炒房者不能獨立承擔房價責任

　　□劉如濤

　　從市場的反應來看，在6月1日之前，全國的炒房者都表現出了焦慮、狂熱和躁動，國家7部門合力之下的這一記重拳已經擊中了目標。可是，人們回過頭來會提出一系列的疑問--平抑房價是不是潛在地暗示了"泡沫論"的成立？炒房者已經到了非收拾不可的地步？為什么整個中國的地產行業都熱衷于炒作？房價是被炒房者炒高的嗎？炒房是投資還是投機……

　　問題錯綜復雜，我們可以暫且從以下幾個方面進行思考。

　　首先，炒房者最早出現在何時何地？

　　過去，一些地產專家探討住宅市場是否健康時，多用投資者所占有的比例來衡量，以上海為例，有專業機構在2000年提出：有超過85%的顧客購房是為了自己居住，以自用為主的住宅銷售市場是一個穩定的市場，根本不存在泡沫。那么，據此推理，當時，有約15%的買房者不是用于自己居住，這說明，炒房者在5年前就已經出現。越是在市場成熟的城市，炒房者的發展就越快，炒作手法就越純熟。另據滬上媒體報料，外地炒房團一買就是一幢樓，投資金額動輒上千萬元，這說明，炒家最先出現在一些經濟繁榮的城市，他們對房價的抬升也就是在近五六年之內的事情。

　　其次，炒房者是通過什么樣的途徑來抬升房價的？

　　對于鄭州這個"房價水平"較低、上升空間較大的內地中心城市而言，炒家的出現不足為奇。一位資深炒家表示，只要有錢，什么人炒房都能掙錢，這是炒房者與日俱增的緣故。鄭州平常在圈子內的炒家不下百人，這些人經驗豐富、消息靈通，通常手頭的房子都有五六套。零散的炒家通常是一找到好的房源就買入，然后靜等升值，一年內脫手，凈賺一兩萬元是平常事。對于炒新盤，一般是炒家聚多了之后，一起哄搶，造成房源奇缺的局面，從而，給真正的買家形成巨大壓力，使他們寧愿付高價也要買。開發商也樂意大家這么做。鄭州某高檔樓盤開盤不足1年，房價每平方米凈升1000元，這種似乎離譜的上升速度與炒家的聚集和企業的炒作都不無關系。對于短線炒家而言，國家7部門的精確打擊直接斷了其后路，大大增加了其炒作的成本，這時，他們大多會采取"以租代售"辦法度過2年的期限。再次，房價回落的可能性有多大？

　　從個案上看，房價回落的可能性很小，一是因為當前經濟保持了快速增長的勢頭，二是因為不動產資源的稀缺性導致了房價爬升。由政府出面調控房價是不得已而為之，在國家住房貨幣化分配制度之后，需要保證市場供給結構的合理性，讓人們都有房住，恰恰這一點成了市場的軟肋。

　　盡管政府的宏觀調控會推動市場的轉變，但是，從市場經濟的理論上看，只有市場的自發調節才會出現實質的轉變。今后，中低收入家庭和社會的中產階層都會期待著增加中低價位商品房的有效供給。增加面向中低收入家庭的住房供應、降低高檔住宅產品的開發比例、加大炒房者的投機成本，基本上能使城市的綜合房價得到有效的調節，甚至出現城市綜合房價回落的現象。

　　最后，市場到底能承受什么樣的房價？

　　筆者認為，決定房價的主要因素有兩個：供求關系和產品品質。產品供應鏈影響供求關系，供求關系決定房價；產品研發決定產品品質，消費者對品質的需求已經到了近乎苛刻的程度。市場能承受的最高房價不是矛盾的核心。

　　房地產行業的創新也是一個永恒的主題，由一般的居住條件的滿足向高舒適度、低能耗、康居型產品的邁進是一個趨勢，重視做新產品研發的企業永遠都會嘗到屬于他自己的第一杯羹。每個城市的天價別墅都能找到幾個神秘的買家，這是必然規律，就跟勞斯萊斯一定會有它的主人一個道理，而不是說大家一定要去駕駛大眾型桑塔納。拋開房價快速爬升背后炒作的因素，剩下的就是產品品質和供求關系。假如開發商的房子在長時期內賣不出去，資金鏈運轉也就不靈了，甭管炒房者怎么做，就等著看降價吧。

　　此次國家宏觀調控的重點是打擊炒房者，從而穩定房價；而炒房者并不能獨立承受這種沉重的責任，因為決定房價上漲的因素是多方面的。