海外資金看好北京

　　海外資金近期在北京房地產市場的表現非�；钴S，這是否表明，北京正在成為他們的下一塊投資樂土？

　　文｜蘭紅 發自北京

　　一個月，只有一個月的時間，兩個互不相識的交易雙方，完成了一起價值3000萬美元 的交易——揚子基金是揚子基金將中遠房地產開發公司開發的北京遠洋新干線D座整棟買下。

　　交易這天是4月8日。6天之后，北京遠洋新干線E座以同樣的方式賣給了另一個投資機構——在百慕達注冊的匯富金融集團(HK，0188)，涉及資金達2.361億元(除注明外，皆為“人民幣”)。在后者發布的交易公告中，其透露有意將該物業作“成立房地產投資基金之用”，整個交易過程也只有一個月時間。

　　中遠房地產開發公司總經理李明并不諱言“自己的女兒不愁嫁”。“我們只給了他們一個月的談判時間，后面還有幾家在排著隊呢�！崩蠲髡f。這樣的安排使得整個交易過程相當緊張——通常，春節后投資方來考察項目，看過不久就進入了談判階段。

　　“這在過去不可想象�！泵峡�立說。孟先生是第一太平戴維斯物業顧問北京有限公司董事。在他的印象中，過去幾年，來北京的海外投資機構大多只是“順便來看看”，他們的關注點還在上海，即使在北京投資，也得歷經兩至三年的考察期。但現在，不僅來得勤快——僅春節后2個月就接待了15個，而且，每一個投資機構都是帶著任務而來——這個必須在規定時間內完成的任務往往是，在亞洲尤其是中國，把一筆不小數目的錢花掉。

　　財富流向北京

　　在今年落實的投資資金中，大多數流向了北京�！八麄兛疾煜聛�，發現北京是最好的選擇。”孟楷立說。

　　人大金融與證券研究所副所長趙錫軍也預測，雖然目前國外基金進入北京的量并不是很大，但很多基金正試圖以與中資公司合作或是參與政府舊城改造等方式進入北京市場。趙稱，到2006年底中國對金融業完全開放后的兩三年之內，進入中國的資金量將達到20億至30億美元，其中很大一部分流向北京。

　　這并非信口開河。在對公開交易情況進行統計時，《全球財經觀察》發現，僅今年1月到4月，在北京實質性投資的海外資金就超過了50億元。其中，23.846億元的交易出自凱德置地，17.46億元的交易出自凱德置地的母公司嘉德置地。同期，在上海實質性投資的海外資金僅有17億元。這兩筆總共17億元的交易都是由凱德置地將旗下項目出手轉賣給其他投資機構。

　　這還只是浮出水面的數字。在易鋪網CEO、賽睿顧問董事長陳建明看來，一大批規模在一兩個億的投資機構在北京進行的交易量，根本無法統計清楚，陳建明就參與了這樣的投資。這個“華貿中心國際品牌旗艦街”項目，是南二環一座7000多平方米的社區商業項目，一到三層聯體，開發商最初采取單店出售的方式，賣給眾多小型海外華人機構�！昂髞恚�有一個規模更大一些的海外華人機構要求把整個旗艦街買下，于是，開發商不得不說服那些小的機構退店�！标惤�明說。事實上，這個最終的買主規模也不過一兩個億。

　　這些海外資金中，很大一部分將來自銀行。按匯富金融集團的遠洋新干線物業交易公告，其50%的資金將來自銀行的按揭貸款，只有50%的資金出自該集團。即便如此，資金也并非一次性流入。按上述公告，2.361億的資金分三次支付——“在簽訂協議的80天內支付5904萬元，在簽訂協議的120天內支付9447萬元，在收購事項完成后3天內支付2361萬元�！�

　　至于境外資金在北京個人購房所用款項，更是大量地來自銀行。這從一些外資銀行個人按揭業務量的飆升上，窺得一斑。此前，據媒體報道，北京某外資銀行一位客戶經理透露，“盡管該行進行了嚴格的審貸管理，但是今年以來，每個月通過審核的境外人士個人按揭貸款業務量依然達到人民幣1億元，相比去年，境外資金的涌入增加了一倍。”曾與建外SOHO合作的東亞銀行北京分行相關負責人也表示，“幾年來，與我們合作的房地產項目就有30多個，主要是給買房的外籍人士提供外幣個人住房按揭貸款，比如新城國際、溫莎大道等，幾年來，分行這塊的房貸余額達到了20多億元�！�

