樓市有形之手間的推手

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　　針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的中央政策與地方政策之間的交替性推出，其過(guò)程與背景都很耐人尋味

　　2005年5月，一度高燒不退的上海樓市終于冷下來(lái)：成交量萎縮，二手房市場(chǎng)價(jià)格下調(diào)，樓市轉(zhuǎn)入買(mǎi)方市場(chǎng)。“從1998年開(kāi)始，都沒(méi)有看到，在如此短的時(shí)間里，上海出現(xiàn)了如此大的調(diào)整。”上海最大的地產(chǎn)中介——中原物業(yè)代理有限公司副總經(jīng)理李錦德對(duì)本刊說(shuō)。

　　這種顛覆性的市場(chǎng)局面的出現(xiàn)，被業(yè)界歸功于新近出臺(tái)的一項(xiàng)政策。5月11日，國(guó)務(wù)院辦公廳向有關(guān)部門(mén)轉(zhuǎn)發(fā)了由中央七部委聯(lián)合出臺(tái)的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知》(以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》)，并要求各地區(qū)、各部門(mén)把解決房地產(chǎn)投資規(guī)模過(guò)大、價(jià)格上漲幅度過(guò)快等問(wèn)題，作為當(dāng)前加強(qiáng)宏觀調(diào)控的一項(xiàng)重要任務(wù)。

　　這份將上海樓市“帶入盤(pán)整期”的《意見(jiàn)》并不令人感到突兀。就在《意見(jiàn)》轉(zhuǎn)發(fā)的同一天，建設(shè)部副部長(zhǎng)劉志峰在房地產(chǎn)估價(jià)師和經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)第二次全國(guó)代表大會(huì)上透露，黨中央、國(guó)務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)曾就房?jī)r(jià)問(wèn)題做出不下20次批示，而有關(guān)部門(mén)也就此深入調(diào)查研究，廣泛聽(tīng)取社會(huì)各界的建議。

　　“建設(shè)部和政策研究中心的主要領(lǐng)導(dǎo)，到上海來(lái)調(diào)研很多次，專門(mén)了解市場(chǎng)對(duì)以往政策的反應(yīng)。”中房指數(shù)研究院華東分院副院長(zhǎng)陳晟說(shuō)。

　　中央的調(diào)研

　　從2005年2月底開(kāi)始，陳晟已經(jīng)接待了幾批決策部門(mén)來(lái)的調(diào)研人員。“規(guī)格之高和時(shí)間間隔之緊密，都是空前的。同時(shí)，銀監(jiān)會(huì)也開(kāi)始對(duì)上海、南京、杭州、等地的房地產(chǎn)貸款情況進(jìn)行專項(xiàng)檢查。

　　“調(diào)研的主要形式是開(kāi)座談會(huì)，了解市場(chǎng)主體對(duì)前期政策的反應(yīng)。”陳晟說(shuō)。

　　3月29日，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》后的第三天，中原地產(chǎn)的董事總經(jīng)理李文杰受邀參加了建設(shè)部組織的“房地產(chǎn)市場(chǎng)和房?jī)r(jià)座談會(huì)”。

　　此次會(huì)上，建設(shè)部部長(zhǎng)汪光燾提出了關(guān)于市場(chǎng)形勢(shì)、房?jī)r(jià)、土地供應(yīng)、土地供應(yīng)價(jià)格帶來(lái)的收益分配、開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間、中低收入人群住房保障、拆遷補(bǔ)償?shù)娇罩寐实壬婕胺康禺a(chǎn)不同方面的9大問(wèn)題，要求來(lái)自廣州、深圳、上海、南京、北京等地的開(kāi)發(fā)商作答。“僅建設(shè)部，為此舉辦的座談會(huì)就不下10次。”李文杰透露道。

　　2005年初，上海政府也頒布了一系列穩(wěn)定樓市的政策。“我認(rèn)為這些政策之后，雖然房?jī)r(jià)沒(méi)有影響，但市場(chǎng)上對(duì)樓市的認(rèn)識(shí)已經(jīng)出現(xiàn)分化，判斷的一致性已經(jīng)出現(xiàn)分歧，不再是堅(jiān)定不移的看漲。”陳晟說(shuō)。

