房價徐行 成都地產更健康

　　樓市空置率低、投機少——這一觀點，幾乎是成都業界現今共識

　　王舒

　　“過去一段時間，成都房價短期漲幅是有點大，但成都房價本來就不高，目前還處于正常范圍。”上周四，在“不談房價”的前提下，成都市房管局一位官員反復對《每日經濟 新聞》強調。

　　《每日經濟新聞》調查發現，成都樓市對新政的反應，似乎遠不及東部沿海城市激烈。值得一提的是，成都市建委、成都市房管局、銀行界高層和海內外開發企業等不約而同地強調：“成都房地產市場真的比許多東部城市健康。”

　　成都樓市與東部地區的情況不同，空置率低、投機少———這一觀點，幾乎是當地業界現今的共識。

　　據成都市房管局的統計，去年，五城區商品住宅的空置率只有7.16%。“較低的空置率證明成都房地產市場是有大量有效需求支撐的，投機比例較低。”上述這位官員認為。

　　“盡管去年在成都五城區買商品房的外地人占了51.1%，但幾乎都是真實需求。”成都本土第一大發展商置信實業副總經理唐名璉表示。

　　建設銀行四川省分行住房金融業務部總經理李若谷則指出，成都房地產市場短期投機買家很少，“少到我們都沒想到通過個貸統計去監控這一情況，因為還遠遠不到10%的比例。”

　　融創集團西南執行總裁商羽坦承，在轉戰中國數座地產活躍的城市后，感覺“成都總體市場很規范，政府敏感度強”。

　　規范而潛力巨大的市場，吸引了無數境內外資本涌入。

　　4月下旬，成都市錦江區政府帶著價值超過100億元的33個地產項目赴香港招商，并與李嘉誠麾下的和記黃埔、香港爪哇公司等先后簽署投資協議。同時，一向謹慎低調的和記黃埔老對手———香港新鴻基也首次宣布進軍成都市場。

　　但成都地產“盛世”下，亦有另一種聲音存在：當地某業內人士指出，當前成都房價與家庭年收入之比，已超過世界銀行提倡的標準。

　　按世界銀行專家于上世紀90年代提出的標準，一個城市合適的房價應是該城市家庭年均收入的4-6倍。而2004年，成都五城區住宅均價為3241元/平方米，全年城市居民人均可支配收入為10394元，按此推算，即便對于子女已工作的三口之家，購買一套70平方米的住宅，房價與家庭年收入之比也已達7.3∶1。

　　“上述案例還是按照子女已工作的家庭，購買小面積房型的最理想情況作出推斷，最理想的情況都已超標，究竟有多少成都人還能繼續負擔房價呢？”該業內人士反問道。

　　成都市房管局提供的最新統計數據表明，今年一季度，成都市商品住宅均價比去年第四季度增長1.5%，為3290元/平方米。而近三年來，成都商品住宅價格年均漲幅為7.64%。

　　商業地產初現過剩

　　眼下的成都，號稱甲級寫字樓、高檔商鋪的在建項目屢見不鮮，與中國許多大中城市一樣，發展商們進軍成都商業地產的熱情高漲。

　　已在上海開發了數座地標性豪宅的新加坡仁恒實業，在成都的兩個商業地產項目先后進入啟動階段———“恒業國際明年5月就可營業，仁恒廣場目前正在籌備開工事宜。”仁恒實業成都公司董事黃中興說。

　　據介紹，此前仁恒從未在中國投資過商業地產項目，從成都開始，仁恒嘗試進軍這一市場。黃中興強調，“從短期來看，西部的房地產開發投資回報不及長三角，但長三角的土地資源畢竟有限，資本總要繼續尋找外出路徑。”

　　成都本地最大的開發企業置信實業副總經理唐名璉在接受《每日經濟新聞》采訪時也明確表示，商業地產的開發，已成為置信發展策略中的一大內容，計劃以每年3萬-5萬平方米的速度，發展自有的長期經營商業物業(不包括由置信開發、對外出售的商業地產)。

　　熊熊燃燒的開發熱情之后，成都商業地產過剩的擔憂已經隱現。

　　統計數據表明，去年成都商業地產空置面積已達54.92萬平方米，創歷史新高，今年一季度，成都商業用地施工總量為318.77萬平方米，比去年同期上升33.4%。

　　融創西南集團執行總裁商羽認為，今年的空置面積也許會繼續加大。

　　今年初，四川中原物業的專項研究結果表明，46%的被訪者認為，目前成都商業地產“供應量大，存在泡沫”。

　　四川中原物業分析師指出，今年成都將有19個大型商業項目完工，絕大多數為大型綜合賣場，其中只有大約不到10%的面積完成招商，招商已成為發展商迫在眉睫的問題。

　　而在成都最為繁華的春熙路商圈內，化整為零急于出售的商鋪已經出現。地處春熙路商圈內的“紫薇銀座”一期早已引入著名的太平洋百貨，二期商鋪正在推售中。“單價2萬-9.5萬元/平方米，店鋪面積從8.85平方米到20多平方米，但必須一次性付款。”售樓小姐向記者強調道。

