房產新政導演眾生相

　　撰文/付剛

　　七部委“禁令”方實施半月，上海地產市場的變化已劇烈不堪。一名溫州炒房客給本刊打來電話，痛不欲生地說，炒樓危害甚于股票坐莊。他們實在有些撐不住了，弄不好有人要跳樓。

　　已經在北京朝陽區左家莊附近租房多年的鄧女士，最近因為房地產行業出臺的系列新政，心情時而似“海水”，時而似“火焰”。

　　今年1月，她看上了離公司不遠的朝陽區朝陽北路一個叫“東岸”的樓盤，開發商原定在3月開盤，鄧女士也繳納了兩萬元定金。但“春節”以后，各種有關北京房價將上漲的言論不絕于耳，開發商一直惜售，至今未曾開盤。

　　鄧女士起初有些絕望。可最近上海樓市大幅下跌的走勢，忽然讓她意識到，持幣觀望或許并非壞事。她甚至初步決定，即便“東岸”近期開盤，她可能也會選擇放棄，并繼續等待政府進一步出臺擠壓房地產市場泡沫的更嚴厲措施。

　　禁令再套緊箍咒

　　5月11日，建設部、央行等七部門發布《關于做好穩定住房價格工作的意見》，提出遏制投機性炒房，控制投資性購房，依法制止“炒買炒賣”土地行為和禁止“期房”轉讓。

　　這條“禁令”為上海、北京等地的炒房者套上了又一道緊箍咒，手上還沒有出貨的人，此關難過。期權不轉讓，轉讓全額計稅，這是死結。一套房子想搞20%至30%的收益，這一生意基本要泡湯。

　　近幾年風光無限的溫州炒房團，在七部委出臺新政后，也變得煩躁不安。一名溫州炒房客還給記者打來電話，痛不欲生地說，炒樓危害甚于股票坐莊。他們實在有些撐不住了，弄不好有人要跳樓的！

　　外資快人一步

　　記者在調查中發現，中國政府和上海等地方政府出臺的系列限制炒房的政策，對于進入上海樓市的海外基金而言，似乎并未引起他們的任何慌張。

　　自2004年底開始，外資在中國房地產市場上的表現可以用“異常活躍”來形容。連那些認為中國房地產有泡沫的專家所在的外資機構，也沒有聽從自己研究人員的警告。

　　相反，他們似乎比別人更加積極地將資金投向了中國房地產。難道這些海外基金不擔心中國的系列房地產禁令讓他們夢想破滅？

　　在調查中，記者了解到，海外基金實際上早已對此“先知先覺”。今年4月份，兩家外資減持旗下房地產項目，被看成是外資撤離上海的標志。

　　在香港上市的公司上海復地當月對外宣布，其持有六成權益的遠景房地產已與ING Real Estate旗下荷蘭國際房地產訂立協議，以3081萬元人民幣向后者收購松江復地的30%權益，作價人民幣3080.52萬元。

　　這意味著ING Real Estate正從上海市場慢慢隱退，而漸漸遠去的不僅是他們一家。摩根大通也按每股平均價2.09港元，減持上海復地270萬股，涉及金額約564萬港元，持股比例由9.28%降至8.97%。

　　實際上，對于外資而言，此時收手已可以心滿意足了。ING Real Estate 1998年首次踏足上海房地產市場，2004年簽約合營的松江復地房地產公司是其在上海中檔住宅房地產市場的首項投資。粗略計算可知，資金劃轉后，荷蘭地產投資將凈賺1800多萬元，近1年的資金回報率高達140%。

　　基金棄滬投京

　　據業內人士估計，房市調控“組合拳”打出后，從上海撤出的蘇浙資金已有上百億元，但這只是開始。上海福納市場咨詢有限公司地產研究總監楊子江認為，大規模的資金撤離會引起市場的強烈反應。

　　記者日前從北京幾個售樓處獲悉，七部門“禁令”6月1日正式實施后，北京新房和二手房市場反應比較平靜，沒有出現較大幅度的波動。順馳置地(北京)房地產開發有限公司董事長荊宏認為，調控政策對北京市場的影響需要過一段時間才能顯現出來。

　　但同一天，上海房價劇烈震蕩。截至6月1日下午5點，上海房地產交易官方性質的網站——上海房產之窗公布的當日上海房屋成交均價為5884元/平方米，比前天下降了1426元/平方米，創下了年內新低。

　　楊子江指出，上海樓市中多數投資資金來自江浙和上海本地的炒房客，他們首先受到政策的沖擊。從3月份上海市政府開始整頓樓市開始，已有溫州炒房人開始拋盤，近期更演變為浙江炒房團一天拋售258套房的鬧劇。

