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無論在需求還是供給方面，我們都很難為中國房地產(chǎn)價格如此暴漲找到堅實的理由
關(guān)于泡沫，有一種有趣的說法是：在泡沫沒有破裂時，你是無法證明泡沫的。這是在說，測定泡沫其實是一件異常困難的事情。雖然如此，還是有一些方法可以讓我們可以大致窺視到房地產(chǎn)價格偏離正常狀態(tài)的程度。
一個被廣泛使用的指標是所謂房價收入比,即一套住宅的總價格與家庭年收入的比例。如果一套房子的價格為50萬元，家庭收入為5萬元，那么房價收入比就是10∶1。那么，什么樣的房價收入比才算是合理的呢？世界銀行的標準是5∶1，聯(lián)合國的標準是3∶1。而在經(jīng)驗世界中，美國的這個比例是3∶1，日本是4∶1。而在中國，這個比例是大約在10-15∶1。需要指出的是，由于中國人有大量不透明的收入以及數(shù)據(jù)本身的真實性問題，已經(jīng)有很多人對房價收入比這個指標在中國的解釋能力提出了疑問。這就是說，如果不吃不喝，一個普通中國城市家庭購買一套房子大約需要10-15年。當然人是不可能不吃不喝的，去掉這些必須開支的其他費用，中國家庭購買一套房子的時間就可能翻倍。按照這個標準，中國的房價顯然偏高，出現(xiàn)了所謂的泡沫。值得一提的是，香港房地產(chǎn)在1997年崩潰前，房價收入比大約是14∶1。但房子的消費究竟可以占到家庭消費的多少比例，完全取決于房子在人們心目中的地位。據(jù)說，中國人特別偏愛房子，而且我也相信，中國“狡猾”的開發(fā)商們已經(jīng)成功地為房子貼上了某種身份的標簽因而具有特殊的階層劃分意義，可以讓住房消費擠占其他消費。事實上，就經(jīng)驗而言，大量的購房者家庭的確出現(xiàn)了住房消費對其他消費的嚴重擠出現(xiàn)象。生活因購房而苦不堪言，質(zhì)量大打折扣。但無論如何擠占，人們對房子的消費不能脫離人們實際的收入水平。何況在中國，不斷飆升的教育、醫(yī)療費用也在同時擠出其他的消費，跟住房消費搶位置。這說明住房消費的擠占能力實際上是有限的。總的來看，房價收入比是一個硬約束，任何奇特的民族特性都無法逾越。
當然，在房價不變的情況下，還有一個辦法降低房價收入比，那就是迅速提高人們的收入水平。但非常不幸的是，近年來的統(tǒng)計顯示，大學(xué)畢業(yè)生的工資水平不僅沒有上升，反而出現(xiàn)下降，而這些人正是最重要的潛在購房者。在潛在購房者的收入水平無法在短期內(nèi)戲劇性提升的情況下，那么降低房價收入比就只有一途：降低房價。
房價收入比是衡量收入水平對房價的實際支付能力的一個指標，它很難清晰地透視人們對住房的潛在需求，也就是究竟還有多少人需要買房子。在這方面，另外一些數(shù)據(jù)可以給我們一些幫助。中國房地產(chǎn)協(xié)會的一位負責人估計，到2002年，中國有15%的人擁有兩套住房。南京的一項調(diào)查顯示，這個數(shù)據(jù)大致達到20%。這固然昭顯了中國住房問題上存在的嚴重不公正，但更顯示，房地產(chǎn)的需求可能遠不如地產(chǎn)商所估計的那么樂觀。2002年，中國最容易刺激公眾情緒的經(jīng)濟學(xué)家厲以寧先生提出了語驚四座的“兩套住宅論”。以上面那個數(shù)據(jù)衡量，厲先生的預(yù)測顯然有些落伍了。中國早就有一部分人率先實現(xiàn)了這個夢想。厲先生的話雖然可以鼓舞士氣，但更值得地產(chǎn)商們警惕。
同樣值得地產(chǎn)商們警惕的一個數(shù)據(jù)是，中國城鎮(zhèn)居民的自有住房率已經(jīng)達到了82%。而這個數(shù)據(jù)在美國是65.6%，英國是69%，法國是55%，荷蘭是52%，日本是60%，德國更低，只有40.5%。只經(jīng)過了六七年的牛市，中國的自有住房率就大大超過了大部分發(fā)達國家?guī)资昀鄯e起來的水平。這當然證明了中國房地產(chǎn)的巨大成就，但也同時證明了中國城市住房的市場容量可能已經(jīng)非常局促。中國井噴式的住房消費，令人想起其他消費領(lǐng)域的同樣情形。一陣趕時髦式的集中消費之后，接踵而至的往往是整個行業(yè)的長期低迷及行業(yè)利潤的急劇攤薄。家電消費如此，手機消費如此，近年來與房子并列為兩大支柱的汽車消費也已先行顯示出了同樣的趨勢，難道房地產(chǎn)就真的能夠一枝獨秀嗎？
