高企空置率考驗珠海地產胃口 | ||||||||
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http://whmsebhyy.com 2005年06月10日 18:52 第一財經日報 | ||||||||
編者按 “資本是有嗅覺的”,這是商業中的至理名言。無論是珠海房屋空置率的居高不下,還是寧波地產商人的邏輯,抑或是青島地產商的借題炒作,他們的共性都是資本驅動。在這場房地產泡沫的盛宴中,誰會是最后的贏家呢?
空置面積每年穩定在150萬平方米左右,每年還有400萬平方米住房進入市場 本報記者 張國良 莫遲 發自珠海 潮涌珠江口,浪拍海岸線。 站在浪漫之城——珠海海旁的情侶路極目遠眺,能看到的除了海天融為一色外,更有岸邊青山環繞,而位于情侶路旁的空置房則無疑成為亮麗珠海的一道“傷疤”,“傷疤”的鮮活無不訴說著珠海曾經的滄桑。初夏5月的珠海,天氣反復多變,時而晴天、時而暴雨,記者漫步于拱北、香洲、吉大街頭時,均可看到不少爛尾的樓盤以及空置的單位,尤其以情侶路旁的海岸別墅最為刺眼。踏著舊日的足跡,追尋珠海的過去與現在,很容易就能發現“歷史使人睿智”。一個炒樓人的財富路線張晉中,早于1988年就由四川到了珠海發展,雖說是“老一輩”,但他仍未到不惑之年,他目睹了珠海近20年來的“浮沉”。在張晉中眼中,空置房這道“傷疤”時刻都在提醒著珠海:房地產并不是好惹的!據張晉中介紹,他在1988年到了珠海發展,1990年就看準了房地產能夠致富,并有計劃地朝著他的目標前行。他有計劃地到當時珠海為數不多地房地產公司里面工作,并通過近兩年的鉆營在行業小有名氣。1992年,他認為的好年份到來了。張晉中形容,那一年樓市簡直要瘋掉了,由原來4000~5000元/平方米一路瘋漲到將近9000元/平方米,而且看樣子還要繼續漲下去。張晉中也不笨,在兩年內所積累的關系讓他很輕易地就通過炒賣樓花來賺取中間差價,當時炒賣樓花雖然沒有房子那么賺錢,但張晉中當時的原始積累并沒有很多,所以只能通過熟人關系拿到不少樓花出來。張晉中也暗暗慶幸當時只能炒賣樓花,以至于1993年下半年的樓市崩盤可以全身而退。不過兩年時間,張晉中就通過炒賣樓花賺到他的第一個100萬元。張晉中回憶,錢來得容易,去得也容易,當時不少人一夜之間暴富,也有一夜之間破產,而他幸好能不賠。 張晉中與朋友合伙在1995年開了一間房地產中介公司,在當時房地產相對低迷的時候,這是一個冒險的決定。也就是這個決定注定了張晉中這輩子與房地產的緣分。張晉中平時除了公司的業務以外,自己也有炒樓的習慣。到了1997年,張晉中已經開始感覺整個珠海的房地產市場比較難做,空置房越來越多。此時,從1995年到1997年間,張晉中通過炒樓以及運作中介公司越做越大,他已經在珠海擁有了近10套物業,其中兩套是常住單位,5套用于收租,其余的隨時準備拋售。張晉中回憶,1998年時,他就想過撤離珠海。他認為,珠海是一個適合養老的城市,但整個城市的節奏都很慢,所以不適合長期發展,再加上珠海樓市一直低迷,供一直大于求,所以張晉中終于在1999年澳門回歸前離開珠海到廣州發展,離開時,他的2套常住住房一直保留到現在,他也經常和家人到珠海共度周末。 張晉中認為,珠海的房地產近幾年都較難發展起來,主要的原因還是由于空置率的問題,空置率連續幾年都比銷售面積要大,作為一個城市而言,這不正常。張晉中覺得今年雖然珠海房地產有不少升幅,但這個升幅缺乏市場支持,如果此時還有不少人在炒樓的話,那么他必須有勇氣去面對樓價瞬間的回落。空置房是怎樣留下的在珠海房地產中還有一個舉足輕重的角色。他就是劉克,珠海最大的房地產開發商——華發實業的總經理。他首先在珠海房產最困難的時期恢復了銀行按揭業務,也是他在2004年把珠海帶進了“大盤時代”。據劉克回憶,1992年是珠海房地產最好的年景,這一切都在鄧小平南巡后。事實也是如此,珠海市建設局住宅與房地產科負責人告訴記者,當年珠海出現了“千樹萬樹梨花開”的迅猛發展景象,全市完成的房地產開發投資由1991年的3.2億元猛增至14.3億元,增幅令人咋舌。