　　雖然他提醒開(kāi)發(fā)商注意這一點(diǎn)，但在建設(shè)部調(diào)研階段，開(kāi)發(fā)商對(duì)樓市持續(xù)走高表示樂(lè)觀。這種樂(lè)觀的情緒在座談會(huì)上也流露出來(lái)，“這或許成為中央后來(lái)出臺(tái)更有力政策降溫樓市的一個(gè)原因。”上海一位參與調(diào)研的專家判斷。

　　除了“千夫所指”的房?jī)r(jià)外，中央調(diào)研的另一個(gè)目的是了解樓市中蘊(yùn)含的金融風(fēng)險(xiǎn)。“盡管最新的政策在金融上提得很少，但前幾次在金融上提得很清晰，有關(guān)化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)金融的影響的政策目標(biāo)也非常清晰，將分步驟實(shí)施。”陳晟說(shuō)。

　　據(jù)陳晟分析，2004年第四季度，上海出現(xiàn)房?jī)r(jià)一天一價(jià)的翻倍上漲，“熱錢(qián)的崛起是一個(gè)重要因素。”現(xiàn)在中央出臺(tái)文件禁止購(gòu)房不滿兩年轉(zhuǎn)讓，很清晰的是與目前的匯率改革和銀行改革接軌，最終的目的是不要因?yàn)闃鞘兄械臒徨X(qián)，加大我國(guó)匯改和銀行改革時(shí)的金融風(fēng)險(xiǎn)。

　　但調(diào)研時(shí)間比較短，判斷市場(chǎng)里面的投機(jī)客比例和傾向性，“只能來(lái)自感受，甚至交易中心統(tǒng)計(jì)投資人的來(lái)源，也只能憑借護(hù)照和非護(hù)照。”陳晟說(shuō)。很多熱錢(qián)炒家是通過(guò)本地購(gòu)買(mǎi)者來(lái)操作，這成為當(dāng)時(shí)調(diào)研的一個(gè)難點(diǎn)。

　　4月25日，建設(shè)部在上海召開(kāi)房地產(chǎn)形勢(shì)座談會(huì)，分析判斷當(dāng)前房地產(chǎn)形勢(shì)，并對(duì)政策走向進(jìn)行探討。這次“保密級(jí)別很高”的會(huì)議可算是中央調(diào)研活動(dòng)的總結(jié)。也是在這次會(huì)上，國(guó)務(wù)院副總理曾培炎提出了平抑房?jī)r(jià)的幾點(diǎn)要求。4月27日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，提出八項(xiàng)措施引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。這便是5月11日推出的對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生強(qiáng)烈震蕩的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知》。

　　上海的自我糾偏

　　在調(diào)研過(guò)程中，上海很多協(xié)助調(diào)研的工作人員都感受到了來(lái)自中央的肅殺之氣。自房?jī)r(jià)從去年第四季度畸形快漲以來(lái)，上海就扮演著一個(gè)“壞孩子”的角色。

　　對(duì)這頂帽子，上海方面顯然有點(diǎn)委屈。

　　“其實(shí)中央出的這些政策，上海都有。”上海金融學(xué)會(huì)理事長(zhǎng)朱德林說(shuō)。上海調(diào)控樓市政策的密集出臺(tái)始自今年3月。2005年3月6日，上海市政府發(fā)布《關(guān)于當(dāng)前加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》；2005年3月7日，上海對(duì)房產(chǎn)交易收5%的差額營(yíng)業(yè)稅。

　　2005年3月16日，中國(guó)人民銀行宣布將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，同時(shí)實(shí)行下限管理。上海銀行同業(yè)公會(huì)也推出指引。

　　2005年3月26日，上海市政府推出兩個(gè)“一千萬(wàn)”工程(一千萬(wàn)平米配套商品房，一千萬(wàn)平米經(jīng)濟(jì)適用房)，凸顯平抑房?jī)r(jià)的意圖。

