買房意愿已回落至歷史最低點(diǎn)。從被調(diào)查的7大城市來看，各地在房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)后的反應(yīng)不盡相同，其中尤以上海市民的反應(yīng)最為強(qiáng)烈。未來3個(gè)月準(zhǔn)備購(gòu)買住房的人數(shù)占比較上季度下降了12個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，重慶、西安、武漢和天津分別下降了3.7、3.3、2.2和0.8個(gè)百分點(diǎn)，而北京和廣州則反而上升了2.2和0.7個(gè)百分點(diǎn)。

　　在靜安區(qū)政府部門工作的蔡敏華，現(xiàn)實(shí)的處境比劉西平強(qiáng)許多——在地處中心城區(qū)的膠州路上，幾年前他以不到30萬的價(jià)格買了一套70多平方米的二手房。可他與劉西平一樣，對(duì)房?jī)r(jià)的下跌充滿期待。

　　蔡敏華的房子價(jià)格已經(jīng)翻了將近5倍，然而這對(duì)他只是紙上富貴。眼看著兒子已經(jīng)到了上學(xué)的年齡，原來的兩室一廳越發(fā)顯得局促。蔡敏華想在同一區(qū)域換套大一點(diǎn)的三房?jī)蓮d，如果房子的面子在120平方米，以2萬／平方米的價(jià)格賣掉現(xiàn)有的住房，換房的資金缺口接近100萬。這個(gè)差價(jià)讓蔡敏華望而卻步。

　　要是房?jī)r(jià)真能如期下跌，情況就會(huì)大大不同。蔡敏華對(duì)記者說，房?jī)r(jià)下跌，他原有的資產(chǎn)當(dāng)然縮水，不過如果可以換套大一點(diǎn)的住房，想想還是很合算。

　　6月1日上海“期房限轉(zhuǎn)”的實(shí)施細(xì)則正式推出，“國(guó)八條”公布后的市場(chǎng)不確定因素部分消除，樓市買賣雙方相互僵持的局面略有改觀。5月31日至6月6日一周相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，隨著上海普通住房標(biāo)準(zhǔn)的出臺(tái)，關(guān)于住宅面積、容積率、區(qū)域價(jià)格有了明確界定，市場(chǎng)對(duì)政策的理解是它對(duì)外環(huán)以外區(qū)域的樓盤構(gòu)成利好。因此一些郊縣區(qū)域的成交量讓人刮目相看，甚至某些中低價(jià)樓盤還出現(xiàn)了目前市場(chǎng)上不曾見到的排隊(duì)現(xiàn)象。

　　在中低價(jià)樓盤短暫熱銷的帶動(dòng)下，全上海的總體成交量反而較之前一周略有上升，上漲了1.3%；成交價(jià)格卻持續(xù)走低，全市成交均價(jià)為6228元／平方米，較之前一周下滑了18.5%。

　　在此期間，地處中心城區(qū)的上海盧灣區(qū)一周內(nèi)只成交了一套住房，其他時(shí)間連續(xù)6天成交量為零。中心城區(qū)成交量的急劇萎縮，成為近期上海樓市的一個(gè)明顯特征。

　　“上海樓市的成交量萎縮已是不爭(zhēng)的事實(shí)，本地開發(fā)商幾乎無一幸免。”上海三盛宏業(yè)投資(集團(tuán))有限公司副董事長(zhǎng)、總裁陳惠湘在接受本刊記者采訪時(shí)說，今年2月16日，公司在松江九亭的頤景園公寓房開盤，150套住房，均價(jià)6400元／平方米，兩天的時(shí)間一賣而空。而到了5月，頤景園四期開盤，200套住房，均價(jià)6700元／平方米，賣到6月中旬還有100多套壓在手中。

　　與3個(gè)月之前相比，頤景園的銷售情況可謂是冰火兩重天。“我們現(xiàn)在每天的銷售量是2套左右，即便如此，在松江地區(qū)已經(jīng)算是中上水平了。”陳惠湘說。

