首創置業的融資之道

　　首創置業重新定義了做投行與做企業之間的關系。這種模式會幫助中國眾多的地產商們完成從實業資本到金融資本的“驚險一躍”嗎

　　文｜蘭紅 發自北京

　　許多年以后，劉曉光仍然清晰地記得1994年的那個晚上。從香港酒店23樓向外望去， 窗外著名的維多利亞港燈火璀璨，窗內劉曉光卻心急如焚，“跳樓的心都有了”。

　　當時，身為北京市計委副主任的劉曉光受北京市政府委派，主持第一只在香港掛牌上市的“ING北京投資基金”。融資計劃到最后一天尚有1000萬元未募集到，失敗就意味著損失2400多萬元的各種費用。

　　類似的感受再一次出現在2003年5月22日。那一天，已是首創置業董事長的劉曉光，帶著總經理唐軍、副總經理何光，三人孤軍深入，南下香港，去做上市前的第一次推介。當時SARS陰影仍未消散，國內地產形勢逐漸向下，境外資本對內地企業心灰意懶。劉曉光對首創置業能否強行上市，并不是十拿九穩，如果失敗，這三年的重組就付諸東流，幾千萬的上市費用就白花，上市之事就得留待幾年之后再提。

　　回想起這一切，劉曉光感慨地說：“那時我們對國際資本市場幾乎一無所知�！钡�現在，歷經幾次資本運作，他自信地說，現在對國際資本市場融資真的懂了。

　　“八種武器”

　　1995年，劉曉光在中央黨校學習，以自己在香港主持“ING北京投資基金”上市的體會寫了一篇“要現代化更要國際化”的論文，強調發展經濟要重視利用國際資本市場，這在當年還是很微弱的吶喊。10年后，劉曉光仍然以“國際化”回答首創置業的未來之路。

　　他的看法是：“我是從金融的角度來看房地產的——把房地產當作一種金融產品。”實業家關注的是采購、生產、原料、庫存、銷售，而在劉曉光的眼中，企業的運轉是由“投資、運營、收益、變現、重組、上市”這一系列環節環環相扣而成。

　　劉曉光這樣想，有自己的理由。10年前，首創集團成立的時候“很缺錢”——號稱總資產大約10億多，但公司賬上的現金總共就有幾百萬元。就像對當時很多國企一樣，政府對這家主要由前北京計委的官員們領導的企業并沒有寄予太多期望。“只要不破產就可以了”，首創股份總經理潘文堂回憶當時的情景時說，“我們最開始著急還錢，著急生存，著急發工資。”

　　錢怎么來？這成了劉曉光面對的最為棘手的問題。和公司幾位高層討論過，劉曉光得出的結果是：首創做地產肯定做不過萬科，做電器肯定做不過海爾�！暗�是我們有我們的能量�！眲�曉光說。這些來自計委的官員們長期從事投融資工作，所以“投行的力量非常強”。

　　事實的確如此。這么多年來，母公司先后只給了首創置業5000萬元，但現在，首創置業的資金規模成長了122倍。劉曉光說：“哪里來的錢？都是別人的�！眲⒌囊馑际�，多出來的資金，50%是資本市場來的，另外50%是掙出來的。

　　某種程度上，這就是以投資銀行為先導的模式。劉曉光自認為，要實現這種模式，共用8種渠道。

　　第一種渠道是銀行。因為首創置業的資信不錯，銀行貸款一直順暢�！艾F在，首創有50億元左右的額度可以隨時動用，賬上還隨時保持十幾億、二十億的現金�！眲�曉光說。

　　第二種渠道是發債。幾年前，沒有錢的首創置業曾試著以首創集團母公司的名義專門發了5億多元債，結果“一天之內全部發完”。

　　第三種渠道是國內上市公司。1997年以來，劉曉光先后收購、重組或發行了陽光股份、首創科技股份、首創股份、首創置業等多家上市公司，另外還收購了廣西虎威——這些公開的媒介使得首創開始信貸融資、資本市場融資。

　　第四種渠道是境外上市。把公司重組起來到境外資本市場融資——首創置業通過這種方式在香港先后得到13億元資金。

　　第五種渠道是海外基金。提供項目，是讓海外基金的錢得以進來的必要條件。比如首創置業與ING的項目合作，第一次讓前者獲得2億美金，第二次是8億美金。比如，GIC在首創置業旗下的玉淵潭與和平里投下的45%~50%的資本金。