　　上海誼錦嘉房地產代理公司總經理沈燕冰透露，2004年7月他們與香港一家公司共同開發的樓盤，今年“春節”前已打樁，并投入資金3000多萬元，但在系列調控政策出臺后，港方已暫時凍結了后續資金。

　　在沈燕冰看來，現在上海樓市的“熱錢”一部分暫時被冷凍，另一些則暫時進入其他投資領域。目前，上海70%的房地產開發商都成立了自己的經營管理集團，資金也陸續從上海房地產市場轉向商業地產、服務經營等。

　　“已有好幾家海外基金和我們接洽，并有意投資我們正在開發的項目。”北京一家主營地產的上市公司董事會秘書告訴記者。不久前，他們公司前往美國推介地產項目，現場出人意料地來了多家海外基金，而這些基金都曾參與上海地產項目。看來，隨著上海房地產市場資金流向的變化，海外資金已將目光投向了北京。

　　房產商、購房者心境各不同

　　據本刊調查顯示，對于政策面、市場面的反應，房地產開發商目前大致存在兩種心態。其一是放棄快速抬升房價的做法，卻仍覬覦按照目前的價格出貨。在一些開發商看來，即便房子賣得慢些，他們也不會考慮跌價賣，否則公司的既定目標就無法實現。

　　開發商的第二種心態是迎合自住購房者需求，新開樓盤定價走低。不少準備開盤的開發商們在天天研究市場的動向，但大方向已經確定，那就是定價走低不走高。

　　同樣，不同層次的購房者也各有各的心思，大概分為三類。第一類是考慮自住購房的人。他們和鄧女士一樣，打算繼續持幣待購，一旦房價到心理價位就出手購買。

　　如今，不少新盤門庭冷落，周邊二手次新房也不斷傳出投資者低價拋售的消息，整體價格的回落重新喚起了這部分自住購房人的購房欲望。目前，面對一手房價依然堅挺的局面，他們中的不少人正積極在二手次新房中尋找自己的目標。

　　第二類是已經投資多套住房的人。由于擔心資金鏈出問題，這類人現在不得不丟卒保車。前段時間房價的快速上漲，吸引了各種各樣的房產投資者介入，其中不乏有將自己所有資金投入其中、并向銀行大量貸款的百萬“負翁”。

　　這些“負翁”原希望房價快速升值后拋售贏利，可沒料到政策對投機人的打擊致使他們的如意算盤成為泡影。為了盡快了結“痛苦”，目前在二手房市場中，已逐漸出現每平方米低開二三千元出售的房子。

　　第三類是那些有實力且理性的購房者，他們開始長期持有手中房產。面對目前形勢，一些早已購房且房產已翻倍增值的購房者依舊保持著較好的心態。

　　他們認為，即便是已經投資的房產也不急于拋出，長線依然看好。對于手中剩余的投資資金使用，不少人認為應該去尋找房產以外的其他投資方向。

　　記者注意到，受到樓市、股市低迷狀況和加息政策的影響，越來越多的人改變了投資方式，把錢重新存回了銀行。

　　有關統計數據顯示，今年4月上海定期儲蓄額當月增加75.25億元，比去年同期增加了68.08億元。在投資渠道比較狹窄的情況下，人們依然選擇了儲蓄這種最簡單的方式，開始將“閑錢”放進銀行。

　　地產風暴起于三月

　　3月5日

　　上海出臺《關于當前加強房地產市場調控促進房地產市場持續健康發展的若干意見》，從信貸、稅收、信息建設、市場監管等四方面采取措施，對投機性購房行為進行限制。

　　3月7日

　　上海發出《上海市地稅局關于本市個人出售普通住房營業稅征收規定的通知》。在上海，個人購買普通住房居住不滿一年出售的，銷售時要征收營業稅、城建稅等，總稅率為5.55%。

　　3月17日

　　央行調整商業銀行自營性個人住房貸款政策：將現行住房貸款優惠利率回歸到同期貸款利率水平，實行下限管理。

　　4月11日

　　央行將各商業銀行執行的逾期還房貸罰息水平定為“在借款合同標明的貸款利率水平上加收30%至50%”。

　　5月1日

　　北京首個《土地供應辦法》實施。明確土地使用到期后，未申請需繼續使用或申請未批的，使用權由政府無償收回。

　　5月11日

　　建設部、央行等七部門發布《關于做好穩定住房價格工作的意見》，提出遏制投機性炒房，控制投資性購房，依法制止“炒買炒賣”土地行為，禁止“期房”轉讓。

　　5月24日

　　北京農行宣布，欠貸不還貸款利率將上漲。對于明顯屬投機炒作購房行為的，不予貸款支持。

　　面對日益下落的房價，炒房者更加憂慮與不安。