炒房背后的暗流

　　一個城市房價如果在短期內飆升，其背后往往都有投資炒作的暗流在涌動。鄭州房價自2003年以來漲勢迅猛，有些新樓盤在短短一年時間內每平方米均價竟然上漲千元以上，毫無疑問，迅速增長的房價與投資者極大的熱情是密不可分的。

　　□經濟視點報記者 徐靖

　　近兩年的鄭州人，手里面有幾個余錢兒的似乎都在炒房。"如果手里面有幾萬塊錢，我一定會去炒房子，幾乎沒有風險，坐收漲價之利，何樂而不為？"經常有身邊的朋友這樣說。可是自今年年初以來，國家針對房地產市場的各種宏觀調控政策相繼出臺，使他們也逐漸變得不再樂觀。政府已經意識到，正是因為有大量的市民期待從炒房中獲得高額利潤而造成需求的泡沫，導致了市場的熱度難減以及房價的居高不下。

　　抑制投資性和投機性炒房仿佛已經成為房價飆升的"罪魁禍首"，炒房一族似乎也失去了往日的鋒芒，在這場疾風暴雨中開始考慮調整策略。那么，鄭州的普通住宅究竟吸引了多少人投資？到底是哪些人在炒房？在當前宏觀調控的大背景下，房地產投資行為是否受到了相應的抑制？近日，記者就此話題作了一番調查。

　　①炒房者推動了房價增長

　　一個城市房價如果在短期內飆升，其背后往往都有投資炒作的暗流在涌動。炒房團所代表的房產投資群體，大多已經完成了資本的原始積累，進入錢生錢的階段。鄭州房價自2003年以來漲勢迅猛，有些新樓盤在短短一年時間內每平方米均價竟然上漲千元以上，毫無疑問，迅速增長的房價與投資者極大的熱情是密不可分的。

　　張校偉是一家DM雜志的老板，早在2000年的一天，很偶然地加入了炒房一族。剛剛從低迷的股市中走出來的他，為了把遠在新疆的父母接到鄭州生活，在隴海路一家新樓盤購買了兩套房子，當時每平方米只有1400元，簡單裝修了之后，妻子單位又分給了他們一套房子，于是就把新買的房子出售，沒費多大工夫，轉眼間就賺了11萬元。嘗到甜頭的他從此徹底從股市抽身到了樓市。"股市跌得厲害，而且跌了資金就沒有了。"張先生有些懊悔。他認為，投資房地產，即使房價下跌，但房子還在那里，可租可售。

　　一提起炒房，人們都會想到每逢有樓盤開盤，在售樓現場排著長隊的購房者。其實這只是表面現象。"鄭州還沒有形成規模的職業炒房團，要有也是松散結盟的個體炒房者。鄭州房價攀升主要還是真實需求旺盛造成的。其實真正專業炒房子的人是不會到售樓部排隊的，他們一般跟開發商都有關系，往往提前都把好的位置和樓層定過了。"一位房地產開發公司的銷售部經理告訴記者。

　　據一家大型房產中介公司的宋小姐介紹，炒二手房需要的專業性更強，涉及到房產評估等方面，房價構成也不好確定。相比來說，炒新房更容易操作。只要選擇實力、聲譽較好的開發商，地段、配套設施差不多有發展潛力的樓盤，升值空間很大。炒新房者通常的做法是幾個人共同投資集中買下一個樓盤的多套房子，彼此信用牢靠，等到樓盤價格上漲到一定程度之后，立即加價掛到中介機構中，同攻同守，這樣房價可以一路上揚。現在鄭州也出現了不少專業炒房人，他們中的一些人與某些開發商串通，拿房子但沒有合同備案，借機拋出賺錢。針對在北京、上海、南京等地鬧得沸沸揚揚的"炒房團"現象,她認為，現在來鄭州買房的外地人大部分是河南省的其他省轄市居民，炒房號等投機行為已經較為明顯但并沒有像深圳等南方城市那么嚴重。"炒房的目的就是買了賣，從市場經濟規律來看，炒房本身是無可非議的，炒房者承擔了樓盤升值之前的風險，收益也是合理利潤。最初人們炒房是無意識行為，當意識到這里面的利潤相當可觀時就變成了自覺行為。這很正常。只是當炒房比例大于真實需求時造成了假象，使房價虛高不利于社會穩定，從預防國家金融風險的角度看，炒房確實應該抑制。"河南思達置業有限公司經營本部營銷總監李紅征分析說。

