心理預期變化決定房價走向

　　□本報記者 陸昀

　　調控政策初步顯效購房趨向尚待明朗

　　“中央關于穩定房價的文件出臺后，商品住宅價格上漲趨緩，部分城市有所下降。5月16日至22日一周，北京、重慶、南京、武漢等11城市商品住房平均價格漲幅與上周比略有回 落”，建設部住宅與房地產業司司長謝家瑾在日前召開的“2005房地產市場形勢與調控政策報告會”上如是說。

　　房地產市場面臨新變化

　　七部委局關于調控房地產價格的《意見》出臺后，《意見》的實施日———6月1日，已被人們看作是繼“8.31土地大限”后，以全面手段抑制炒房、調控房價的又一個大限，房價的漲跌備受關注。近10余日，各地紛紛根據七部委局《意見》的要求，出臺了嚴格稅收、增大中低價住房土地供量、穩定房價的具體政策措施，房地產市場面臨著新的變化。

　　據建設部的監控數據顯示，5月16日到22日一周，北京、重慶、南京、武漢等11個城市商品住房價格已經出現負增長，例如南京兩個規模較大的在售樓盤均價已經比4月中下旬下調了五六百元，降幅達到10%左右。同時，多數城市商品住房日平均成交量比4月份明顯下降。謝家瑾透露，上海、杭州、北京、南昌、廈門等城市下降了20%以上。變化明顯的城市中包括北京，表現在投資性購房短期內明顯減少，投機性購房得到一定程度的遏制。且在系列政策作用下，多數城市二手住房掛牌量及日平均成交量都明顯增加，5月份，南昌、武漢、長沙等城市日平均成交量比4月份增長了20%以上。建設部副部長劉志峰認為，房地產市場的變化顯示出消費者觀望心態濃厚，購房行為漸趨理性。

　　市場更多反映心理預期變化

　　相對于上海，北京房價中投資投機比重并不太大，絕大多數購房人出于實際需求。很顯然，今年6月新政策執行后，購房人的心理預期變化將很大程度上決定商品房的成交和價格走向。業內人士認為，由于北京“8.31”過關的288個項目取得銷售許可證和經過必要的開發程序，將會在下半年集中推出，面對買房者濃厚的持幣心態，開發商將會采取略低的價格手段吸引買家。即將在6月16日舉辦的北京市四季房展之夏展似乎印證了這一預見。

　　據了解，本屆夏展中參展項目78個，首次展出的新項目有15個，占參展項目的20%。在價格分布上，均價8000元／平方米以上的項目占16%，5000-8000元／平方米的項目占24%，而勢頭最強的5000元／平方米以下的項目則占到了60%，大部分參展項目的價位低于北京市第一季度商品房住宅均價6554元，這是件令人欣喜的事。

　　但有業內人士分析，作為房地產市場的“晴雨表”，本屆展會的人流量會不小，而由于新政策的實施細則剛剛出臺，買家也在觀察政策落實對市場價格走向的影響。另外，政府已經承諾，今年北京土地供應計劃為6500公頃，其中住宅商品房用地1750公頃、經濟適用住房用地200公頃，土地供量有絕對保障。并且，根據“2005房地產市場形勢與調控政策報告會”的消息，北京市擬在“十一五”期間推出經濟適用住房1000萬平方米，其中2008年前推出800萬平方米。今年的經濟適用房計劃開復工即達700萬平方米，竣工200萬平方米。這給廣大購房者吃下一大“定心丸”，此前因為怕土地斷檔而急于買房的焦慮心態得到緩解。建設部副部長劉志峰表示，目前的調控效果還只是初步的，市場發展態勢的變化更多反映的還只是心理預期的變化，而房價漲幅總體上還處于高位。下一步在繼續關注東部沿海地區和一些中心城市房價變化的同時，將要關注中西部地區出現的新情況、新問題及其發展走勢。這說明，如果房價得不到有效控制，政府還將有新的動作。雖然這是針對全國而言，但買房人將會從市場趨勢影響考慮，不會在這個時候急切地出手。

　　房價能否軟著陸

　　偉業房地產顧問公司負責人林潔認為，目前有很多看不清的地方，但是有一點很明確，即這次調控比以往任何一次都要嚴厲。這一次的調控將使與房地產市場聯系最密切的土地、金融、稅收三方面都有大的變化。其對房地產的最終影響比以往都要大得多。

　　就全國市場來看，對此次宏觀調控北京的反應最強烈，但目前政府的政策對外地的影響要比北京大。

　　林潔認為，調控政策對于北京中高檔樓盤的影響，要大于對高端產品的影響，以及大于對低端產品的影響。因為對于低端產品，包括經濟適用房，無論從未來供應、土地政策、金融政策、稅收政策上，都是受到國家保護的，而高端產品對政策并不是特別敏感。但中高端產品的買家對銀行的依賴最強。另外，按揭成數減少對購房群體的影響，要遠遠大于利率提高的影響。

　　在供量明確后，目前，政府及房地產業界都很重視買房人的心理預期。但從現在看，買房人的心理預期是期待高企的房價降下來，而建設部一再強調的是抑制房價過快上漲的幅度，是穩定房價，希望房價實現“軟著陸”。這之間存在著不小的差異。而一些經濟學家此時又提出，想讓房價“軟著陸”只是人們的理想，從經濟學角度看是不可能的。對房地產市場的調控，最終的結果要么是使房價下降，要么是令房價繼續上升。業內人士認為，這些認識分歧在很大程度上會影響市場的走向，購房預期尚待進一步明朗。