　　投資還會加大

　　更多來自海外資金的房地產交易，會在接下去的時間里陸續發生在北京。“它的規模將遠遠超過現在的數字。”中原地產華北區董事總經理李文杰預測道。

　　“在美林集團剛剛實現零的突破——以3000萬美元參股北京銀泰置業有限公司開發的銀泰中心項目之后，我們與美林集團的第二筆投資合作項目已經確定。”北京銀泰置業有限公司總經理尹筱周對《全球財經觀察》透露。這個即將于2006年開工的第二個合作項目，處于王府井原吉祥戲院的位置。兩年后，在這里將重新出現一座吉祥大廈——這也是美林集團在中國房地產的第二筆投資。。

　　即便是今年以來投資動作頗大的凱德置地，也不滿足于目前的投資規模。在一些公開的場合，新加坡凱德置地中國控股集團北京區副總經理毛大慶曾經如此感慨：“我們進來稍晚一些，如果再不抓住一些機遇，時機會稍縱即逝�！睋�其透露，當2002年凱德置地取得“外商獨資投資性公司”資格時，他們就有一個計劃，對北京的投資額在未來的幾年里將達到100億�！澳壳埃�我們在朝著這個目標努力，而且有望很快實現。”毛大慶說。

　　另一些有備而來的海外資本也在躍躍欲試。在接受《全球財經觀察》采訪的幾家京城著名代理行，幾乎每一家都有類似的經歷——陪同各路資本在北京尋找考察各式項目。在他們的描述中，一些新的資本如美國資產規模排在第一的地產信托——西蒙地產信托，加拿大三五集團以及瑞銀證券房地產基金、澳大利亞BT金融集團，這些曾經來過北京的資本最終都表示“對北京市場有濃厚的興趣”，并將“有所行動”。

　　“這個時間很有可能是2007年�！标惤�明說。在陳建明接觸過的一些歐美基金中，不少人持有這樣的判斷，其背后邏輯是：從2001年開始陸續啟動的國內大型購物中心，整個過程基本由本土開發商完成；到2007年?2008年，這些項目陸續開業，絕大多數會因為開發商的低專業化水平操作而出現經營問題——如果此時進來收購，其實比現在建造的成本還低。

　　在陳建明的資料庫里，確實有這樣的案例——西單某商業項目，最初投資4個多億，經過抵押貸款后，項目無法維持。最后該項目由銀行拍賣只拍得2個億。

　　也有人持不同的看法。仲量聯行認為，大規模的實質性投資將在今年實現�！按蠖鄶档暮Ｍ赓Y金在北京已經考察兩至三年了，按慣例，外資應該有所行動——有興趣的，將在今年實質性投資；沒有興趣的，也將退出北京市場�！敝倭柯撔斜本┭芯坎恐鞴軇P安娜說。

　　北京偏好？

　　資金對北京的偏好，越來越明顯。

　　其中一個案例是這樣的。揚子基金自發起后的第一筆投資，按原定計劃，經過長時間的尋覓后，應該發生在上海。但最終，這筆投資轉了身，在短短一個月內實質性地投向北京。并且，“很快還會在北京有第二個項目推出”。據揚子基金的一個主要發起者、上海實業集團有限公司副董事長陳偉恕透露，偏離原定的投資重鎮上海，而簽約中遠遠洋新干線，只是其邁入北京的很小一步，“除上述兩個項目，揚子基金與中遠集團還會有資本層面上的合作”。

　　不可否認，像揚子基金那樣最初把上海當作投資目標城市的資金還有很多。但其中不少資金到上海轉了一圈后，最終又選擇了北京�！昂芏嗳税l現，現在投資上海，已經錯過了最好的時機。但北京則不同�！泵峡�立說。

　　“盡管資金進入北京的原因、時機各有不同，但投資模式都是差不多的�！贝鞯铝盒斜本┕�司助理董事葉子華說。

　　通常，海外資金進入北京的房地產領域分兩個層面，一是大金融機構的策略性、參與性進入，主要表現形式為買地自行開發、購買成熟物業收租、基金投資，獲取的是長期收益，這在北京占主導地位；二是游資的短期投機行為，主要模式為私募資金、短期拆借以及短期倒買倒賣等。其中也有一些個人投資者，大部分為海外華僑，或有親屬在海外的中國人，將外幣帶入國內，購買各類型物業。這類情況在北京尚屬少數。

　　大多數情況下，20年內，每年達到8%的回報率——被揚子基金CEO、美國柯羅尼資本集團亞太區CEO Grant Kerrey認為是“很不容易的事情”，他期望這發生在北京。他甚至認為，北京已經具備了這樣的條件�！斑@個城市，正處于一個發展的階段，而且是一個長期發展的階段。”Grant Kerrey說。

