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見習記者 徐廣蓉 本報記者 陳善哲
編者按：2004年10月28日，《深圳市城中村舊村改造暫行規定》拉開了深圳全面城市化進程的序幕。與廣州舊城改造開發商無份參與不同的是，《規定》明確，鼓勵國內外有實力的機構通過競標開發或者參與開發城中村改造項目，這是深圳在實行土地緊縮政策以來繼爛尾樓整治后的又一大動作。
2005年5月，以“中國第一爆”為代表的深圳城中村改造漸入高潮。隨著城中村改造的風生水起，大量可用土地將涌入房地產市場，使深圳房地產開發的土地饑渴得到緩解。短時間內將釋放的新增供應量，對目前如履薄冰的市場，將帶來怎樣的沖擊？
深圳報道
5月22日，中午13時，隨著數聲巨響，深圳漁農村終成廢墟。
漁農村是深圳數百個總面積高達1億平方米的“城中村”中的一個。此次被外界廣為宣傳的“中國第一爆”是一個標志性的節點。有人評論說，它預示著那些密密麻麻夾雜在城市當中的村落，將被逐漸以整體拆除重建的方式加以改造。
“未來3年-5年之內，舊城改造將一直是深圳城市建設的重頭戲。”深圳市舊城改造辦的一位官員說。
緩解土地饑渴
2005年，深圳迎來了城中村改造示范年，在市城改辦正在編制的《2005年全市城中村改造工作計劃》中，全市實施的城中村改造項目有大沖村、田貝村、漁農村等30個項目。大面積的舊城改造工程正在進行和醞釀，一場規模浩大的城市“改顏換貌”行動已經開始。
“舊城改造對房地產的持續發展有著深遠意義。”深圳市國土資源局房地產研究所所長王鋒博士說。
不難發現，土地饑渴已經成為抑制深圳房地產市場發展的最大因素。
“近年深圳年均新增建設用地25萬平方公里，目前的建設用地已經超過467平方公里，占全部可建設用地的67%，如果不采取有效措施，深圳未來發展所需要的建設用地可能不足以維持10年。”深圳市國土局一份報告陳述了這一嚴峻的事實。
為了延長深圳建設用地的“生命期”，2002年深圳市政府開始提出要“擰緊土地的水龍頭”，實行土地供應的“三年緊縮政策”。3年來，每年新增房地產用地供應控制在1平方公里左右。專家測算：控制得好，深圳的土地大約只有20年左右的“生命期”。
值得注意的是，如果每年出讓的住宅用地控制在1平方公里內，大約只能夠建300多萬平方米的房子，而深圳近年來對商品房的新增需求都在800萬-900萬平方米之間，也就是說，將有超過500萬平方米住宅需求缺口急需填補。
王鋒博士在一份報告中分析：目前關內需要改造的城中村面積是4000多萬平方米，關外是6000萬-7000萬平方米，共計1億多平方米，關內城中村平均容積率約為3.0，關外略低，全市城中村的平均容積率約為2.5。正常情況下，按照“拆一建二”的比例計算，建筑面積擴增一倍，城中村能供應出的房屋面積將達到2億平方米左右，如果每年形成1000萬平方米的新增商品房供應，將可供深圳房地產20年發展。
即便是商品房買賣市場和租賃市場各占一半比例，那進入二級市場的商品房供應量也會有1億平方米左右，目前深圳房地產商品房每年的缺口是600多萬平方米，這1億平方米的新增供應，大概能補充市場15年左右的土地短缺，這對深圳的房地產發展，將是不可估量的潛在價值。
以此計算，深圳舊城改造工程將是拯救房地產市場的“救命稻草”。
并非“香饃饃”
城中村改造釋放的新增供應量，將會平抑深圳房價，甚至使之有可能下降，但是，按照官方規劃，舊城改造將在3年-5年內完成，1億-2億平方米的新增商品房集中入市，每年就達到2000萬-3000萬平方米，這可能會導致市場無力負荷。
王鋒認為，“能每年改造100萬-200萬平方米的城中村，形成新增市場供應200萬-300萬平方米，就已經是非常了不起的貢獻了。”
舊城改造形成的新增市場供應將會集中在中低檔商品房市場，而且，按照規定，重建成后的房屋返還給原住民的比例較大。
房地產研究人士半求分析，“這樣就有可能會導致三級市場租金下調，會有很大一部分村民持房源進入買賣市場，假定2000萬平方米新增供應中的一半進入二級市場，全部集中在中低檔市場，這對于深圳目前每年只有400多萬平方米的中低檔市場需求而言，會造成很大的沖擊。”
對于租賃市場，這批需求如果倉促中批量釋放出來，會帶來租金水平的大幅調整。據深圳中原地產研究分析，釋放出來的需求中，一些本來居住在農民房中經濟實力稍強的人會轉而租住租金稍高，但居住條件比較好的商品房，會使得商品房的租金上升。這樣相對收入低的人群的居住問題將更加嚴重。
而對于深圳舊城改造的主要參與者——發展商來說，積極的心態正在冷卻。
參與深圳舊城改造的發展商有金地、佳兆業、中航、和黃、百仕達、京基、金光華、綠景、鴻榮源等。但是，隨著舊城改造項目村的容積率升高，開發商的熱情在“做與不做”之間徘徊。
綠景地產副總經理鐘禹然表示，“綠景地產一直不介入容積率超過3.0的舊城改造項目。”目前，綠景地產參與了近50萬平方米的深圳舊城改造。
按照正常狀況，拆一還一，等于是付出兩倍的成本來賣一半的房子。關內城中村由原來的3層升至8層甚至16層，容積率越高，賠償也越高，而且，一拆一建，至少要2年多時間，這期間，原住民的租金收益沒法保證，這些也要發展商來承擔。難怪開發商要望而卻步。
政府角色？
有地產專業人士說，“舊城改造”的最大難題在于拆遷補償，舉國皆然，深圳亦不能外。
對歷來依靠房屋出租謀生的原住民而言，與一次性回籠資金的貨幣補償方式相比，實物補償更像長期投資，將使“以屋養人”的食利者的生活形態得以延續。
“爆破不是最難的，說服村民簽訂協議才是最難的。”福田區區長張禮銅在爆破結束后，向媒體記者感慨道。
重重阻力之下，一些發展商對介入舊城改造項目一直心存疑惑。鐘禹然表示：“目前最大的問題是，政府在其中應該扮演一個什么樣的角色？”
在深圳社科院院長樂正看來，城中村改造之難，關鍵在于其中盤結了太多的利益。
一份來自政府的報告里提到，如果按照目前私房的平均建筑造價估算，特區私房的總價高達140億元。保守估計，每棟私房出租5年左右即可收回建筑成本，再出租5年，私房業主便可成為百萬元戶。
據統計，深圳全市共有241個“城中村”，其中出租屋面積有8000多萬平方米，占全市1.5億平方米出租屋總面積一半以上。
樂正認為，政府應該與發展商合作，實施面向暫住人口的“安居工程”，加大中低端市場的投放量。“因為在深圳的產業結構調整尚未到位的情況下，在可預見的將來，深圳仍將有大量的中低收入的藍領階層，而通過高價獲得土地的發展商顯然不會熱衷于提供廉租房。”
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