李伏安：房地產投資應調控結構而非總量

　　本報記者 徐以升 發自北京

　　“如果房地產市場都是政府投資的話，那會很難符合市場要求，房地產有升值潛力，市場本身會找到一個很好的投資方式，而市場的投資動機和需求是不可能限制的�！�

　　在6月7日參加當日舉行的“2005中國住宅發展論壇”后，中國銀監會政策法規部副主 任李伏安在接受《第一財經日報》記者專訪時闡述了關于房地產市場投融資機制的觀點。

　　他指出，要限制和調控的不應該是投資總量而是投資的方式和結構，投資渠道和方式要市場化，比如推出住房證券化和房地產信托基金，同時要把過度依賴銀行貸款的方式轉向包括資本市場的股權、債權融資在內的其他的間接融資方式，如成立一些房地產貸款公司。

　　《第一財經日報》：你如何看房地產消費和投資的雙重特性？

　　李伏安：房地產作為一種商品，它具有消費品和投資品雙重特性，購買房地產是一種消費行為，也是一種投資行為。而房地產的這種雙重性共同影響著房地產的價格。

　　此外我認為，真正具有投資價值的房地產會不斷升值。國內外房地產市場的發展規律表明，房地產市場一定是有漲有跌的。但從發展趨勢來講，隨著經濟發展，在長期過程中房地產的大趨勢是逐步上升的。而在整個的漲跌過程中，真正有投資價值的房地產其價值是一直上升的。

　　另外，作為消費品和投資品，房地產業發展都需要投資的支持。應該說中國房地產業從長期或者中長期來看，是一個急需發展的大行業，即使現在的房子都成為消費品也還需要投資支持，不論是向市場提供消費品還是投資品，都需要依賴于大量的投資支持。

　　《第一財經日報》：房地產市場發展需要依賴大量的投資，而在宏觀調控的背景下，房地產投資往往是調控的對象，如何看這種調控？

　　李伏安：我認為要限制和調控的不應該是投資總量而應是投資的方式和結構，要讓市場去調控，這種投資方式才合理。

　　如果房地產市場都是政府投資的話，那會很難符合市場要求，房地產有升值潛力，市場本身會找到一個很好的投資方式，而市場的投資動機和需求是不可能被限制的。但是國家可以調控投資的種類和方式。

　　《第一財經日報》：你對調控投資的種類和方式有什么具體建議？

　　李伏安：投資動機是不可調控的，但是投資方式是完全可以靠政策來引導的。我認為很重要的一個措施，就是在改革過程中推出住房證券化和房地產信托基金，住房的證券化就是使房地產投資由一種具體的、實體的投資，變成一種可分割的、抽象的投資。

　　我認為我們房地產的投資方式應該按照市場的方式去做，而不是現在做的——要么去辦一個房地產開發公司，要么去買開發商的房子。這種單一的做法導致了房地產投資不可能是一種理性的、一種低風險的投資方式。把房產投資證券化、市場化，這已經成為國際上的一種主流模式。當前房地產市場投資方式和種類的改變，是房地產市場投資和融資改革的關鍵。

　　《第一財經日報》：你提到的證券化的房產投資應具有很強的流動性，流動性在房地產市場發展中有什么作用呢？

　　李伏安：這個問題非常好，房地產市場必須要有流動性，有效的市場流動是實現投資價值的前提，要沒有流動，無論是作為消費品還是投資品，都不會有人投資。所以現在房地產市場要考慮的一個重要方面，就是要規范其流動性。同時，必要的市場流通也是消費升級的前提條件，一個人一輩子基本上是要換房子的。

　　《第一財經日報》：你前面提到了融資方式的改變，那如何看現在房地產融資單純依靠銀行貸款的現象？

　　李伏安：融資方式的改變主要就是指從過度依賴銀行貸款的方式轉向包括資本市場的股權、債權融資和其他的間接融資方式，這一點主要依賴于國家金融體制整體的改變，依賴于金融市場的健全和完善。

　　此外我要提出一點，大家一直批評房地產業貸款過多，但是我要告訴大家，中國經濟改革開放20多年來，經濟發展總體上是通過銀行貸款來實現的。雖然現在說房地產行業太依賴于銀行貸款，但是相比之下其依賴程度還是低于全國其他行業的平均水平。

　　在以后的時間里，中國的房地產市場應該更多地發展資本市場，債券、股票都應該是中國房地產市場的融資方式。以后必須有新技術支持發行他們的債券，必須有一些企業去上市融資，只有這樣才能使銀行貸款風險逐步得到平衡。對住房抵押的貸款今后也可以通過其他中介來實現，如成立一些房地產貸款公司，不一定非得是銀行。資料圖片