　　在目前總體供應過剩的情況下，優質商業地產供應明顯不足，這已是成都業界公認的矛盾。

　　6月10日早上8點45分，記者在成都市川信大廈的電梯前看到，這里擠滿了西服革履的人。為了趕在9點鐘準時到達辦公室，這幢成都知名甲級寫字樓中的職員們，每天必須提前15分鐘在樓下排隊等候電梯。

　　川信大廈坐落于成都繁華的人民南路二段，底層為著名的奢侈品店鋪美美百貨，寫字樓的日租金在0.4美元/平方米左右。

　　“每天都是這樣，電梯不夠用，這就是成都的甲級寫字樓。”在川信大廈內辦公的黃中興說。

　　寬窄巷子舊城改造的人文難題

　　與中國許多古城一樣，成都也面臨著城市現代化開發與歷史文化保護區持續發展的人文難題。

　　“我已經在這里住了大半輩子，不想搬走。”6月9日，成都寬窄巷子里一位年邁老者抱怨道。然而，就在本月初，寬窄巷子保護改造進程的緩慢，已經引起了成都市府有關部門的注意———保護改造必須加速，這是寬窄巷子面臨的現狀。

　　寬窄巷子，成都最為著名的老街之一。在被全球旅游背包客奉為經典的《LonelyPlanet》(《寂寞的星球》)中，寬窄巷子享有一頁筆墨。康熙年間，準噶爾部竄擾西藏，清兵平息叛亂后，選留兵丁在此永留并修筑滿城，從此，北方四合院建筑相繼在此修建。

　　“過去一年多里，市政府已在寬窄巷子投入了1億多元，600多戶居民相繼遷出，保護和改造對歷史文化保護區來說是必須的。”規劃局有關人士表示。

　　據介紹，寬窄巷子的100畝核心區里，老院落占50%，道路占15%，新建筑占35%。其中，老院落分為6類，按建筑年代和現狀，進行完全保護、修繕性保護和重建復原保護，最后可保留其總量的80%。

　　“我們希望經過保護改造后，寬窄巷子的建筑生命力更強，并建成類似上海新天地的綜合性項目。”移居到寬窄巷子的一位詩人告訴記者，像寬窄巷子這樣的項目，有住宅有商業，很容易吸引大發展商的大筆投資。

　　目前，尚有200多戶居民需要遷出寬窄巷子。

　　斜照的夕陽透過樹影灑在寬窄巷子斑駁的墻壁上，這條已200多歲的老街，正隱忍著又一輪新生前必經的陣痛。

　　溫江引成都地產開發新浪潮

　　隨著從溫江城區直通成都市區的光華大道青羊段在5月底正式建成通車，眼下，“溫江”正成為當地房地產業界的熱門話題。

　　借此快速通道，從市區駕車由該道路到溫江，大約只需15分鐘左右。

　　一條道路的建成與一個房地產開發區域的興起息息相關。5月初，溫江區國土資源局推出兩幅商業與住宅綜合用途地塊，成都業內對其估價為每畝逼近100萬元。而許多發展商至今仍對三年多前，溫江地價在每畝二三十萬元的時代念念不忘。

　　被老成都人慣稱為“金溫江”的這一區域，如今被成都地產界冠以“財富溫江”的頭銜。

　　今年3月初，長實與和黃各占50%股權的子公司國誠公司以3.472億元人民幣，拍下溫江區一面積超過37萬平方米的地塊，“長和系”計劃在此發展住宅及商業物業，總投資額預計達5.7億元。

　　李嘉誠的到來，僅僅是為“財富溫江”推波助瀾。早在2001年，成都第一大發展商置信實業、盧鏗旗下的華新國際和建信奧林匹克花園等知名發展商已開始在溫江厲兵秣馬。

　　置信實業副總經理唐名璉對旗下的溫江項目“芙蓉古城”情有獨鐘。2001年7月起，置信在溫江打造住宅、別墅、商業和旅游地產相結合的成都巨無霸項目，不僅賺了個盆滿缽滿，今年年初，還獲得了國家AAA旅游區稱號。

　　唐名璉介紹，溫江擁有國家級成都海峽兩岸科技產業開發園，引進了泰國正大和國際紙業等知名跨國企業入駐，根植于區域內的產業支持，使當地居民的購房消費能量非常可觀。此外，今年9月，溫江將承辦中國第六屆花博會，會展經濟帶動的整體投資規劃發展，也使去溫江買房的成都人越來越多。

　　而溫江略低于全市平均線的房價，昭示著“財富溫江”的機遇之門剛剛洞開。

　　目前，溫江在售樓盤房價基本不超過3000元/平方米，區域內高端住宅觀瀾半島的最高報價也僅為3500元/平方米。而在剛剛通車的光華大道另一頭，光華金沙片區房價已普遍在4000元-5000元/平方米。

　　溫江位于成都市中心區正西16公里處，距雙流國際機場18公里，面積277平方公里，總人口32.67萬，分為舊城行政文化中心、城西商貿文化中心、城東商貿會議中心、兩河居住區、和平居住區等。一條軌道線路起于溫江區柳城大道，向東順著光華大道延伸進城。