盡管房地產在珠海霎時間如同夢一般有了飛躍,然而“好夢來得快,去得也快”。1993年下半年,中央開始對過熱的經濟實行了宏觀調控。劉克對這一時期有著很深記憶,因為1994年他調任深圳發展銀行珠海支行行長。劉克回憶,當時珠海房地產的市場感覺就像剛從“火爐”中到了“冰窖”。麗景花園二期在1993年初最熱火的時候,均價需港幣8000多元,而1994年后市場一落千丈,市場價格已經低得不能再低了。劉克清晰記得,當時他上任珠海深發展時,銀行根本沒有房地產按揭業務,房地產交易幾乎陷于癱瘓。他到任后首件事就是恢復房地產按揭業務,他認為如果沒有按揭業務,當時根本沒有市民能夠買得起房子,而房地產按揭業務是銀行所有業務中風險最小的業務之一。當時,在麗景花園二期的外墻上,深發展珠海分行打出了“買房按揭找深發”的巨幅標語,為深發展珠海分行拉攏了不少業務,也為當時珠海的房地產市場注入了一支“強心針”。經歷過了市場的大起大落后,由于全國性的“開發熱”帶來盲目性,這一時期的房地產投資存在相當程度的非理性色彩,一些開發項目的區位、類型、檔次脫離市場需求,導致銷售困難,形成房地產市場供過于求的局面。由于銀根緊缺,不少項目陷于停頓,樓盤“爛尾”,空置面積的“紅燈”成為市場的一個“傷疤”。1995年底珠海市空置商品房達93.7萬平方米,是年珠海房地產銷售面積僅有32.39萬平方米。劉克介紹,盡管1997年末爆發的亞洲金融風暴對整個外圍市場有著很大影響,但珠海房地產本身就已經處于一個低谷,相反1998年開始珠海房地產還受基礎設施建設和居住環境不斷改善等影響,市場開始逐步復蘇。1999年后,珠海市政府對房地產進行了一系列的政策調整,包括停止對以地抵工程款,控制新批土地數量,從2000年起停止住房實物分配,實行住房分配貨幣化,對市中心區的房地產項目進行規劃調整,進行城中村的改造等。據珠海房地產銷售數據顯示,2000年珠海市房地產銷售面積達144.96萬平方米的歷史最高位,但空置面積卻“滾雪球”般達到歷史最高的172萬平方米。空置率居高不下時至今日,空置房問題依然是珠海的一個嚴重問題。但這似乎絲毫沒有擋住珠海人投資房地產的熱情。 2005年以來,中央對于房地產的調控不斷,對此,珠海市建設局房地產科負責人告訴記者,珠海房價近幾年來一直都穩定在3000元/平方米左右,并沒有過高的升幅,在中央調控力度加大的時候,珠海房地產反而在港、珠、澳大橋項目、廣珠輕軌等項目進一步確定等因素帶動下略有上升。大盤時代年正悄然降臨珠海。和記黃埔地產公司的海怡灣畔和華發實業公司的華發新城幾乎同時在2002年啟動。海怡灣畔占地約45萬平方米,而華發新城總建筑面積約70萬平方米。此外,電力房產在珠海斗門區一個建筑面積約53萬平方米的項目也于近期敲定。“由于受大橋經濟、輕軌等概念影響,今年珠海房地產貨量要比去年同期多出將近50%,今年的成交量卻是比去年要差。但這并不意味著目前珠海房價有‘泡沫’存在,它已經好幾年都在3000元左右徘徊,目前珠海地價均價1000元左右,土建成本近1500元,加上其他稅費以及合理利潤,3000元左右的房價已無‘泡沫’可言。”珠海電力房地產副總經理陳樂天如是說。但資料顯示,近年珠海市空置面積每年均穩定在150萬平方米左右,而房地產銷售則穩定在120萬平方米左右,此外,珠海市政府批出可經營性用地在80萬平方米左右,按容積率1.5計算,將有120萬平方米建筑面積流入市場,而近年來城中村改造更每年均有將近150萬平方米的建筑面積竣工,珠海每年將有近400多萬平方米的建筑面積進入市場,珠海房地產市場怎樣消化將成為最大的問題。據了解,珠海城中村改造涉及25個自然村,其中改建后建筑面積為10萬平方米以上的達19個村,山場村的改造更超過100萬平方米。珠海市電力房產副總經理陳樂天認為,早幾年已批出的土地目前較多會在二級市場上流通,為尋求項目,電力房產就主動或被動在二級市場上尋求合作,但由于各自心理價位不符而未能合作。陳樂天預計,中央加大對土地供應的控制后,不少土地業主均會主動尋求合作方或自行融資開發,市場的實際供應量肯定要比可以預測的數目大得多。 盡管珠海人有錢買樓,但整個城市的人口不多導致總體需求不大的局面在短期內仍無法解決。 |