　　觀望

　　如果說6月1日之前，部分投資者為了避開政策風(fēng)險(xiǎn)，還急于割肉拋售，在地方政策明朗化之后，樓市投資者的心態(tài)反而變得更為從容。

　　黃小姐是一位持澳門身份的上海人。數(shù)月前她還在忙于買進(jìn)賣出，堅(jiān)定地看好上海樓市。近日她在電話中對(duì)記者說，進(jìn)入4月眼見形勢(shì)不對(duì)，她就收手不干了。經(jīng)歷過上個(gè)世紀(jì)末香港樓市的大起大落，對(duì)于上海房?jī)r(jià)的下調(diào)，黃小姐顯然也有一定的心理準(zhǔn)備。豐富的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)和充沛的資金，也使她在行情調(diào)整初期表現(xiàn)得甚為淡定。“有人租就租出去，沒人租就關(guān)著等等看。長(zhǎng)期來說，我還是看好上海樓市的。”

　　盡管已退出“江湖”，黃小姐對(duì)周圍與房地產(chǎn)有關(guān)的事務(wù)仍舊很敏感。近些天她注意到從浦東的龍東大道至南浦大橋一線，沿途打滿了房地產(chǎn)廣告。其中包括兩個(gè)月前查不到市場(chǎng)銷售價(jià)格的東郊花園。

　　“以前低調(diào)得連價(jià)格也不肯輕易告訴你的東郊花園，現(xiàn)在也開始在路牌上打廣告了。”黃小姐對(duì)記者說，任何行業(yè)都沒有只漲不跌的行情。經(jīng)過半年多超常規(guī)上漲，上海樓市出現(xiàn)一個(gè)理性的調(diào)整過程實(shí)屬正常。“推出一個(gè)不錯(cuò)的新樓盤，圈子里的朋友就奔走相告爭(zhēng)相買樓的景象，今后很難有機(jī)會(huì)再出現(xiàn)了。”黃小姐說，她的朋友中有不少人給自己放大假，今后半年任憑樓市漲跌，自己到外地去旅游了。

　　曾經(jīng)最早參與組織溫州炒房團(tuán)赴各地買樓的顏先生，并沒有因?yàn)榻�期的宏觀調(diào)控而停下投資房產(chǎn)的腳步。這段時(shí)間他先后奔海口，赴北海，上嘉興，到一些特定的城市考察市場(chǎng)。顏先生對(duì)記者說，在嘉興，他們?cè)�與一個(gè)來自上海的炒房團(tuán)碰個(gè)正著。

　　“上海調(diào)控效果很明顯，我們溫州人都在觀望，好久都沒有組團(tuán)過去了。沒想到他們本地的投資者也在向外尋找市場(chǎng)。”顏先生說，嘉興因?yàn)猷徑�上海，地理位置�?yōu)越，他也曾有意組織購(gòu)房團(tuán)介入這個(gè)市場(chǎng)，“我們連宣傳的口號(hào)都想好了：嘉興動(dòng)起來，全國(guó)看過來。不想現(xiàn)在被上海人搶了先。”

　　顏先生透露，嘉興的房?jī)r(jià)目前在每平方米3000-4000元，上海購(gòu)房團(tuán)一來，在當(dāng)?shù)鼐妥隽?0多個(gè)樓盤，購(gòu)房的實(shí)力和力度，一點(diǎn)不亞于溫州人。

　　對(duì)于在上海投資的住房，顏先生抱定一個(gè)態(tài)度，就是觀望。“溫州除了個(gè)別專業(yè)炒家在上海批量購(gòu)房，大多數(shù)溫州人不過買了一兩套。上海房?jī)r(jià)只要有10%的漲幅，貸款的利息就不虧。現(xiàn)在反正賣不動(dòng)，不如放在那里看一看。”