　　第六種渠道是客戶資金，即預售回款。一年內96%的預售率，無異于讓首創置業儲備了最暢通的現金流。從香港股市上融資得來的13億元全部用在了首創置業的27個項目上，17個項目公司已經全面開戰，這就可以馬上形成現金流。北京仍然是一個需求市場，只要有強大的銷售能力，資金周轉不成問題，過去首創開發的項目，在6?12個月內銷售率達到了96%。

　　第七種渠道是施工企業墊資�！笆┕て髽I如果不帶資金就別想進來，這是一種商業行為。”劉曉光說。

　　第八種渠道就是房地產基金。劉曉光正在籌建的基金，有200億的規模，但因為沒有基金法，只能用投資公司的方式來做。

　　以產業為背景來運作

　　但別人的錢不會無緣無故地給你。盡管早就確定了以投資銀行為先導的模式，但很快劉曉光發現沒有強大的產業支持還真不行——只有強大的產業才能給資本提供利潤，而資本反過來再給產業輸送血液。

　　于是，首創置業一開始就是作為一種金融產品、一種能為資本市場接受和追捧的投資品被嚴謹地打造。劉曉光不斷矯正首創置業的產業模式，以求將來能和資本市場快速對接。他很清醒地意識到，“在產業和資本的對話中，你不能說你要怎樣就能怎樣，一定要讓你所有的動作、產品符合資本市場的要求，要給它提供一個完美的投資品，這樣資本才能很快進來，否則可能一腳就把你踹回去了。”

　　能意識到這一點，劉曉光得益于長時間與資本的對話。2003年，為上市所做的19天全球路演中，劉曉光環繞地球飛了一萬多公里，開了49個會，在自己準備的100多個問題之外又回答了590多個問題。更為重要的是，在這段路程中，劉曉光見了99個基金經理，“最大的基金經理握有8000億美元，最小的也有200億美元”。2004年，這個數字再一次刷新。這一年，劉曉光分6批“與全球超過290名的分析員及投資者全面接觸過”。

　　與資本的親密接觸，讓劉曉光摸到了一些門道——國外備受資本青睞的大地產商，其特點通常是“手里拿著大量的黃金土地、進行組合式開發以及手里捏著大量物業不賣”。這種模式的典型例子就是美國的漢斯集團。于是劉曉光從一開始便不隨內地眾多地產企業一樣采用“房屋工廠”模式。所謂的“工廠化”，是指沒有土地儲備，蓋一塊、賣一塊。這種與市場緊密結合的模式最大的弊病就在于，一旦市場發生變化，“工廠”又沒有土地儲備，就會停下來。這在資本市場絕對不能接受。

　　“首創置業最大的亮點，在于強大的土地儲備�！痹趪�泰君安(香港)公司分析師戴祖祥眼里，2003年首創置業在香港股市出人意料地撞線成功，很大程度上也是得益于大量的土地儲備。這一點，劉曉光也不否認。“我們其實也不想儲備這么多土地，但是如果你不這么做，在國際資本眼中，你就沒有未來，不會買你的股票。”劉曉光說。

　　按首創置業2004年年報，短短幾年間，首創暗中使力，不事聲張，在2004年12月31日之前已經拿下北京353萬平米建筑面積的土地儲備，而且不少在黃金地段，進行著住宅、寫字樓、商場組合式的均衡開發。

　　盡管劉曉光并不否認首創有很強的政府關系背景，但他仍然強調，首創能拿到好地并不是因為首創是所謂的“政府公司”。拿下這353萬平米的代價非常大，各種融資手段多管齊下才達到目的，其間考量的實際上是一家地產公司金融運作的能力�！�—只要首創在最黃金的地段有地，所有的投資者都會來找上門來；只要有資本上門，首創就可以開始蓋樓；只要項目開工，首創就可以馬上形成現金流。

　　為了證明這一點，劉曉光甚至向《全球財經觀察》一一介紹起目前27個項目的運作。由17個項目公司主導的27個項目，在得到股市的13億融資后，已經全面開戰。這讓劉曉光很自豪地說出，“目前，首創置業并不缺錢�！�

　　在劉曉光的眼里，資本市場上，“首都地產”的概念目前為止還看不到盡頭。接下去，首創置業要做的，則是盡可能將手中20%的物業只租不賣，把黃金地段的商業物業一直留下來�；蚪浫绱�，再過幾年，首創置業將從一個“房地產開發商”向“房地產運營商”轉變——而后者又是資本市場所喜愛的一個概念。

　　聯系記者lanhong@gfo.cn