　　為此，凱德置地甚至放棄了上海年投資收益率17%以上的兩個項目。以凱德置地在4月1日出售的新茂大廈為例。該樓盤毗連淮海中路與新天地，收購價格為8億元人民幣，總建筑面積約32000平方米，按照0.90美元/平方米/天計算，租金回報率在10.9%以上。盡管大廈在今年年底才交付使用，但是65%收購資金也是在交付后才支付，在此之前，基本可以積累高比率的預租客，因此，在支付全部收購資金時也基本可以收租金了。如果再加上年10%的資本升值，扣掉營業稅、人員工資與經營開銷，年投資收益率將達到17%以上。

　　“不能就此說，凱德置地虧了。”偉業顧問投資經理楊泓說，畢竟一兩年的回報率并不是海外機構的追求目標。

　　精確投資

　　不僅要在城市之間做一個精確的排列組合，即便只在一個城市投資，排列組合，仍是大多數海外資金要做的功課。

　　亞奧區域的上元，京順路的中央別墅區，東直門橋西南角的大型商業項目，CBD核心區的中環世貿寫字樓和酒店式公寓雅詩閣，燕莎商圈的福景園酒店式公寓，東二環的港澳中心酒店，望京地區和北三環的兩個華聯商場——看起來，這些投資雜亂無章，實際上，這些由凱德置地精心排列的業務，基本上分布在CBD商圈、燕沙商圈、亞奧商圈、望京商圈、東二環商務帶。“可以說，北京東部最重要的地區都有我們的棋子�！泵�大慶說。

　　大多數的外資業務布局沒有那么復雜。高力國際北京公司公關經理劉峰就有這樣的感嘆——海外資金對CBD似乎有一種固執的喜歡。這種喜歡被尹筱周更直白地闡述為——地段、地段、還是地段�！拔覀冎豢春帽本┨囟ǖ貐^的特定物業。”尹筱周強調，它就是CBD的商業地產——這是銀泰集團的專業判斷，也是其戰略伙伴美林集團的標準，比如，銀泰中心。這個占地約3.13公頃的項目位于CBD金十字的西南角——北對國貿中心，作為迄今為止長安街主干道最高的房地產綜合體，銀泰中心兩次列上國務院總理辦公會議議程。“可見這個項目在北京城市大型建筑中的分量�！币�筱周說，而這種分量完全是由地段成就的。

　　“不要以為，我們只是隨波逐流地碰運氣。”毛大慶說。他的意思是，當海外投資機構決定一項投資時，實際上，已經對自己想要什么、利益著眼點、產業布局以及以后發展的聯動效應，都一并考慮清楚了。

　　有一點是相同的。歷數這些海外資金在北京投資的項目，它們無一不在中心黃金區域；物業類型，集中在商業物業、甲級寫字樓、涉外酒店式公寓三大類。

　　其中的每一項投資背后，往往是數以萬計的文字資料。即便是只花了28天決定一項交易的揚子基金，走上談判桌時，也是各項資料俱全；短短兩個月內決定了兩項重大投資的美林集團，早在三四年前，就專門設立研究部門，其任務是研讀政策、評析投資環境、確定投資項目參數。

　　來自新加坡的凱德置地在作出投資決定時，還特別研究了去年出臺的《北京城市總體規劃2004?2020年》。這份由國務院批準的規劃書，提出“兩軸兩帶多中心”的發展戰略，并且確定了重點加速發展的三個新城：通州、順義和亦莊�！胺浅Ｃ黠@，北京開發重心在東移�！泵�大慶說。顯然，凱德置地讓人眼花繚亂的投資地圖，正是出自這個判斷。甚至，在住宅和商業物業之間，凱德置地也有一個比例為標準，畢竟“不斷持續產生現金流的還是住宅開發”。

　　如果說，海外資金在選擇投資項目時相當嚴肅謹慎，那么，其對合作伙伴的選擇，可以稱得上苛刻。“他們認為他們的合作對象要保證資金的絕對安全�！北本└吡ξ飿I服務有限公司執行董事高曉暉說。在揚子基金與遠洋新干線的簽約儀式上，Grant Kelley用了相當長的篇幅感謝他的合作伙伴，并且聲稱，投資選擇的主要標準還是“找到一個好的合作伙伴”。

　　這并非只是謙虛。據知情人士透露，揚子基金的大多數投資意向，都是由上海實業一方決策實施——作為揚子基金的合作方之一，上海實業擔當了不太熟悉中國本土房地產市場情況的美國克羅尼投資基金的引導人。

　　與此同時，大多數海外資金在進入北京時，會聘請眾多在本地有業務的代理行和研究機構為其服務�！昂苡锌赡埽�在同一個項目上服務機構多達七八家�！睏钽�說，畢竟，海外資金的每一筆支出，都背負著太多美好的逐利愿望。

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