與以前的集中消費不同，尤其是汽車、房地產(chǎn)的集中消費，完全是靠信貸支持起來的。完全可以說，沒有信貸支持，就沒有今天的房地產(chǎn)。這樣，住房的集中消費也就同時意味著集中負債。在集中負債的勇氣上，中國人的表現(xiàn)令人刮目相看，儼然表現(xiàn)出一種全新的民族特性。中國社科院劉建昌博士提供的數(shù)據(jù)表明，中國許多大城市的居民家庭債務(wù)比率已經(jīng)接近或者超過100%。在2003年，上海的家庭負債比例達到155%，北京為122%，已經(jīng)迅速超越美國同期115%的水平。如果這份數(shù)據(jù)沒有太大水分的話，那么最“敢于提前消費”，最“敢于花未來錢”的美國人就要將這個世界之“最”的名頭讓給中國人了。不過，中國在獲得這個名聲的時候，的確也非常嚴重地透支了未來的消費能力，將信貸消費的擴張空間壓縮到了一個極其狹小的地步。“市場需求”一直是房地產(chǎn)商、政府官員等房地產(chǎn)樂觀論者一個堅實的推理基礎(chǔ)，中國城市家庭迅猛膨脹的負債率，有助于我們認識這個需求的真實面目。市場經(jīng)常是會制造假象的。
從需求的角度，顯然無法解釋中國房地產(chǎn)價格飛漲的現(xiàn)象。于是有人開始從供給方面提供證據(jù)。一個極為流行的解釋是，中國人多地少的資源約束，必然導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的長期上漲趨勢。在這方面，在中國經(jīng)濟學(xué)家中一貫以“語不驚人誓不休”的王建的觀點，最具有代表性。2004年年末，王建在南京大膽放言：“保守地說，今后10年，中國的大城市，無論是上海、北京還是南京，房價要漲3倍；大膽地說，10年房價要漲5倍以上。……房價不僅要漲還要猛漲！”王建雖然為自己經(jīng)濟學(xué)家的名聲預(yù)留了止損空間(3倍)，但他還是忍不住自己的豪放，對中國房地產(chǎn)做出了迄今為止最為樂觀也最為具體的預(yù)測。王建的預(yù)測不僅讓地產(chǎn)商們熱血沸騰，也引來了大量的跟風學(xué)舌者。那么，王建樂觀得讓人“只恨自己少買了幾套房子”的依據(jù)究竟是什么呢？原來，王建的依據(jù)就是人們經(jīng)常說的中國人多地少的矛盾。但問題是，人多地少并不是中國一家，印度人多地少，印度尼西亞也人多地少，是不是他們的房價也必然要在未來十年之內(nèi)至少漲3倍，稍不注意還會漲5倍呢？王建舉出同樣人多地少的日本為例，認為中國的土地必然昂貴。但王建可能忘記了，日本是發(fā)達國家，中國不過是發(fā)展中國家，發(fā)達國家與發(fā)展中國家的最大區(qū)別就在于人均收入的差別。人均收入在很大程度上決定了土地能夠產(chǎn)生的收益，而土地在一定時期內(nèi)所能產(chǎn)生的收益才是決定土地價格的最重要的因素。任何地方的地價都不能長期脫離當?shù)鼐用竦氖杖胨健Ｈ绻凑者@個相對標準，“上海的房地產(chǎn)價格比倫敦和紐約中任何一個的房地產(chǎn)價格都貴了3倍(謝國忠語)。”這的確是一個相當脆弱的氣泡。
