成都東大街11號地拍賣延期幕后

　　本報記者 楊麗萍

　　北京報道

　　目前，地產商和購房者最關心的也許是，對于房價來說，宏觀調控將持續多久？究竟要達到什么樣的目標？

　　6月2日在北京舉行的“2005房地產市場形勢與調控政策報告會”透露的信息表明，最近一個月，房價已出現明顯滯漲，而房價的漲跌大勢，將于年底見分曉。

　　短期效應?房價全面滯漲

　　“中央關于穩定房價的文件出臺后，商品住宅價格上漲趨緩，部分城市有所下降。據建設部的監控數據顯示，5月16日至22日一周內，北京、重慶、南京、武漢等11城市商品住房平均價格漲幅與上周比略有回落。相反，多數城市二手住房掛牌量及日平均成交量都明顯增加，5月份，南昌、武漢、長沙等，城市日平均成交量比4月份增長了20%以上。”建設部住宅與房地產業司司長謝家瑾在這次會議上透露。

　　謝還表示，從22個城市房地產市場信息系統反饋的數據分析看，5月份以來，各地房地產市場運行基本平穩，并已出現積極變化。

　　“成交量也因6月1日起調整營業稅政策而短期內明顯增加。遏制投機炒作效果初步顯現。消費者觀望心態濃厚，購房行為漸趨理性，一些地區新開盤項目不再出現過去排隊購房的場面；部分原準備短期轉手住房的投資者，開始轉向長期出租。”劉志峰在會議上匯總了《意見》出臺后各地市場的積極變化。

　　而據記者了解，北京、上海、杭州等地商品房成交量降幅已經超過了20%。上海市商品住宅價格4月份環比上漲0.5%；進入5月份以來，周環比分別上漲0.26%、0.49%、0.91%，漲幅已明顯超緩；南京市兩個規模較大的在售樓盤銷售均價分別由四月中下旬的5514元／平方米、6267元／平方米下調為5073元／平方米、5603元／平方米，降幅分別為8.0%、10.6%。

　　與此同時，投資者的市場心理預期也發生了變化，投資性購房短期內明顯減少。

　　然而，房價的回落真的就這樣輕松來臨了嗎？事實上，高房價與政策之間的較量絕不止這么簡單。

　　年底可見分曉？

　　建設部副部長劉志峰在此次會議上的一席話顯得意味深長。

　　“必須清醒地看到，這些調控效果還只是初步的，市場發展態勢的變化更多反映的還只是心理預期的變化，房價漲幅總體上還處于高位。”而同時，劉志峰還向媒體坦言，“房價回落不是一朝一夕的事情，現在還不是樂觀的時候，穩定房價還有許多很復雜的環節需要逐步去完善。”

　　“去年以來，商品房價格上漲過快。據國家統計局數據，2004年商品房平均價格同比增長14.4%，其中商品住宅價格同比增長15.2%，首次出現兩位數增長，首次超過居民收入增長；少數城市房價漲幅超過20%。今年1～4月，商品房、商品住房平均價格同比又增長11.9%和12.9%。”劉志峰在會議上還透露，房價過快上漲已呈蔓延態勢，由上海、浙江、江蘇等東部沿海城市向其他地區擴展。

　　同時，記者從相關人士那里得到的可靠數據，也顯示出了“房地產熱”擴散的危險趨勢。據了解，2005年一季度，全國累計完成房地產開發投資2324億元，同比增長26.7%，而國內房地產開發投資增長超過30%以上的省市就已多達14個。

　　“個別地區房地產開發投資，超過全社會固定資產投資的50%，是推動當地全社會固定資產投資膨脹的重要因素。”劉志峰指出。

　　如果政策從土地或者金融等方面單刀直入不能治愈高房價的市場“頑疾”，那么，近日出臺的《意見》則無奈地向高房價亮出了從政府、金融、土地、開發商，用戶等多個層面入手的“組合拳”。

　　“宏觀調控的目標是三個回歸：一個是消費者的預期要回歸，從原來看漲的預期回到理性的預期上來。二是增幅的回歸，前段時間特別是2004年，房價的漲幅，從全國來看是比較高。這次房價的調控目標也要回歸到一個理性上來。三是價格的回歸，前段時間價格比較高、上漲幅度比較快的城市，價格有可能會下降。”中國社會科學院財貿經濟研究所倪鵬飛博士這樣分析新一輪房地產新政。

