交出房地產(chǎn)市場調(diào)控的合格成績單

　　新華社記者 杜宇

　　新華社北京6月1日電　房地產(chǎn)稅收新政策1日正式實施，旨在遏制投機行為，穩(wěn)定住房價格。這是中央政府加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的措施之一。

　　隨著房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)快速發(fā)展，對經(jīng)濟社會發(fā)展的作用不斷增大的同時，也出現(xiàn)了一些 突出問題。今年以來，國務(wù)院多次研究房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控問題，提出必須把解決房地產(chǎn)投資規(guī)模和價格上升幅度過大的問題，作為當(dāng)前加強宏觀調(diào)控的一個突出任務(wù)。

　　在宏觀調(diào)控的聚光燈下，房地產(chǎn)市場成了萬眾矚目的焦點，新一輪房地產(chǎn)市場調(diào)控將會交出一份怎樣的“成績單”，人們拭目以待。

　　房地產(chǎn)市場：冷暖變化牽動國民經(jīng)濟“神經(jīng)”

　　中國經(jīng)濟4年來以超過9%的增速跑步前進，與此同時，中國房地產(chǎn)業(yè)的前進速度更是快得令人瞠目結(jié)舌。從1999年到2004年，全國商品房銷售面積兩年一大步，從1.45億平方米、1.85億平方米上升到2.23億平方米、2.67億平方米，再增加到3.36億平方米、3.82億平方米，保持著擴張態(tài)勢。2005年一季度，我國國內(nèi)生產(chǎn)總值同比增長9.5%，開局良好，但投資規(guī)模依然偏大等問題還在困擾著宏觀經(jīng)濟全局。特別是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)投資仍然偏快，一季度，全國累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資2324億元，同比增長26.7%。

　　但在國民經(jīng)濟發(fā)展的舞臺上，房地產(chǎn)業(yè)并不總像一些人所說的“壞孩子”，更多的時候它像一個“好孩子”。1998年我國停止實物住房分配，逐步實行住房分配貨幣化，市場在住房供應(yīng)中的基礎(chǔ)作用開始形成。房地產(chǎn)業(yè)很快扮演起拉動消費的主要角色。在一系列刺激房地產(chǎn)行業(yè)投資與消費的政策引導(dǎo)下，1998年的上半年房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資增幅就達15.2%，扭轉(zhuǎn)了上年房地產(chǎn)投資負(fù)增長的局面。

　　多年經(jīng)濟發(fā)展的實踐表明，房地產(chǎn)市場的冷與熱，對國民經(jīng)濟發(fā)展有著十分重要的影響。合理的繁榮，能拉動國民經(jīng)濟增長，非正常的發(fā)展，則會給國民經(jīng)濟帶來直接的沖擊。

　　房地產(chǎn)市場：宏觀調(diào)控既澆水、又剪枝，步伐從未停止

　　事實上，國家針對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中出現(xiàn)的問題，一直給予高度關(guān)注，并不斷采取政策措施加以解決，對房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控已有一個較長的有序的過程，只是不同時期方向、重點、任務(wù)、措施不同。

　　據(jù)建設(shè)部副部長劉志峰介紹，1998年，為應(yīng)對亞洲金融危機的影響，中央作出了擴大內(nèi)需的戰(zhàn)略部署，調(diào)控的任務(wù)是要把住宅建設(shè)培育成為新的經(jīng)濟增長點，調(diào)控的重點就是要啟動居民住房消費。

　　這次調(diào)控頗見成效。2004年房地產(chǎn)開發(fā)投資是1997年的4.2倍，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積，由1998年的不到19平方米，提高到24平方米以上。隨著房地產(chǎn)市場規(guī)模不斷擴大，市場配置資源的基礎(chǔ)性地位逐步確立，2003年國務(wù)院進一步明確了房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控工作的重要性，要求實現(xiàn)供求基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、房價基本穩(wěn)定，要求房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟社會發(fā)展相適應(yīng)、與相關(guān)產(chǎn)業(yè)相協(xié)調(diào)。此外，還明確了建立住房保障制度、加強市場監(jiān)管的主要措施。2004年二季度，針對房地產(chǎn)投資規(guī)模過大等突出問題，中央政府出臺了一系列宏觀調(diào)控措施：治理整頓土地市場秩序、控制房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)量，嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)信貸管理，提高房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金比例，清理固定資產(chǎn)投資項目，端正城鎮(zhèn)建設(shè)指導(dǎo)思想，控制城市拆遷規(guī)模等。劉志峰說，這些措施的貫徹落實，基本控制了房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模過快增長的勢頭。2004年，房地產(chǎn)開發(fā)投資比2003年回落了1.6個百分點。但今年以來，部分地區(qū)房地產(chǎn)投資規(guī)模過大問題仍很突出，同時面臨商品房價格上漲過快、結(jié)構(gòu)性問題凸現(xiàn)等新的情況和問題。