　　2005年3月29日，上海市政府出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)個(gè)人住房貸款管理的指引》，重點(diǎn)指出對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)房屋在一年內(nèi)轉(zhuǎn)讓的，商業(yè)銀行將不再提供住房貸款及轉(zhuǎn)按揭服務(wù)，買(mǎi)二套房執(zhí)行6.12%的基準(zhǔn)利率。

　　“這些政策，是致力于房地產(chǎn)行業(yè)的制度建設(shè)。”楊建文說(shuō)。他是上海社會(huì)科學(xué)院部門(mén)經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)，也是上海市人民政府特聘決策咨詢研究專家。

　　上海政府針對(duì)樓市的這組政策，除了運(yùn)用慣常的財(cái)稅手段外，還加強(qiáng)了調(diào)控的連續(xù)性。市場(chǎng)一貫的“上有政策，下有對(duì)策”的博弈之舉，也被政府的連番組合拳化于無(wú)形。“這一輪政策，像割韭菜一樣。市場(chǎng)對(duì)沖政策影響的新招剛冒出來(lái)，馬上就被政策割去。”荒島房地產(chǎn)工作室研究發(fā)展部經(jīng)理馮偉說(shuō)。

　　比如2005年4月5日，上海市房地資源局推出禁止轉(zhuǎn)按揭的政策，規(guī)定有抵押貸款的房屋要轉(zhuǎn)讓，必須按“賣(mài)出方抵押注銷”、“房屋轉(zhuǎn)移登記”、“買(mǎi)進(jìn)方設(shè)立抵押”三個(gè)步驟來(lái)辦理；賣(mài)出方應(yīng)當(dāng)先還清貸款，在辦理房地產(chǎn)抵押權(quán)注銷登記后，才能與買(mǎi)進(jìn)方共同申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記。而以前在實(shí)際操作中，各房地產(chǎn)交易中心一直允許交易雙方三步并辦。

　　綠城集團(tuán)一位銷售策劃人告訴記者，新政策直接卡住通過(guò)信貸方式投機(jī)房地產(chǎn)的炒家的資金命脈，被視為上海政府抑制樓市投機(jī)的王牌。

　　但不到10天時(shí)間，一些地產(chǎn)中介和擔(dān)保公司便推出“墊資”服務(wù)：即中介公司先與賣(mài)家和買(mǎi)家雙方各簽訂一份全程委托合同，中介為賣(mài)家墊付欠銀行貸款的資金以取消所抵押房產(chǎn)的抵押權(quán)證；隨后，中介受買(mǎi)家委托繼續(xù)以此抵押房產(chǎn)申請(qǐng)貸款，銀行所發(fā)放的貸款則直接進(jìn)入中介賬戶。

　　上海政府從4月中旬起嚴(yán)查這類墊資舉措。“同時(shí)還規(guī)定了一個(gè)房子轉(zhuǎn)手的沉默期，即使還清銀行貸款，取消了房產(chǎn)的抵押權(quán)證，房子在幾天內(nèi)還是不能轉(zhuǎn)讓。這讓墊資中介的資金不能快速回籠，對(duì)此項(xiàng)業(yè)務(wù)打擊很有力。”一位炒房人羅宇對(duì)記者說(shuō)。

　　中央政策VS地方政策

　　有開(kāi)發(fā)商將國(guó)務(wù)院5月11日推出的《意見(jiàn)》與上海市政府的政策做了一個(gè)比較，認(rèn)為中央的每條新規(guī)，都可與上海政府事先出臺(tái)的兩個(gè)“一千萬(wàn)”、調(diào)整銀行貸款的首付比例等政策相對(duì)應(yīng)。甚至有開(kāi)發(fā)商開(kāi)玩笑稱，中央出臺(tái)的新政策，是對(duì)上海政策的一種肯定。更多的人顯然并不這么看。

　　現(xiàn)在回過(guò)頭看去，中央自身對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)認(rèn)識(shí)的統(tǒng)一也經(jīng)歷了一個(gè)過(guò)程。在2004年下半年，中央相關(guān)部委對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)還是各執(zhí)一詞。陳晟當(dāng)時(shí)在幫助建設(shè)部、銀監(jiān)會(huì)和國(guó)土資源部三個(gè)部門(mén)做課題。