　　“新政主要是抑制投機性投資，而中高檔住宅市場的投資型客戶比例比較高，中高檔住宅將會出現一定程度的疲軟，”北京藍石營銷策劃公司董事長李春平認為，短期投機者的撤出，會使部分自住需求‘持幣待購’，從而帶來供需關系的變化，房價可能受到一定程度的影響。

　　對于新政效應的區域性差異，北京市國際投資發展公司總經理杜猛也持相同觀點。他以珠三角和長三角受政策的影響為例指出，上海的情況比較特殊，雖然是國際大都市，但是有它的特殊性。因為近三年在房價的走勢方面，上海走得太猛，2004年比2003年上漲了1／3，現在的下降是一個價值的回歸，這個回歸是有限的回歸，無非是在漲幅中下降。而北京由于有首都效應，需求來自很多方面，所以政策對房價還沒有形成很大的波動。

　　調控劍指何方？

　　業界關注的是，調控的目標在哪里？是降房價，抑或穩定房價，使之不再大幅增長？作為重點調控城市的上海、杭州房地產市場，這個問題尤其為地產商們關注。兩個月來，在大小會議或私下場合，上海地產商相互發問最多的就是：國家宏觀調控，究竟是想讓(上海)房價降2000元還是3000元，甚至是5000元？

　　劉志峰是這么回答的：具體要求房價降多少錢，“那本身就不是市場經濟的做法”。

　　謝家瑾則表示，目前各地房價已經回落，房地產整個行業都正處于觀望期，她估計“觀望”的時間大約會持續3個月左右，而真正顯效的，應在半年之后，“到年底時房地產市場(房價)應該回歸到正常狀態”。

　　SOHO中國有限公司總裁張欣與謝家瑾的看法居然驚人地一致。她在財富論壇期間的一個公開場合說，最近一個月，上海、北京的高端物業成交量基本為零，購房者處于觀望之中，這個時間可能會持續3-6個月，6個月之后就可以看出房價的大勢來。

　　但記者采訪的幾位上海和北京的專家表示，房地產宏觀調控可能會持續兩年左右。

　　新政的確有可能導致住宅價格在未來一兩個月內有所下降，然而這僅僅是一種短期效果，并不是一種長期趨勢。作為一個時常處于風口浪尖的商人，SOHO中國董事長潘石屹當然意識到這一點，他不失時機地強調，“如果按這個趨勢一直跌下去，中國的房地產就徹底停頓了”。

　　沒有一個人愿意看到房地產市場“徹底停頓”。

　　“必須清醒地看到，這些調控效果還只是初步的，市場發展態勢的變化更多反映的還只是心理預期的變化，房價漲幅總體上還處于高位。同時，市場發展也表現出明顯的區域性差異。”劉志峰提出，“一些投資投機性需求量較大、供求矛盾突出、房價上漲較快的東部沿海和內地部分中心城市，特別是近期措施得力的地方，政策效應表現得更加明顯些。下一步，政府在繼續關注東部沿海地區和一些中心城市房價變化的同時，也要關注中西部地區出現的新情況、新問題及其發展走勢。

　　從各地房價滯脹的情況來看，調控的初步效應很明顯。

　　謝家瑾也明確了當下要做的工作，關鍵是要從土地供應、產品供應等前期環節上下功夫，要合理確定供應對象，保證中低價位、中小套型住房的有效供應，滿足中低收入家庭住房需求。各地房地產主管部門要堅決貫徹執行國務院關于禁止期房轉讓的決定，認真組織實施，在預售合同備案、房屋權屬登記等環節嚴格把關。直轄市、計劃單列市、省會城市和住房價格上漲過快的重點城市，今年6月底前要基本實現商品房預銷售合同網上即時備案。

　　一項值得業界關注的措施是：為了加強房地產市場監測，建設部決定從2005年7月份起建立40個大中城市房地產信息系統主要數據指標和市場監測報告上報和發布制度。