資金掉頭 完全是市場選擇

　　當上海房地產市場出現拐點時，資金撤出，轉移到房價上漲幅度不小、風險更小的北京，這完全是市場的選擇

　　“資金掉頭，完全是市場選擇”

　　——專訪中國房地產協會副會長兼秘書長顧云昌

　　文｜蘭紅

　　近期，有一種觀點認為：“在下一輪房地產發展周期中，以北京為首的環渤海地區會取代上海的地位，成為下一個領頭羊�！痹诮邮堋度� 球財經觀察》專訪時，中國房地產協會副會長顧云昌闡述了他對近期北京房地產市場的一些觀點。

　　《全球財經觀察》：前不久，北京市統計局發布了一季度全市經濟形勢統計報告，里面提到，第一季度北京市商品房銷售價格同比增長11.2%。不知道您是否注意到這個數字？

　　顧云昌：對，我看到了。同時，我還注意到，另一邊是上海房價下跌的消息。我當時想，由于政策因素導致上海房價的急剎車，而此時北京傳出房價上漲的消息，這些消息綜合在一起，必然會使得許多資金紛紛掉頭轉向北京。要知道，資金是很敏感的。它進出某一個城市，都是市場的選擇。尤其，在這些掉頭的資金中，有不少來自海外基金。基金是什么？它不是非得投房地產不可，它還可以投其他產業；另一面，基金的投入也是很市場化的，一定是受利益驅使的。因此，它的一舉一動，往往可以看作一種市場的晴雨表。

　　《全球財經觀察》：海外基金在今年增加對北京的投資，這是不是表明在他們的判斷中，北京房價將繼續上漲？

　　顧云昌：投資者總是選擇房價漲幅最快的城市進行投資。北京房價有上漲的空間，要知道，即使北京房價漲幅變大，在北京商品房均價與上海市場之間仍有30%的差距。原來北京房地產價格不像上海漲得那么快，比較穩定。在我的數據庫里，北京房價2004年之前都是3%的增幅，均價漲幅很低。但現在，房價漲幅有上升趨勢，今年一季度是11.8%，漲幅非常大。這里有兩個原因，一是北京除了房貸政策，其他方面沒有采取措施，力度相對其他城市小一些。因為在國家調控的基調下，地方政府可以根據各地的實際情況采取調控措施。

　　北京房地產市場剛剛提升，在此之前政府在政策調控上也是一直比較嚴的，因此不需要像上海這樣突然增加許多調控措施；二是北京房地產市場的供求旺盛，當地購房需求加上外地購房團，都支撐起北京房地產的剛性需求。

　　《全球財經觀察》：那么，從海外基金對投資城市的選擇上，能看出市場的哪些變化來？

　　顧云昌：海外基金會選擇一個城市，往往出自對一個城市的看好，加上對包括這個城市在內的眾多可選擇城市綜合判斷的結果。這個綜合判斷也往往是對投資風險的判斷。如今，基金的投資重心，從杭州、上海等城市轉移出來，說明當地的金融投資環境發生了變化，同樣，這也說明轉入城市的金融投資環境也發生了變化。這兩種變化是逆向的。

　　以上海為例，政府政策調控的力度大，市場出現“拐點”，投資者撤離，尋找新的出路，對上海房地產市場也不是壞事。因為在此之前，上海的房地產多多少少還是存在一些泡沫的，隨著投資熱情的降低，市場就會逐漸回歸理性。

　　對北京來說，投資者的掉頭轉入，增加了北京房地產的需求量。這對激活不溫不火的北京房地產，有好處。但也有壞處，它進一步導致房地產供應緊張。類似的風險在上海出現過，但沒有控制好，北京一定要避免出現這種風險。

　　《全球財經觀察》：您剛才提到，海外基金會選擇一個城市，往往出自對一個城市的看好。這種看好程度，是否會讓北京成為下一個上海？

　　顧云昌：領頭羊？從什么角度看？價格還是產業？如果是從價格上看，我希望北京不要出現上海那種大漲的態勢。如果是從產業上看，上海也沒有贏過北京。北京房價確實沒有快速增長的經歷，但是在規模和質量上也是迅速增長的，并不比上海遜色。因此，我對北京房地產的期望是，房價慢慢漲，風險漸漸少。

　　《全球財經觀察》：那應該怎么避免風險呢？您能否給一些比較好的建議？

　　顧云昌：應該對炒房者預先限制，避免炒房比例過高；對投機性炒房行為，要堅決打擊。在這方面，應該好好研究一下上海和杭州的個案。北京應該注意一點，那就是，“過去太平，不代表永遠太平”。

　　聯系記者lanhong@gfo.cn

　　編輯：張邦松