　　“去年11月時(shí)，各部委的觀點(diǎn)還都不一致。”他說(shuō)，“建設(shè)部對(duì)樓市的情況相對(duì)樂(lè)觀，銀行有些擔(dān)心，國(guó)土資源部認(rèn)為房?jī)r(jià)關(guān)系和地價(jià)不大。”但在去年12月之后，幾個(gè)部委就房地產(chǎn)認(rèn)識(shí)問(wèn)題初步達(dá)成一致。這種高層意見(jiàn)的統(tǒng)一在“兩會(huì)”期間得到強(qiáng)化。而上海因?yàn)楦邼q的房?jī)r(jià)，在中央意見(jiàn)高度統(tǒng)一的時(shí)候成為“出頭鳥(niǎo)”。

　　與此同時(shí)，“兩會(huì)”期間，一位上海經(jīng)濟(jì)學(xué)家的“上書(shū)”，更強(qiáng)化了中央對(duì)上海樓市的判斷。

　　當(dāng)時(shí)的上海樓市，多空雙方爭(zhēng)辯依然激烈。看空樓市的多為獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家和國(guó)際投行人士。而政府背景的經(jīng)濟(jì)學(xué)家，則以上海經(jīng)濟(jì)的基本面和經(jīng)濟(jì)環(huán)境的國(guó)際性為后盾，力挺上海樓市堅(jiān)挺的合理性。

　　“兩會(huì)”期間，上海一位曾為政府智囊的經(jīng)濟(jì)學(xué)家的一封信傳到了國(guó)務(wù)院。在這封篇幅不長(zhǎng)的信里，這位經(jīng)濟(jì)學(xué)家表達(dá)了對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)高漲房?jī)r(jià)的擔(dān)憂，并認(rèn)為上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫。來(lái)自看多陣營(yíng)的“倒戈”之聲，頓時(shí)引起了中央的重視。“兩會(huì)”期間，上海的房產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺(tái)。“姿態(tài)首先要拿出來(lái)。相關(guān)部門(mén)不停地開(kāi)會(huì)，政策一個(gè)接一個(gè)。”朱德林說(shuō)。

　　但房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)依然高歌猛進(jìn)。據(jù)中原地產(chǎn)研究部2005年3月的研究報(bào)告，3月上海的樓市指數(shù)環(huán)比上漲4.48%，漲幅雖然較上月有所回落，但仍處高位運(yùn)行。

　　對(duì)此，一些看空上海樓市的經(jīng)濟(jì)學(xué)家批評(píng)地方政府的政策力度不夠，手下留情。

　　楊建文說(shuō)，按上海政府的判斷，此前出臺(tái)的規(guī)則實(shí)施下去，并留出市場(chǎng)對(duì)政策的消化時(shí)間，上海樓市可在軟著陸的同時(shí)，完成樓市制度層面的建設(shè)。“政府是制定游戲規(guī)則的。而至于運(yùn)行層面，房?jī)r(jià)是5000元還是6000元，這個(gè)我不管。除非房?jī)r(jià)導(dǎo)致很大的社會(huì)動(dòng)蕩，而這是另外一個(gè)層面的問(wèn)題。”

　　但洶洶上漲的市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯然不能讓中央滿意上海自身的調(diào)控成果。在3月26日國(guó)務(wù)院頒布的《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》中，房?jī)r(jià)已經(jīng)成為一項(xiàng)重要指標(biāo)。

　　“我個(gè)人的意見(jiàn)是，培育一個(gè)市場(chǎng)不容易，不能再輕易推出政策了。但房?jī)r(jià)一旦突破10%的上限，政府馬上就會(huì)釋放出新政策。”陳晟說(shuō)。

　　陳晟指出，如果一旦市場(chǎng)方還有什么博弈之舉，上海和中央政府都有后續(xù)的政策牌。除了加大財(cái)稅政策的力度外，新政策還可能輔以行政手段，比如不準(zhǔn)轉(zhuǎn)期房。這種產(chǎn)業(yè)政策是市場(chǎng)的“殺手锏”。

　　(文章來(lái)源：《中國(guó)新聞周刊》 作者：陳曉)