產權酒店投資：期房風險難測 后期管理定成敗

　　沈靜 邢學波

　　開欄語：古語有云：利在險中求。投資若無風險，人人得以逐之。因其存在風險，多數人止步，成為少數人的游戲。而最后贏家，必是那些善于洞察兇險、把握時機、行事膽大心細者。本欄目愿為不動產投資者掃清成功之路上的障礙提供幫助！歡迎讀者參與，讓更多人分享您的經驗與教訓。

　　產權酒店投資在國內歷久不衰，但失敗的案例也不少。如何規避風險、獲得成功的投資體驗呢？

　　房地產界資深人士管航表示，投資肯定有風險，天上掉餡餅是不可能的。“產權式酒店”這一物業形態實際隱含著兩部分內容：一是酒店，這注定了它的商業用途性質；二是可以對外分割預售的產權房，這樣它又得具備商品房的特點。而在我國現有的法律框架中，這兩者又存在著先天的不可兼容性：只有是商品房才可以帶產權地分割預售，而如果是商業用房就不被允許。但一旦這種矛盾被開發商兼容起來，就輕易可以實現利潤的最大化——項目手續從最初的商業用途，變成實際的住宅用途，其中應繳的國有土地轉讓金等種種費用大大降低；而且這種像普通商品房一樣可以分割預售、按揭購買的新鮮產權式酒店，經過一番宣傳包裝后，身價倍增，非常好賣。

　　經緯時代經紀公司董事王磊稱，產權酒店發展已久，其經營成敗關鍵在于所處地理位置以及經營模式是否有特色。另外酒店管理公司的管理經驗也至關重要。但他同時也指出，由于前些年“產權酒店”概念被一些單純追求利潤的開發商利用，將許多本來不具備產權酒店經營條件的項目蓄意包裝成產權酒店大肆兜售。同時，那些對酒店經營模式不甚了解的投資者盲目跟進，對酒店開發商的實力以及酒店管理公司的管理能力沒有調查清楚，只看到高回報而匆匆購買，以至于追悔莫及。

　　王磊指出，產權酒店最主要的風險就集中在酒店的后期經營管理上。在購買產權酒店時，一定要注意查詢該酒店是否具備專業的酒店管理集團，這是酒店是否盈利的關鍵所在。再者，國際品牌的酒店管理集團在產權酒店的選擇經營上是很謹慎的，它在事前會對開發商做出詳盡的調查，決不會因為一個項目丟掉上百年樹立的優良品牌，得不償失。因此，選擇優質的酒店管理集團管理的酒店，保險系數更高。不過，幾位有過投資失敗教訓的投資人也告誡大家，不可輕信開發商的“拉大旗做虎皮”，要弄清他們與品牌酒店管理集團的合作實質與內容、年限，不要被蒙蔽。

　　此外，一商業機構負責人的提醒也值得重視，他說：“投資者如果選擇產權式商業投資一定要關注該項目的整體情況。產權酒店經營管理公司向投資者承諾的回報率，是按照最理想的經營條件來計算的，能否兌現給投資者回報的承諾，是個很大的未知數。”這位不愿透露姓名的業內人士評價說，“產權酒店數量的激增、類型樣式的豐富以及市場的漸趨成熟，在一定程度上帶動了消費者更趨理性的投資。但由于本是舶來品的產權酒店在國內的發展尚處嬰幼兒階段，因而日益凸顯出幾方面的不足，比如價格偏高，比如目前國內產權酒店首付相當于人民幣6萬多元，就我國居民的平均收入水平而言，顯然還是奢侈品，城市工薪階層多數不具備購買能力；其次，大多數產權酒店規定業主應在每年固定的時間使用一周左右的分時度假期，規定顯得缺乏靈活性；再加上產權酒店發展商大多盲目跟進，項目倉促上馬，資金實力不足，前期大力炒作，但工程進度和后期配套服務跟不上等等。”

　　國內曾發生嚴重糾紛的產權酒店舉要：

　　項目名稱：秦皇島維多利亞酒店

　　糾紛起因：不能按期交房、工程爛尾。

　　業主損失：錢財、房產兩空。

　　風險評估：★★★★★

　　項目名稱：北京金色假日酒店

　　糾紛起因：后期經營不善，不能兌現高額租金回報承諾。

　　業主損失：租金收益減少，雖有房產在手但高價買入升值潛力低，甚至保值都不易。

　　風險評估：★★★