　　房價是市場運行狀況的綜合反映，供求總量關(guān)系、供求結(jié)構(gòu)關(guān)系，都最終表現(xiàn)為市場價格的波動。市場價格變動趨勢，又影響投資和消費決策。穩(wěn)定的價格預(yù)期，是引導(dǎo)資源合理配置、引導(dǎo)理性投資和消費、促進結(jié)構(gòu)優(yōu)化的主要因素。因此，中央政府對房地產(chǎn)市場新一輪宏觀調(diào)控的核心，是做好穩(wěn)定房價的工作。

　　有專家指出，2005年對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控既是1998年以來房地產(chǎn)市場調(diào)控的繼續(xù)和發(fā)展，更是當(dāng)前國民經(jīng)濟宏觀調(diào)控的重要組成部分。

　　中央黨校副教授趙杰說，對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控，中央政府是既澆水，又剪枝，目的在于使房地產(chǎn)業(yè)長成參天大樹，切實發(fā)揮國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的作用。

　　房地產(chǎn)市場調(diào)控：交出合格的“成績單”

　　由于房地產(chǎn)市場涉及面廣，復(fù)雜多變，使得新一輪宏觀調(diào)控面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。

　　建設(shè)部政策研究中心的專家認(rèn)為，這次調(diào)控，總結(jié)了幾年來調(diào)控中的經(jīng)驗教訓(xùn)，堅持遵循經(jīng)濟規(guī)律，主要采用經(jīng)濟手段和法律手段，同時實行必要的行政手段，加強市場監(jiān)管，加大對低收入家庭的住房保障力度。從經(jīng)濟手段看，以稅收手段為主，根據(jù)市場供求關(guān)系，實行供應(yīng)和需求雙向調(diào)節(jié)、綜合治理的辦法，充分發(fā)揮市場機制的自我調(diào)節(jié)作用。既強調(diào)了供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，更突出了需求調(diào)控；在需求調(diào)控中，又強調(diào)了稅收調(diào)節(jié)，突出了打擊房屋投機等非理性需求。 國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所研究員巴曙松認(rèn)為，2005年中國房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策，一個很重要的轉(zhuǎn)變就是開始轉(zhuǎn)向了需求導(dǎo)向，從購買一方進行調(diào)節(jié)，如適度提高準(zhǔn)入門檻，適當(dāng)提高貸款利率。

　　此外，用法律的手段解決房地產(chǎn)市場發(fā)展中的制度性問題，是本輪宏觀調(diào)控的一個特點。如國務(wù)院根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，決定禁止未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓，同時要求加強市場準(zhǔn)入管理。

　　值得注意的是，由于房地產(chǎn)市場地域性強，把握好調(diào)控的力度，控制好發(fā)展的節(jié)奏，防止房地產(chǎn)市場大起大落，發(fā)揮好其對經(jīng)濟的持續(xù)推動作用顯得尤為重要。劉志峰表示，調(diào)控是為了更好地發(fā)展，絕不是打壓房地產(chǎn)。國家的政策著眼于普遍性的問題，同時強調(diào)因地制宜，分類指導(dǎo)，不搞“一刀切”。

　　新一輪宏觀調(diào)控的作用如何？從部分地方房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)反映的情況看，當(dāng)前市場預(yù)期已發(fā)生積極變化，個別地方宏觀調(diào)控效果顯現(xiàn)。主要表現(xiàn)在這些方面：商品房成交量有所下降，需求放緩；二手房掛牌量增加較為明顯；房價漲幅開始趨緩，個別城市住房貸款提前還貸現(xiàn)象增加。

　　建設(shè)部部長汪光燾表示，這次房地產(chǎn)市場調(diào)控的各項措施，既著眼于解決當(dāng)前存在的突出問題，又立足于完善住房制度，建立了促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的長效機制。這次宏觀調(diào)控強化了政府對發(fā)展普通商品住房，解決中低收入家庭住房問題的責(zé)任。進一步完善了以普通商品住房為主的住房供應(yīng)體系，明確了享受優(yōu)惠政策的普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)，提出了普通商品住房消費支持政策，建立了普通商品住房供應(yīng)總量調(diào)控和建設(shè)保證機制，同時也健全了對低收入家庭和最低收入家庭的住房保障政策。國家發(fā)展和改革委員會經(jīng)濟研究所研究員王小廣認(rèn)為，關(guān)鍵是建立長效機制。 一些專家也開出了“藥方”，如加快建立土地收益基金制度，明確當(dāng)屆政府在土地出讓金中可使用的比例，以制約地方政府過多依賴土地出讓收入的行為。繼續(xù)深化金融體制改革，提高銀行管理和控制金融風(fēng)險的能力，促進房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)融資的多樣化；調(diào)整房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、保有環(huán)節(jié)稅收政策。不斷完善針對中低收入居民的廉租房和房租補貼制度等。

　　房地產(chǎn)市場的新一輪宏觀調(diào)控剛剛起步，只要我們保持清醒頭腦，密切觀察市場變化，堅決貫徹落實國務(wù)院關(guān)于宏觀調(diào)控的各項部署，采取積極措施，穩(wěn)定房價，就能交出一份讓群眾滿意的“成績單”。