　　對(duì)于網(wǎng)上和媒體關(guān)于上海樓市即將崩盤的傳聞，顏先生聽后很不以為然。在他看來，經(jīng)過持續(xù)3個(gè)多月的宏觀調(diào)控，年初樓價(jià)大漲的場(chǎng)景已成往事，但是上海的經(jīng)濟(jì)地位和區(qū)位優(yōu)勢(shì)，使其對(duì)國(guó)內(nèi)外的投資者具有獨(dú)一無二的吸引力。大漲已受到遏制，大跌的空間也相當(dāng)有限。

　　練功

　　中房指數(shù)研究院華東院副院長(zhǎng)陳晟，在最近的兩周里接連跑了40個(gè)樓盤，獲取了大量的第一手資料。經(jīng)過分析他認(rèn)為，目前的市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，分化已開始產(chǎn)生。一些不健康的因素在樓市價(jià)格回落的過程中浮出水面并迅速被市場(chǎng)剔除，市場(chǎng)處在一個(gè)對(duì)政策的消化期。

　　“在這樣一個(gè)非常時(shí)期，市場(chǎng)處于一種‘凍結(jié)狀態(tài)’是可以理解的。人們對(duì)購(gòu)房的選擇更為謹(jǐn)慎。這個(gè)特殊階段有可能將延續(xù)到9-10月份，消費(fèi)者的自住需求，在5個(gè)月后也會(huì)重新有所表現(xiàn)。”

　　陳晟對(duì)本刊記者表示，在目前的市場(chǎng)僵持階段，調(diào)整價(jià)格的作用非常有限，不少企業(yè)重新開始加強(qiáng)對(duì)產(chǎn)品的研發(fā)，調(diào)整內(nèi)部管理結(jié)構(gòu)，鍛造更優(yōu)質(zhì)的企業(yè)品牌。

　　陳晟說，從市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)方面分析，占跟蹤樣本25%的樓盤出現(xiàn)上漲，平均漲幅為5.4%，與上月相比，上漲個(gè)案數(shù)與漲幅均有明顯回落。沒有出現(xiàn)漲幅超過10%的個(gè)案，占跟蹤樣本1.35%的個(gè)案樓盤出現(xiàn)了下降，平均降幅為2.45%。這兩種情況是上海房地產(chǎn)市場(chǎng)多年持續(xù)快速上揚(yáng)以來首次出現(xiàn)的新的變化。

　　近期，上海房地產(chǎn)成交量出現(xiàn)連續(xù)萎縮，4月與3月比較，住宅預(yù)售量下降37%，5月再比4月下降45%，其中內(nèi)環(huán)以內(nèi)下降74%，中內(nèi)環(huán)間下降51%，中外環(huán)間下降49%，外郊環(huán)間下降35%，郊環(huán)以外下降43%。來自中央和地方兩級(jí)政府的調(diào)控，作用極其明顯。

　　“分析5月份價(jià)格走勢(shì)，部分輿論認(rèn)為上海房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)出現(xiàn)急速下落并未成為事實(shí)，但成交量不會(huì)騙人，萎縮說明投機(jī)成分已被擠出市場(chǎng)，人們正在思考房產(chǎn)調(diào)控的‘底’在哪里，因此觀望氣氛濃重，持幣待購(gòu)已成共識(shí)。”陳晟說。

　　至于未來數(shù)月走勢(shì)，陳晟認(rèn)為仍將是買賣雙方的相持階段，房?jī)r(jià)將繼續(xù)在高位窄幅運(yùn)行，漲或跌均在可接受的范圍內(nèi)，成交量的變化將成為關(guān)鍵的因素。

　　從一季度月成交3萬-4萬套，到今天一個(gè)月只成交1萬套左右，這在陳惠湘看來，是上海抑制房?jī)r(jià)非理性上漲的各項(xiàng)措施已經(jīng)大見成效。