　　②精心策劃的財富游戲

　　"要說最大的炒家應該是房地產開發商，他們在樓盤還沒影兒時就炒得熱氣騰騰了，特別是經濟適用房，我們普通老百姓知道消息的時候房子都快賣完了，剩下的不是面積大就是位置、戶型差的。"在中國銀行河南分行工作的鄭先生一直想買套合適的房子都未能如愿。曾經在某房地產公司任策劃部經理的李先生告訴記者，如果樓盤開盤時預計客戶不多，公司領導就會讓公司員工號召親戚朋友來"捧場"，甚至還雇用民工來排隊購買，制造緊張氣氛，虛擬客戶哄抬房價。同時把搶購火爆局面的照片當作樓盤廣告圖片在各大媒體刊登，通過煽情的語言文字大肆渲染熱銷氣氛。有時候還會聯合房產中介，讓部分房源被中介或內部員工等虛擬"客戶"以較高價格簽訂合同。再以此價格為"標桿"，到排隊的真實購房者中去"無意"中的交流，從而加快購買者搶購。等房源快售完時，開發商以各種理由撤銷當初"演戲"時簽訂的高價合同，收盤謝幕。

　　長期跟蹤研究房地產業的中國社科院金融研究所尹中立博士認為，炒股做莊要受罰，而房地產商惡意操縱市場、欺詐消費者的行徑卻鮮有法律約束。炒房就成了一場由多方合謀的財富游戲。仔細尋思，確有其意。在這場追求財富的游戲里，政府、媒體、有關專家、開發商和炒房者都分別飾演了不同的角色。

　　游戲一：炒房號是目前一種比較流行的炒法，往往是炒房者只交1萬元定金，但一直拖延不簽訂購房合同，同時等房子升值就轉讓房號，讓真正購買的人去簽購房合同，自己從中賺取差價。更有甚者，有些公司售樓員手中攥著房號不撒手，到公開選房時私下籠絡買主，以幾千元的價格賣給急需購房者。這些都發生在從發達城市傳過來"認籌"、"解籌"、"VIP客戶咨詢"等營銷手段之后。

　　知情人士告訴記者，"認籌"里其實暗藏了種種"玄機"。首先，"認籌"樓盤大多沒有預售許可證。是開發商為了試探市場反應、積累和挖掘前期客戶而推出的，此時售價沒定，如果市場反應較好，這個樓盤可能就會有調高價格的可能。其次，變相占用消費者資金。由于國家銀根緊縮，"認籌誠意金"就成了不少開發企業的重要"融資渠道"。尤其是在項目開盤前的那段時間內，往往是開發商資金最為緊張的階段，"認籌誠意金"無疑可解決部分"燃眉之急"。

　　游戲二：邀請外地炒房團到鄭州"實地考察"。鄭州也有媒體曾經組織了一些開發商到溫州參加房展會，誠邀外地客商到鄭州投資。買不買房，買多少房已經不那么重要--反正是預定，真正下單多少只有天知道。重要的是溫州人來了，明白人都應該清楚這意味著什么。這就像歌星走穴，臺上露個臉擺個姿勢，關鍵是撩撥起的陣陣尖叫必須足夠分貝，假唱又有什么關系？

　　游戲三：開發商不惜重金聘請世界知名物業管理公司擔任樓盤推廣期的顧問，并舉行隆重的簽約儀式，通過媒體的傳播，加上專家的好評，以及政府主管領導的贊許，使樓盤綜合形象大增，銷售完畢，業主入住，才發現所謂的世界知名物業顧問此時也"顧不上問了"。……

