炒房客開發(fā)商 政策矛頭需兩者兼顧

　　誰(shuí)終結(jié)開發(fā)商定價(jià)權(quán)？

　　本報(bào)見習(xí)記者 章劍鋒

　　“現(xiàn)在商品房的價(jià)格由開發(fā)商說了算，沒有任何可討價(jià)還價(jià)的余地。” 在一間十平米不到的辦公室，中國(guó)社科院財(cái)貿(mào)所助理研究員況偉大對(duì)記者說。他認(rèn)為，當(dāng)前的房?jī)r(jià)是由開 發(fā)商壟斷造成的。

　　令這位經(jīng)濟(jì)管理博士出身的學(xué)者更為郁悶的是，最近政府出臺(tái)的一系列打壓房地產(chǎn)泡沫的政策，沒有明顯地將矛頭指向市場(chǎng)交易中占據(jù)強(qiáng)勢(shì)地位的房地產(chǎn)開發(fā)商。

　　開發(fā)商強(qiáng)勢(shì)

　　“前些時(shí)候公司里就商量要提價(jià)。”在一個(gè)浙商開發(fā)的項(xiàng)目里，鄭靜對(duì)公司隨意提價(jià)投了反對(duì)票，她是該項(xiàng)目的售樓代表。

　　由于公司的決策層認(rèn)為應(yīng)該在原有的價(jià)位上再加兩到三百元人民幣，鄭靜卻認(rèn)為當(dāng)前隨意加價(jià)，政策一旦有變，市場(chǎng)預(yù)期走低，結(jié)果會(huì)很不好，“以后的價(jià)格要往上走就很難了”。

　　盡管此番提價(jià)未能通過，但這絲毫不影響他們賺錢，鄭靜的一位同事毫不諱言，“我們的項(xiàng)目在本地價(jià)位的確很高”。她還透露，下半年價(jià)格還會(huì)有變動(dòng)，未能通過的提價(jià)議案很可能在此后的幾個(gè)月間實(shí)現(xiàn)。

　　浙江今明置業(yè)顧問公司副總裁徐耀飛承認(rèn)，開發(fā)商定奪房?jī)r(jià)的自主及隨意性極大，“開發(fā)商基本不會(huì)考慮成本，如果急著資金回籠，賣價(jià)低一點(diǎn)，市場(chǎng)阻力小一點(diǎn)，把價(jià)格撈回來(lái)后，再調(diào)價(jià)；如果實(shí)力雄厚，對(duì)后市有一個(gè)期望，會(huì)故意惜售，以便坐高價(jià)位。”

　　徐耀飛精通市場(chǎng)的竅門，“政府是不會(huì)干涉的，完全是自主定價(jià)，我認(rèn)為有必要漲價(jià)的時(shí)候就漲價(jià)。”他說。

　　開發(fā)商除了在自主定價(jià)問題上表現(xiàn)得十分強(qiáng)勢(shì)之外，還對(duì)房屋買賣過程中到哪家銀行按揭和保險(xiǎn)等一一“照顧”到，令購(gòu)房者沒有任何討價(jià)還價(jià)的余地。

　　何時(shí)終結(jié)自主定價(jià)

　　開發(fā)商強(qiáng)勢(shì)的做法，不僅推高了房?jī)r(jià)，也讓購(gòu)房者蒙受被盤剝的現(xiàn)實(shí)。

　　豐臺(tái)總部基地宣傳部部長(zhǎng)助理沈京津認(rèn)為，必須把住房與諸如此類東西等同視之，政府應(yīng)該進(jìn)行及時(shí)的適度干預(yù)。

　　“物價(jià)部門干預(yù)關(guān)乎國(guó)計(jì)民生的物價(jià)，但現(xiàn)在提倡市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，所以一般不輕易干涉房?jī)r(jià)，其實(shí)應(yīng)該呼吁，因?yàn)樽》亢陀望}醫(yī)藥差不多的。現(xiàn)在不是在抑制藥價(jià)嗎？在房?jī)r(jià)方面恐怕也應(yīng)該做一些工作。”沈京津說。

　　事實(shí)上，政府對(duì)房?jī)r(jià)的工作一直未停，新舊國(guó)八條及新近七部委意見都認(rèn)為必須把穩(wěn)定房?jī)r(jià)放在重要位置上，并且對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房也明確了要給出指導(dǎo)價(jià)位。但是，對(duì)于商品房市場(chǎng)是否可以照此辦理，則沒有下文。

　　上海社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)所副研究員劉社建認(rèn)為，如果相應(yīng)給商品房市場(chǎng)一個(gè)指導(dǎo)價(jià)或參考價(jià)，無(wú)異于是讓市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)向計(jì)劃經(jīng)濟(jì)回歸。

