海口：他們經歷的房產潮汐

　　本報記者 王佴 發自海口

　　火車上的尋房老人

　　5月21日晚7點，由海口開往廣州的跨海列車準點起動。

　　過海前，為保證安全，列車要經歷25分鐘的暫時斷電，于是，在夕曬下，窗戶緊閉、空調停開的車廂頓時變成了蒸籠，汗流浹背的人們紛紛抱怨或來回走動。

　　但在一片熱浪中，來自上海靜安區的朱女士與他的丈夫卞先生卻有著難得的沉靜，他們將手中的一份樓盤廣告反復地研究，并不時低聲地討論。

　　他們剛剛在海口訂下了一套67平方米的房子，盡管只是期房，但兩人仿佛穿過時空看到了未來的美好景象，“我們家那里正好能望見海，我們打算以后半年住上海，半年住海口。”卞先生退休前是上海遠洋公司的國際海員，三十年海上生涯為他帶來的不僅是幾十萬元的積蓄及豐富的閱歷，還有嚴重的鼻竇炎。“所以一定要找一個有著海洋性氣候的地方來養老。”

　　促使他們離開上海的原因不僅于此。據朱女士介紹，他們在靜安區有一套1999年購入的80平方米的房子，時價2500元/平方米，但“現在那里房價漲的不得了，一個平方就要2萬多元，雖然孩子是公務員，但也買不起這么貴的房，干脆我們兩個老人在外面再買一套房子算了。”5月初，他們來到了海口，開始了尋房之旅。

　　朱女士夫婦所購置的樓盤位于海口東北角的海甸島，17年前，海南建省伊始，這里被規劃為高尚住宅區，最瘋狂時，這里每平方米樓盤均價直沖1萬元。

　　今天只有16個版的《海南日報》記者見證了這場13年前的瘋狂。當時，由于地產廣告急速增長，在1992年、1993年兩年中，其日常版面已達48個版，地產之熱可見一斑。

　　據統計，僅1992年海口房地產投資就達到了30億元，占當年全市固定資產投資的一半；1992年、1993年兩年間，在房地產投資的拉動下，海口的國內生產總值年增長速度均達到了80%，這一紀錄至今仍無國內城市能夠打破。

　　而短暫繁榮的代價是：截至1998年底，全市空置商品房360萬平方米；停緩建工程項目446宗，閑置土地2856萬公頃。積壓房地產總量占全國的7.8%。

　　一場大浪過后，朱女士現在所購的新房售價為2900元/平方米，“在海南現的新樓盤里，這已經偏高了。”跑遍了海口的朱女士說。

　　像朱女士夫婦這樣的島外購房客，已漸成海口地產的主力客源。

　　據海南DC城房地產交易中心的一份內部銷售資料顯示，海口有70%的房產由島外購房者購得。據海南省建設廳統計處處長趙文川介紹，到目前為止，海口商品房空置率為9.1%。而據一業內人士介紹，比一次空置率更居高不下的是二次空置，二次空置房是指已經出售，但至少半年無人居住的房產。

　　而海南省建設廳一位官員表示，空置率過高的實質，是對海口一向標榜的第二居住地概念的一種挑戰，“由于本地需求有限，所以島外市場成為各樓盤力爭的主流客源，但這種外銷樓盤與普通樓盤的差異化在哪里，卻始終沒有人找到答案，或者就算知道，也沒有開發商真正地落實，大家的心態還是像當年那樣浮躁，當然或許這也和他們的實力有關。”

    集體撤退的代銷商們

　　4月5日中午，陳勃任和他的舊部在海口一家小店共進午餐，這是他在海南最后的午餐，下午5點多，他將搭乘前往上海的飛機，“我以后或許再也不來海南了。”他對那些曾和他一樣雄心勃勃試圖在海南大干一場的同事們說。

　　陳勃任是臺灣人，是金達利房產咨詢服務公司(下稱“金達利”)海南地區的總負責人。但在今年3月份，公司已經悄然退出在海南運作的兩個樓盤，他本人調回上海總公司，而其他員工則各謀出路。

　　“金達利只是多米諾骨牌倒下的一張牌，”曹元是當地一位資深地產記者，他從2年前開始關注海南的地產代銷公司。據他統計，僅去年一年離開海南的內地知名代銷公司就包括深圳濤益、深圳世聯、上海農工商、廣州中地行。直至去年底，香港戴德梁行集團成員泛城(中國)退出“麗晶海景”，房產代銷公司離開海南，儼然已成“潮流”。