　　當然，游戲總是要遵循規則的，與一般游戲有輸有贏的結果不同的是，在房價提升到一定程度以后，每一個參加游戲的人都會得到相應的利益。顯而易見的是，這里面最大的贏家還是開發商，倒霉的是那些真正有居住需求的購房人。

　　③遏制炒房暗流

　　記者在采訪中了解到，去年以來鄭州房價持續走高，也帶動著2000年以來幾乎沒有上漲的二手房價格也一路攀升。樓市的持續走熱，觸動了鄭州人的購房神經。面對樓市熱，有的市民把家中部分存折變成了預售合同，有的市民把居住了幾十年的房子拋到二手房市場，把折成的現錢又變成了尚未完工的新房。其中，越來越多的市民將買賣房產當作最主要的投資選擇，或者坐收租金以房養房，或者低進高出賺取差價。然而，這種類似于"全民出動炒房子"的行為，在帶動鄭州房價不斷走高的同時，使炒房的贏利空間也越來越小。面對一波又一波的宏觀調控，房產投資該何去何從？"前天看有篇報道，我認為它把期房限轉和加收營業稅形容為抑制炒房者的門鎖很形象，使一些投機的炒樓者和利用虛假合同套取貸款的開發商嘗到了房產被套牢和買賣成本加大的苦果。同時，也使得投資型的購房者要更加仔細地權衡利弊。由于投資的初始成本加大，未來成本又有很大的不確定性，再加上政策具有強烈的導向作用，會使好多購房者對市場的心理預期正在逐漸轉變，放緩投資的步伐。"端莊不動產的劉羽認為從購房者的構成看，炒房如果沒了市場，一些投資者會因為投資成本加大而退出購房隊伍。這些將會使得自住的比例在購房隊伍中逐漸加大。

　　不過，過多的市場限制也使得一部分房地產業內人士有些擔憂。"這是一項針對投資者的政策，但如果一旦失去回報，以及限制被交易，就會在很大程度上阻礙市場原本正常的流通。"

　　"政策是為平抑房價，但如果投資者大量轉向租賃市場，房子不出來，是不會出現降價的。但是這樣一來，未來一段時間內房屋租金肯定要下降，也會影響投資者的熱情。"李紅征認為，解決房價的問題實際上是在解決供求關系。"欲使房價回落，必須從根本上解決土地供應問題，加大土地供應量。可能出于投資目的的高檔房的需求將會以較快速度下落。但是對于中低檔房，由于有實際需求做強力支撐，房價的回落是非常有限的。存在是因為有市場需求，因此投資性購房依然會'奔騰不息'。"

　　針對目前很多期房在沒有取得商品房預售許可證的情況下，就已經對外預訂，對內部認購，人為助長商品房搶購風，給人制造恐慌心理，進而抬高房價，造成不公平的搶購行為。6月1日，鄭州市政府出臺了《鄭州市商品房買賣合同聯機備案管理辦法(試行)》，從6月20日起，要求開發企業售新房微機必須與市房管局聯網，賣一套備案一套，實現實時監控。房地產管理部門將通過網絡、報紙等媒體及時公布區域、類型、價格和面積的市場供應信息，并提供網絡查詢服務。

　　鄭州市房地產交易中心一位工作人員告訴記者，針對一些不法中介渾水摸魚的情況，鄭州市有關規定也要求加強存量房交易監管，建立房地產企業和執行人員的信用檔案，依法取締未取得資質的中介機構。現在一些市場行為不端者已經被列入了重點監控名單，一旦政府相應的具體規定出臺，這些人不但要受處罰，還要被公開點名。

　　盡管如此，業內人士普遍認為，鄭州老百姓要買到自己想要的房子仍有一個相當長的過程，控制房價上漲、打擊炒房行為，政府仍有相當多的具體工作要做。