　　“假設(shè)這1萬套的住房，每套面積在100平方米，一年下來全市總成交量也就在1000多萬平方米。以上海的經(jīng)濟(jì)地位和購(gòu)買力，這個(gè)交易量帶有宏觀調(diào)控下消費(fèi)者心理恐慌的特征。如果說房?jī)r(jià)大漲有非理性成分，那么大跌同樣也是非理性的。假如上海一年只交易10多萬套房子，那一定是又有問題了。”

　　對(duì)于新樓盤每天一兩套的銷售速度，陳惠湘還是表現(xiàn)出一絲焦慮。任何企業(yè)都希望有正常的銷售速度，這樣才有正常的現(xiàn)金流支持企業(yè)的發(fā)展。如果所有產(chǎn)品都出現(xiàn)滯銷，無疑對(duì)公司的未來會(huì)產(chǎn)生負(fù)面影響。

　　“我著急，可是并不太擔(dān)心。”陳惠湘說，他對(duì)自己的產(chǎn)品性價(jià)比有充分的信心，他所面臨的不過是賣早賣晚的問題。“房地產(chǎn)與工業(yè)產(chǎn)品和高科技產(chǎn)品有所不同。一臺(tái)PC在倉(cāng)庫(kù)放半年，原來1萬元可能只能賣5000元，而房子的價(jià)格只要與價(jià)值匹配合理，就不會(huì)因?yàn)橘u得慢而貶值。”

　　對(duì)于今后市場(chǎng)的走向，陳晟與陳惠湘有同樣的擔(dān)心，一是怕輿論報(bào)道出現(xiàn)一面倒的情況，引發(fā)市場(chǎng)恐慌，致使房?jī)r(jià)跌勢(shì)難抑；二是擔(dān)心有后續(xù)調(diào)控政策出臺(tái)。陳晟警告說，開放商要把精力放在產(chǎn)品上，放在自身的金融融資和再融資的能力上，而不要企圖與政策博弈。一旦房?jī)r(jià)漲幅再次出現(xiàn)異動(dòng)，政府就有可能推出更為有效的調(diào)控政策。

　　對(duì)于政策面的不確定因素，陳惠湘稱，作為一個(gè)企業(yè)，從安全的角度考慮，寧愿做更壞的打算。可這并不能抵消他對(duì)上海對(duì)長(zhǎng)三角市場(chǎng)充滿信心。

　　陳惠湘說，三盛宏業(yè)做到現(xiàn)在的規(guī)模，已不再是簡(jiǎn)單賺點(diǎn)錢就萬事大吉，他更致力于公司長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。“市場(chǎng)走向理性對(duì)我們是有好處的，眼下不過需要我們?yōu)槭袌?chǎng)回歸理性付出一些代價(jià)和時(shí)間。”

　　“調(diào)控的好處在于，中國(guó)的房地產(chǎn)在前期確實(shí)出現(xiàn)過熱，熱到大家都很功利，恨不能天天忙著數(shù)錢。站在開發(fā)商的角度，調(diào)控使我們有時(shí)間閉門思過，自我反省。房地產(chǎn)業(yè)是資源經(jīng)濟(jì)行業(yè)，一時(shí)的利潤(rùn)豐厚，并不是因?yàn)槠髽I(yè)自身有什么真本事，未來它終會(huì)成為一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)更為充分的行業(yè)。企業(yè)就要考慮如何使自己活得更長(zhǎng)，今后的路走得更遠(yuǎn)，”

　　陳惠湘說，現(xiàn)在的開發(fā)商有三種，一種是單一項(xiàng)目公司，反正產(chǎn)品賣不動(dòng)，老板干脆放大假，自己外出旅游，還節(jié)省了管理成本；第二種是天天忙著開會(huì)，籌資金，想對(duì)策。

　　“我是第三種，在公司內(nèi)部練內(nèi)功，要求員工看《論語(yǔ)》，讓他們?cè)黾觽�(gè)人修養(yǎng)，學(xué)會(huì)如何不做草莽英雄。在我們房地產(chǎn)行業(yè)，真有不少的草莽英雄。”