　　與劉不同，北京漢衡律師事務(wù)所律師馬淑云說：“應(yīng)該適當(dāng)?shù)南拗崎_發(fā)商的自主定價(jià)權(quán)。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)決定價(jià)格，商品房交易的市場(chǎng)主體是開發(fā)商和購(gòu)房者。如果僅由開發(fā)商自主行使定價(jià)權(quán)，購(gòu)房者喪失了對(duì)房?jī)r(jià)討價(jià)還價(jià)的權(quán)利，勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致商品房的定價(jià)對(duì)購(gòu)房者不利，損害購(gòu)房者的合法利益。”

　　她認(rèn)為，政府在這方面進(jìn)行適度的干預(yù)，并不會(huì)真的打亂整個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的步調(diào)，使其回到計(jì)劃時(shí)代，“對(duì)商品房?jī)r(jià)格提出參考定價(jià)，適度的限制開發(fā)商的自主定價(jià)權(quán)，我認(rèn)為是既能保護(hù)購(gòu)房者利益，又能抑制開發(fā)商牟取暴利，對(duì)穩(wěn)定社會(huì)、維護(hù)經(jīng)濟(jì)秩序也是有益的。”

　　【述評(píng)】讓討價(jià)還價(jià)回歸市場(chǎng)

　　是否可以找到一條合適的途徑有效地限制開發(fā)商主導(dǎo)市場(chǎng)，讓買賣雙方回到對(duì)等公平交易時(shí)代

　　章劍鋒/文

　　房地產(chǎn)當(dāng)前還沒有走出賣方市場(chǎng)，這是一件怪事。

　　說它怪，既然一切都必須遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)則，那市場(chǎng)就不應(yīng)該以任何一方為主導(dǎo)。因?yàn)橹袊?guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)運(yùn)行了整整20年。

　　對(duì)于開發(fā)商所定的價(jià)格，盡管每個(gè)人都有權(quán)利進(jìn)行質(zhì)疑，但是，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)最基本的一條規(guī)則——討價(jià)還價(jià)，在這里已經(jīng)找不到蹤影。按理說，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)就得按規(guī)律辦事。以房地產(chǎn)市場(chǎng)為例，應(yīng)該放手讓買賣雙方自行去交易。任何政府的干預(yù)可能對(duì)于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)來(lái)說都是危險(xiǎn)的，都有可能重新迫使市場(chǎng)回到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代。

　　考慮到中國(guó)既是個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家，同時(shí)也是一個(gè)必須兼顧公平和諧和效率的國(guó)家，且市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)并非全然拋開一切游戲規(guī)則。

　　應(yīng)該看到，房地產(chǎn)當(dāng)前已步入一個(gè)特殊時(shí)期，如果市場(chǎng)的裁判者缺位，將會(huì)亂得不成樣子。非理性發(fā)展的房地產(chǎn)，將會(huì)給整個(gè)社會(huì)帶來(lái)災(zāi)難性后果，對(duì)社會(huì)公平和諧也非益處，而貧富分化等問題亦隨之暴露無(wú)遺。

　　在商場(chǎng)超市里，一件普通商品物價(jià)部門還要給一個(gè)指導(dǎo)價(jià)或參考價(jià)，商品房同樣作為一件商品，何以例外？況且，住房的輻射力遠(yuǎn)大于其他商品，關(guān)乎到經(jīng)濟(jì)與社會(huì)雙重層面，牽一發(fā)而動(dòng)全身。

　　一旦商品房的定價(jià)權(quán)盡數(shù)落在開發(fā)商手里，瞬間而至的經(jīng)濟(jì)泡沫該如何去化解。近年來(lái)開發(fā)商聯(lián)手托市的舉動(dòng)便可見一斑。

　　事實(shí)上， 開發(fā)商的暴利時(shí)代遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有結(jié)束。市場(chǎng)不反對(duì)開發(fā)商賺錢，但反對(duì)壟斷。如果實(shí)施的打壓或限制自主定價(jià)空間的政策，也無(wú)非是擠壓暴利空間而已。

　　需要警惕的是，開發(fā)商們不能因?yàn)檎�府一干預(yù)就抬出計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的借口橫加指責(zé)，利用這個(gè)尋找自己心理的平衡點(diǎn)。即使在發(fā)達(dá)的資本主義國(guó)家，政府的干預(yù)也是必要的。如果整個(gè)市場(chǎng)都缺少政府的參與，那后果不可想象。

　　因此，是否可以找到一條合適的途徑有效地限制開發(fā)商主導(dǎo)市場(chǎng)，讓買賣雙方回到對(duì)等公平交易時(shí)代？

　　因地制宜，建立健全信息披露及公開制度，這顯然十分重要。但是，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)最重要的是，信息對(duì)稱。這一點(diǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)的主管部門應(yīng)該積極做好這件事情。

　　誠(chéng)然，要加強(qiáng)政策法規(guī)的治理力度，僅僅試圖從道義上進(jìn)行感召顯然不管用，不要寄希望于開發(fā)商奉行道義和肩負(fù)起社會(huì)責(zé)任，在沒有一個(gè)合適的法律政策約束環(huán)境下，市場(chǎng)不可能按照起碼的良心和良知走下去。否則，開發(fā)商的利益只能一直與大多數(shù)人的利益對(duì)立，賺多少都不夠。