在王建的預(yù)測中實際上隱含了一個看不見的假設(shè)，那就是中國在未來必然會走出日本一樣的發(fā)展道路，日本的昨天就是中國的今天。但中國一定會走出日本一樣的道路嗎？這顯然是一個高難度的問題，但就是這樣一個高難度問題卻被王建輕而易舉地假設(shè)掉了。事實是，中國的發(fā)展與日本的發(fā)展不僅可能不同，而且可能大大的不同。一個直接例證是，日本的平均工資到1980年就已經(jīng)與美國持平。從1950年到1980年，日本追上美國用了30年。而從1978年到2004年，中國經(jīng)濟也高速增長了將近30年，工資卻只有日本的5%左右。以這樣的速度追趕日本，中國可能還要花費好幾個十年甚至更多。日本在高速發(fā)展時期的基尼系數(shù)長期保持在低水平，而中國歷三十年的高速發(fā)展之后,基尼系數(shù)卻迅速達到了世界最高水平之列。可見，中國和日本的發(fā)展道路實際上可能隱含了巨大的差異。中國的未來絕非可以用日本的過去來簡單比擬，其中存在相當多的不確定性。王建的預(yù)測雖然大膽而又讓人振奮，但顯然缺乏了邏輯上的小心求證，不能太當真。經(jīng)濟預(yù)測行業(yè)是制造笑話最多的行業(yè)，更何況王建這個極不嚴謹、而且跨越十年期限的長期預(yù)測呢？
中國房地產(chǎn)的樂觀論者雖然動不動就將“人多地少”的日本拿出來舉例，但實際上，日本在房地產(chǎn)方面提供的負面教訓(xùn)倒是更加讓人印象深刻。像日本的股市一樣，日本的地價從1990年代初期泡沫經(jīng)濟正式崩潰以來，經(jīng)歷了長期下跌過程。從1991年的最高峰計算，日本的地價直線跌落了80%。這將日本經(jīng)濟拖入了幾乎看不到希望的長期停滯階段。日本的泡沫歷史印證了資產(chǎn)市場一句古老的格言：漲了還能再漲，但跌了也還能再跌。在更加“人多地少”的香港，土地資源的極其有限性及港府對土地供應(yīng)的控制，讓香港人養(yǎng)成了一種根深蒂固的土地崇拜。可以印證這種崇拜的一個事實是，不僅地產(chǎn)股票市值占有香港股市10%以上的絕對份額，地產(chǎn)公司也一直被視為最為穩(wěn)定的藍籌。然而，在1997年香港地產(chǎn)市場崩潰之后，到2002年短短5年之中，房地產(chǎn)價格暴跌了70%。因為發(fā)現(xiàn)首例SARS而一舉成名的香港淘大花園，1997年的價格是4000港元/平方英尺，而最低的時候只有1400港元/平方英尺。1997年之后香港地產(chǎn)暴跌的歷史第一次也決定性地打破了香港人“房地產(chǎn)永遠不會下跌”的土地幻覺。驚人一致的是，在中國目前也有類似的信念開始流行：房地產(chǎn)是永不凋零的事業(yè)，因為地皮永遠是在減少的。但就在離南京30公里的地方，每畝年租金僅100元的土地仍然大量存在。所以，真實的情況是，可供炒作的土地少了，而可供使用的土地并無稀缺之虞。位于中國人口最為稠密的長江三角洲的南京都如此，說明中國可供城市化的土地資源仍然相當寬裕。至少它不像有人渲染得那么緊缺。大量學(xué)者認為，中國的城市化趨勢以及城市化的欠賬對房地產(chǎn)行業(yè)有巨大的拉動作用，這是中國房地產(chǎn)行業(yè)得以長期興旺的一個堅實基礎(chǔ)。然而，我們始終無法在房價上漲和城市化之間建立邏輯上的聯(lián)系。而且，其他國家在城市化過程中的經(jīng)驗似乎也并不支持這種結(jié)論。
在中國，一種直觀的對比非常深入人心：即使房地產(chǎn)價格下跌，下跌的空間也不大，因為上海的絕對價格與東京和香港相比還差得很遠。這種說法顯然不能給我們帶來多少安慰，因為上海既不是香港，更不是東京。原因在于它們有著完全不同的收入水平。雖然有人總是特別樂于把上海當做東京及香港一樣的所謂國際大都市。但上海顯然只是中國——一個發(fā)展中國家中的上海，除非它成為中國的一塊飛地。
無論在需求還是供給方面，我們都很難為中國房地產(chǎn)價格如此暴漲找到堅實的理由。惟一的理由可能是，中國的貨幣擴張。在2004年6月末，M2/GDP的比例，在中國已經(jīng)達到200%，遠遠超過其他國家。這可能暗示，中國房地產(chǎn)已經(jīng)被當做宣泄通貨膨脹的一個渠道。不過，貨幣體系中過剩的流動性，從來就是喜新厭舊的，它們可能迅速從已經(jīng)嚴重脫離價值的房地產(chǎn)中撤出而找到新的目標。如果是那樣，房地產(chǎn)的大起大落就可能更加突然。
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