　　代銷商的集體撤離，凸現的是這些外地熟手們面對海口地產銷售困局的無可奈何。曾任金達利企劃部經理的簡智輝認為海南是賣方市場，人口少，人均可支配收入也較少，所以需求不足。但內地為買方市場，若沒有把握好這個差異，島外代銷公司來海南肯定是要翻船的。

　　受困于地產泡沫破滅后，本地消費力疲軟的窘境，海南房地產業似乎難覓新的突破口。據海口市房協提供的數據顯示，2004年海口待售面積超過400萬平方米，而其銷售面積僅僅125萬平方米。

　　“我近期是不會再在海南投資房地產了。”4月25日下午4點，在博鰲藍色海岸，SOHO中國的總裁潘石屹說。15年前，親歷海南地產熱潮的他聰明地實現了自己的“海南夢”，并順利移師北京，最終成為人們所說的“地產大鱷”。

　　5年前，重回海南的潘石屹投資了博鰲藍色海岸，但他顯然對這個項目的回報不甚滿意：“或許這算是我做旅游地產的一個嘗試，好在我當初拿地價比較便宜。”

　　比地產商及代銷商們更著急的是建設廳的官員們，“今年的調控政策，初衷是為了打擊部分特大型城市的超高房價。但一人得病，大家都得跟著吃藥，全國2004年房價平均上漲10%，海口只有4%，現在大城市的房價下降了，我們也跟著賣不動了。”一位該廳官員抱怨道。

    “看風水”的李老板

　　5月20日的下午，復興城老總李芝的心情十分不錯，售樓大廳外一群小伙子正在進行培訓，他們是將要在這里開業的大酒店的工作人員，他指著窗外來往的人們對記者說，“瞧，人氣不錯吧，去年這兒還是一片荒地呢。”

　　復興城項目位于海口灣內的世經大橋下，這里將是海口新的酒巴、餐飲、娛樂一條街，一見到記者，李芝首先問的便是能否幫忙介紹一些大的院線在這兒開電影院，“我要把這兒做成海口新的休閑旺地。”

　　2002年當李芝受成都復興地產集團委托，來到海口時，面對這片荒地，他真不知道該做什么。“當時這塊地十分便宜，沒人要，我問過幾個開發商為什么不要這塊地，他們異口同聲說，這里風水不好。”

　　“但我們公司還是堅決地拿下了這塊地。”李芝依舊肯定當年的決斷，“現在我可以高興地告訴你，這個項目我們賺了不少。”

　　在加入成都復興地產前，李芝曾在深圳萬科供職多年，所以對于風水一說，他明白這不過是開發商的托辭而已，“這塊地市政府明令只能做商用，不能做住宅，而本地開發商對海口的商業地產信心不足，所以才把這塊地留給了我們。”但本土開發商對海口商業地產的一致看法也并非沒有道理，海南富迪房地產開發有限公司副總經理江浩就認為：“境內外大型零售連鎖店屢次同海南擦肩而過，表明他們對海南市場信心不足。這種大環境下，做商業地產風險太大。”據海口市商業局統計顯示，海口的人均商業面積早在2003年時便已達1平方米，居全國前列，(全國2003年平均水平為人均0.7平方米)。而海口的商業地還在“突飛猛進”地發展。據海南省建設廳2005年初預計，僅今年商業地產開發面積將達到70萬平方米。聯想到海口人口數量只有139萬，海口人均商業面積大幅提高已成必然。

　　但李芝的觀點并沒有得到大多數同行的支持，海口銅鑼灣百貨的一位工作人員透露，原定于去年12月開業的海口銅鑼灣廣場推遲開業，有很大一部分原因是該公司對海南市場消費能力信心不足。而一季度的統計數據則把這種信心不足給量化了。據海口市房管局有關負責人介紹，一季度海口商業用房銷售均價比去年下跌27.5%。

　　“現在我不敢說這個項目一定會賺到錢，只能說自己不會虧，我更看重的還是一個前景，”李芝分析道，“如果說，從1995年到2005年，對海南而言，是一個較長的調整期，那么下一步就將進入一個增長期。去年以來，包括金光紙漿、中石化煉油等上百億項目的動工，加上洋浦重組、環島鐵路建設加快等，我們已經明顯感到海南步入產業調整階段的快車道，所以我手上的商業地產項目，還是盡可能地在保本前提下留一部分只租不售，以待若干年后獲取更大的價值。”

　　作風低調的他還是不忘為自己的言論做了中和，“多數人做生意，其實并不是理性的，所以我的判斷，僅是一家之言。不過，正如索羅斯的反射定律所言，‘在未來面前，我們都是無知的，但我們肯定會影響未來’。”